Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria
¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?
¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?
Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.
Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.
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Trámites en una herencia inmobiliaria
Estos son los pasos necesarios para la tramitación de una herencia inmobiliaria:
- Firma de las escrituras de adjudicación y aceptación de herencia ante notario.
- Pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, antes de 6 meses desde la fecha de defunción.
- Recogida de las escrituras de adjudicación y aceptación y del justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Inscripción de la aceptación de la herencia inmobiliaria en el Registro de la Propiedad
- Pago de la plusvalía municipal.
¿Qué necesito para aceptar la herencia inmobiliaria?
Hay una serie de trámites y documentación que hay que tener preparada para aceptar una herencia inmobiliaria:
- Certificado de Defunción
- Certificado de Últimas Voluntades: es el documento que acredita si una persona ha otorgado testamento y en qué notaría
- Certificado del seguro de cobertura del fallecimiento, que acredita los contrato en que figura la persona fallecida como asegurada
- Testamento del causante o declaración de herederos en acta notarial o auto judicial
- Escrituras de la propiedad de los bienes del difunto y de certificados bancarios
- Nota Simple de a nombre de quién figura cada propiedad.
- Certificados bancarios de las cuentas que tuviera abierta la persona fallecida
- Datos catastrales y valoraciones de dichos bienes
- Datos personales de las personas herederas: dirección, estado civil, DNI
- Recibo de Gastos de Entierro y funeral
Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos
Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.
En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.
De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.
El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.
Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.
Hay una serie de conflictos a la hora de vender un piso heredado que conviene solucionar lo antes posible:
- ¿Cómo se llega a un acuerdo para el reparto de herencia inmobiliaria?
- Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
- ¿qué derechos tiene cada heredero?
Herencias inmobiliarias con cargas
Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.
Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.
Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.
En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.
Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.
Conferencia online: Herencias Inmobiliarias
QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.
Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:
- Herencia en vida, donaciones.
- ¿Tipos de herencias?
- ¿Herencia por fallecimiento de 1er nivel? ¿De terceros?
- Heredar en el 2022.
- Cómo gestionar la Fiscalidad de tu herencia.
- Cuáles son las mejores maneras de heredar.
Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.
Acceso al Video de la Herencias inmobiliarias:
Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.
Más información: Conclusiones sobre Herencias Inmobiliarias 2022
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente