noviembre 2021 - QualisOptima

La inversión inmobiliaria como defensa a la volatilidad de la bolsa y la pérdida de valor del ahorro

26 de noviembre de 2021/en Inversión Inmobiliaria

2021 termina con un fuerte repunte en la inflación, derivado del encarecimiento de las materias primas, suministros, mano de obra cualificada (concretamente para la construcción residencial) y componentes electrónicos.

Junto con la inestabilidad económica, la situación hace del inmobiliario un valor refugio, con una rentabilidad más segura y a largo plazo, más elevada que otras inversiones financieras.

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Factores del incremento de los precios

En el sector inmobiliario también se han disparado los precios. Los motivos son, principalmente:

la recuperación post Covid,
momentos de incertidumbre sanitaria y económica,
el aumento de demanda y
un descenso en la oferta por el parón de la construcción.

Estos factores provocan que el precio de la vivienda, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), haya alcanzado niveles de hace una década (2011), con un incremento interanual del 2,6%.

Ya en el segundo trimestre de 2021 apuntó una subida del 6,8% en los precios de las viviendas.

Es un incremento generalizado para viviendas de segunda mano y nuevas (1 de cada 5 viviendas compradas en España en 2021, son de obra nueva, según datos del INE).

Menor oferta por el parón en la construcción

Según los datos ofrecidos por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el 40% de las empresas constructoras han retrasado o incluso paralizado las obras en proyecto y en marcha.

El motivo es que con la escasez de material, su encarecimiento y la dificultad de encontrar mano de obra cualificada, no merece la pena continuar con una obra cada vez más cara y con altas probabilidades de no poder continuar.

Inversión de ahorros en inmuebles

Con esta situación y la previsión de subida de precios de viviendas nuevas y usadas en los próximos meses, el ahorrador que está valorando invertir para conseguir rentabilidad, tiene la oportunidad de hacerlo adquiriendo propiedades inmobiliarias.

La alternativa es la bolsa de valores, con su volatilidad disparada por la situación sanitaria y de incertidumbre. O mantener el dinero sin mover, pero las comisiones bancarias y la inflación, hacen que esa opción tenga rentabilidad negativa.

Por contra, los tipos de interés siguen bajos y los préstamos hipotecarios se pueden negociar a un coste históricamente bajo.

Según los datos del Banco de España, el precio medio de los créditos hipotecarios está en sus valores más bajos: de media, el precio de los préstamos vivienda se quedó en el 1,57% TAE.

Hay entidades que ofrecen Hipotecas a plazo fijo del 1%; otras hipotecas variables a un tipo de euribor más 0,85%.

Con estas condiciones y una perspectiva de incremento en los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria se presenta como la mejor opción para el ahorrador e inversor.

¿Cuanto y en qué invertir?

Consulta con un Qualis Angel en tu zona para que entienda tu situación y te proponga inversiones inmobiliarias para lograr objetivos de rentabilidad segura.

Gastos deducibles que puede aplicar el propietario e inversor en la próxima declaración de la renta

24 de noviembre de 2021/en Inversión Inmobiliaria, Particulares

Cuando se acerca el fin de año natural (fiscal y tributario), conviene analizar la situación patrimonial y revisar que Gastos pueden deducirse propietarios y arrendatarios, ante los rendimientos de capital inmobiliario.

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Gastos generales de los rendimientos inmobiliarios

De forma general, se consideran como gastos deducibles aquellos necesarios para conseguir los rendimientos:

intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble,
tributos y recargos no estatales (tasa de limpieza, recogida de basura), así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados y no tengan carácter sancionador,
saldos de dudoso cobro,
cantidades devengadas por terceros: trabajos de administración, vigilancia, portería o similares.

Se consideran como gastos deducibles los siguientes gastos anuales:

importes destinados a la comunidad de propietarios,
la tributación por el impuesto de bienes inmuebles (IBI),
el pago de seguros, como los de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, impago de alquileres,
otros gastos obligatorios del inmueble, como los destinados a servicios o suministros, como gas, agua, electricidad, que pague el propietario.

¿Qué importe se puede deducir el propietario de una vivienda alquilada?

El 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, el importe que queda tras restar todos los gastos relacionados con el alquiler.

Accede a la grabación de la Conferencia: «CONSEJOS PARA AHORRAR CON LA VIVIENDA EN EL IRPF»

Obras y reformas de Reparación

Si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducirse los gastos derivados de las obras de reparación y conservación en la propiedad. Estos gastos son:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

A su vez, será deducibles los gastos de financiación que se haya solicitado con ese fin.

Hay límites que se establecen en función de los ingresos íntegros generados por el arrendamiento de la vivienda durante el año; el exceso que se genere, podría deducirse a lo largo de los siguientes 4 años (ver ganancias y pérdidas patrimoniales).

Obras y reformas de mejora

En este caso, se considera una inversión en la propiedad, por lo tanto, se incrementa el valor de adquisición del inmueble, que se puede deducir por amortización.

Gastos de amortización del inmueble

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

El importe no podrá exceder del 3% del mayor de estos 2 valores siguientes:

el coste de adquisición satisfecho o
el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo.

Renta de locales comerciales

Si el propietario no se considera gran tenedor y el/los arrendatarios destinen el local comercial a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería o Comercio, se puede incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, el importe de la rebaja en la renta arrendaticia que se haya acordado entre las partes en el alquiler del primer trimestre de 2021.

Compra de inmuebles (no vivienda habitual)

El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.

Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.

Compra de vivienda habitual

Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes de 2013.

En todo caso, puede aplicarse el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, con un máximo de 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más intereses.

Esa amortización debe hacerse antes de final de año para poder reducir un 15% la cuota a pagar, en la siguiente declaración de la Renta.

Reinversión inmobiliaria

Se puede eliminar o reducir la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, cuando se invierte en otra en un plazo máximo de 2 años, con excepción de los mayores de 65 años o por grado de dependencia.

Inmuebles en territorio extranjero

Si se posee un inmueble en el extranjero, debe declararse a través del modelo 720.

De no hacerlo, se califica al bien inmueble como ganancia patrimonial no justificada, además de sancionarse con multas.

Saldos de dudoso cobro

Cuando el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.

Separación o disolución de gananciales

Tras un divorcio en régimen de gananciales, o la disolución de la comunidad de bienes, no se tributará por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, si no se producen excesos de adjudicación.

Ganancias y pérdidas patrimoniales

El coste de la factura fiscal se puede reducir con pérdidas anteriores del patrimonio. Las ganancias derivadas de las transmisiones patrimoniales, la plusvalía, se deduce al transmitir elementos patrimoniales.

Para ello ha habido que tener un saldo negativo, debido a la transmisión de elementos patrimoniales , en los últimos 4 años.

Consulta las deducciones autonómicas

Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones.

Consulta con tu asesor inmobiliario la situación de tu patrimonio y las maneras de reducir los costes fiscales, mediante los gastos deducibles del Impuesto sobre la Renta (IRPF):

Cómo valorar tu vivienda antes de venderla

21 de noviembre de 2021/en Particulares

Antes de poner en el mercado una propiedad inmobiliaria, se debe conocer el precio de mercado, comparando su ubicación, características y estado, con otras propiedades similares que están en venta o se han vendido recientemente.

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Valoración o Tasación

Si lo que se necesita es un documento oficial, que certifique el valor de la vivienda, se debe solicitar una tasación. Es lo habitual cuando se dan circunstancias como:

cuando un comprador necesita financiar la adquisición de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, o
si existe un reparto de bienes de una herencia, o
se requiere en el momento de una separación o divorcio.

Para un propietario que está pensando en vender su vivienda, la valoración le permite estimar el precio más adecuado de salida, ya que se basa en cruces de datos con otras viviendas o testigos.

Teniendo en cuenta que la valoración está orientada a propietarios que quieren vender, se pueden obtener datos de diferentes maneras, para conseguir un precio de venta aproximado.

Valoraciones online de vivienda

Las valoraciones online, suelen ofrecer datos inmediatos, mediante el uso de algoritmos que combinan los datos de la propiedad con los de otras situadas en la misma zona.

Es una forma ágil de conseguir precios orientativos, pero hay que tener en cuenta el origen de los datos para la estimación.

Si son datos ofrecidos por portales inmobiliarios, serán precios de oferta de otras viviendas en venta; algunas de esas propiedades se anuncian directamente por parte de particulares, sin un estudio previo de valoración, por lo que el precio no suele ser acorde a la realidad del mercado y su precio inicial va sufriendo bajadas, para amoldarse a las propiedades que si se consiguen vender.

Las agencias inmobiliarias que habitualmente trabajan con contratos de exclusiva compartida, realizan un estudio de valoración, basado en testigos de propiedades vendidas, lo que supone disponer de un histórico de datos de precios reales de venta (escriturados en Notaría).

Valoraciones profesionales de vivienda

El agente inmobiliario especializado en la zona, conocedor de:

el mercado inmobiliario local,
las operaciones efectuadas recientemente,
cómo son las viviendas en venta en ese momento,
la demanda real de compradores interesados en una vivienda de las mismas características,
las tasas locales e incentivos fiscales en la compraventa de vivienda,
loa proyectos urbanísticos en curso o planificados,
servicios, colegios y seguridad del vecindario.

Son muchos los factores que influyen en la estimación de un precio adecuado para la venta de vivienda en su zona; apoyados por datos históricos de operaciones recientes, el asesor inmobiliario «Qualis Angel«, prepara un informe de mercado para que el cliente vendedor conozca el precio adecuado para vender su propiedad y que dicha transacción se ejecute en el menor tiempo.

Otra ventaja de contar con un consultor inmobiliario, es que el propietario puede consultar

cómo se realiza la valoración,
qué viviendas se utilizan para el informe,
cómo se han cualificado a los compradores interesados, o
los efectos fiscales de la venta de la propiedad.

Solicita un informe de mercado en tu zona

cálculo financiero plusvalia venta vivienda

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

12 de noviembre de 2021/en Particulares

A quienes compren, hereden o reciban en donación un bien inmueble, les afectará el nuevo impuesto de plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

¿Significa que no se tendrá que pagar la Plusvalía? ¿En qué circunstancias? Si hay que pagar, ¿se pagará más o menos que con el método anterior?

Veamos la nueva situación y sus consecuencias:

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La sentencia del Tribunal Constitucional

Desde el 26 de octubre de 2021, se establece la anulación de la plusvalía municipal, con fecha puesta en vigor del 9 de noviembre de 2021

Son varias las sentencias previas, en menos de 4 años, que iban por el mismo sentido de esta última.

Se considera que el cálculo de la tasa local es inconstitucional, puesto que el sistema de cómputo objetivo no se corresponde con la realidad, lo que afecta al principio de capacidad económica, indicado en el artículo 31 de la Constitución.

Con la reforma, «se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.»

Por otra parte, la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, indica que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año: las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año.

Efectos del cambio legislativo

Los contribuyentes afectados por transmisiones inmobiliarias, tendrán 2 opciones para calcular la base imponible del impuesto:

la ganancia real obtenida: la diferencia entre el valor de compra y el de venta de la vivienda
un método objetivo: se aplica el valor catastral del terreno en el momento del traspaso

El segundo es similar al método anterior, ya que el valor catastral del terreno se multiplica por unos coeficientes (nuevos) que varían según los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta su transmisión.

Los coeficientes del Ministerio de Hacienda, varían en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su venta:

0.14 en menos de un año
0,13 entre uno y dos años,
0,45 más de 20 años.

La base imponible se obtendrá multiplicando los coeficientes al valor catastral del suelo en el momento de la venta del inmueble. En vendedor puede elegir utilizar como base la ganancia real.

Nunca se tendrá que pagar la plusvalía si la transmisión supone una pérdida

Esta es la principal conclusión de la norma para los propietarios que estén pensando en vender su propiedad inmobiliaria.

Para quienes compraron después de 2016, motivado por un cambio de trabajo, una separación u otra urgencia, y los importes de la compra y la venta son aproximados, pagará menos, y no tributará en caso de que venda con pérdidas., ya que la base imponible será menor que la obtenida por el método objetivo de coeficientes.

En el resto de los casos, cuando el valor de la transmisión tenga un importe superior al de adquisición, se tendrá que hacer el cálculo con una de los 2 métodos disponibles.

Los ayuntamientos tienen 6 meses para adaptarse, permitiendo rebajar el valor catastral del terreno hasta un 15%.

Según los técnicos de Hacienda, los consistorios perderán 78 millones de euros anuales, aproximadamente el 20% de los ingresos obtenidos por el tributo.

¿Qué hará mi ayuntamiento?

Para casos concretos, antes de tomar una decisión de venta de inmueble, es recomendable consultar con un asesor especializado en compraventas inmobiliarias.

Los Qualis Angels de las agencias de QualisOptima, están preparados para calcular los costes de venta de vivienda con los nuevos métodos.

Consulta al especialista inmobiliario en tu zona sobre tu caso concreto:

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10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

8 de noviembre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.

Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:

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1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades

La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.

Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.

Los servicios en esta fase del proyecto:

Planificación estratégica
Análisis de precios del mercado
Información sobre la oferta y la demanda
Análisis de indicadores socioeconómicos
Cálculo de política de precios
Estudio de potenciales compradores

2. Estudio de demanda inmobiliaria

Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.

3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos

Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.

Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:

Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

5. Análisis de puntos de venta

Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.

Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.

Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.

6. Marketing inmobiliario

El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.

Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:

la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas proyectadas),
el ritmo de ventas esperado/deseado,
el ciclo de vida de los compradores,
los puntos de contacto y de conversión, así como
los detalles de las acciones de promoción online y offline.

Entre esas actividades de promoción, destacamos:

Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
Minisite y/o Landing Page
Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
Infografías 3D de interiores y exteriores
Reportaje fotográfico
Video profesional y visita virtual
Home Staging / decoración virtual
Piso piloto
Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda

7. Comercialización de los activos inmobiliarios

Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.

8. Documentación del proyecto inmobiliario

Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

9. Informes de actividad

Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

10. Post venta inmobiliaria

La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.

La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?

Consulta con la agencia de QualisOptima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:

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