Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias
Según Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.
¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?
Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que repercuten en la actividad de las inmobiliarias de Real Estate:
Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»
Las zonas tensionadas* son aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, así como aquellas en las que los precios hayan subido en los últimos 5 años un porcentaje de al menos 5 puntos del IPC.
Los fondos de inversión y grandes tenedores que posean propiedades en estas zonas, verán cómo se limitan los precios de los alquileres, según un «Índice de referencia de precios«*.
Con una moratoria de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley, se obliga a grandes tenedores, que sean personas jurídicas, a limitar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.
Se entiende por Grandes Tenedores, aquellos propietarios con más de 10 viviendas o más de 1.500 m2.
En cuanto a los pequeños propietarios, podrán incrementar en un 10% el precio del alquiler si acreditan haber realizado una rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores, o bien si han firmado un nuevo contrato de 10 años con sus inquilinos.
Recargos fiscales
Se permitirá a los ayuntamientos un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas vacías.
Se considera vivienda vacía a la que está desocupada por más de 2 años, en el caso de un solo propietario. Para propietarios de 4 o más propiedades de uso residencial, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% del IBI.
Se llegará al 100% de recargo para periodos de desocupación superiores a 3 años y hasta el 150% , para aquellos propietarios de 2 o más viviendas, que se encuentren desocupadas en el mismo término municipal.
Bonificaciones fiscales de los propietarios
El Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los propietarios, pasando del del 60% del IRPF al 50%.
El Gobierno prevé casos concretos en los que esa reducción se puede aumentar. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida.
Si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los 2 últimos años, la reducción se elevará al 60% de nuevo.
Devolución de Pagos por adelantado al promotor
El promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato.
Habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.
El promotor, además, tendrá que entregar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.
Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida
Buscando un mayor parque público de alquiler, se reserva el 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social).
Existe una compensación a los promotores (monetaria, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%), que los representantes de estas empresas ven insuficiente.
Es un planteamiento criticado por el sector, ya que dificulta la venta de viviendas y desestimula y la inversión inmobiliaria, como se ha podido observar en las zonas donde se han puesto en marcha iniciativas similares, como en Barcelona.
Vivienda asequible incentivada
Se pretende incrementar la oferta «a corto plazo» con un precio «asequible».
Los inmuebles afectados son los de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
El bono para jóvenes
El bono vivienda sufragará parte del importe del alquiler, con una ayuda de 250 euros mensuales.
Es algo que ya aplicó en España entre el 2008 y el 2012 y que está en vigor en Francia.
Expertos del sector inmobiliario y financiero, avisan de que estas medidas, lejos de lograr el objetivo inicial, acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando los precios de los alquileres.
*El Índice de referencia de precios y las zonas tensionadas, se determinarán a lo largo de los 18 meses siguientes a la aprobación de la Ley Vivienda. Además, quedará en manos de las Comunidades Autónomas, aplicar el control de precios.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente