Cómo vender a distancia un inmueble
La legislación indica que el titular del inmueble debe estar presente en el momento de la firma del contrato de compraventa; entonces, ¿cómo vender cuando el propietario no reside en la misma ciudad que el inmueble?
Situaciones en las que el propietario no se encuentra en el mismo lugar que el inmueble
Entre empresas, es común la necesidad de gestionar la venta de activos inmobiliarios, sean suelos, locales o incluso propiedades residenciales, ubicados en zonas donde no están establecidas.
Requieren de un experto inmobiliario en esa zona, pero desconocen a las empresas y profesionales que mejor pueden realizar esa labor, por lo que recurren a su asesor inmobiliario de confianza para que le lleve la operación.
Ese asesor contacta con otro profesional radicado en el ámbito del inmueble, para canalizar la búsqueda del comprador ideal y realizar los trámites necesarios, dentro del ámbito legal y fiscal de su Comunidad, Diputación y/o Ayuntamiento.
También los inversores y los propietarios particulares se encuentran con situaciones en las que necesitan gestionar la venta de un inmueble, pero se encuentran a distancia y sin poder acceder a la propiedad para arreglarla, mejorarla o gestionar visitas de interesados.
Veamos cómo se gestiona una operación compartida en diferentes ubicaciones:
Cooperación inmobiliaria entre agencias de diferentes zonas
El protocolo de actuación entre agencias de QualisOptima posibilita la cooperación entre agencias, en la que una defiende los intereses de su cliente, el propietario, y la otra facilita la gestión, al ser conocedora del mercado inmobiliario local donde se ubica el activo inmobiliario y disponer de una cartera de compradores cualificados para una propiedad de esas características en la zona.
La Visión de la fuerza de ventas, con 10 oficinas, 36 oficinas y 300 agentes, es la de colaborar entre las empresas líderes de cada zona, aportando experiencia, especialización en el mercado local y buenas prácticas.
La gestión de proyectos inmobiliarios se realiza bajo un marco de actuación común, que agiliza la operativa para cumplir los objetivos de los clientes.
Las personas que componen el equipo humano de la plataforma, forman la Fuerza inmobiliaria QualisOptima, capaz de gestionar 1.600 operaciones de compraventa de propiedades anualmente.
Operaciones cruzadas con empresas y promotoras inmobiliarias
Entre las empresas de QualisOptima, se colabora para que el cliente de una de ellas, pueda beneficiarse de los servicios especializados de otra en una ubicación diferente.
De esa manera, se pueden realizar operaciones inmobiliarias a distancia, como en el caso de la Agencia La Playa en Gijón (Asturias), que a través del gerente de Araxes en San Sebastián (Guipúzcoa), gestionó dos inmuebles de la empresa Pirelli, adjudicados en Gijón.
Ambas propiedades fueron vendidas, una en la calle Conde del Real Agrado, vendida en Septiembre de 2020 y la otra en la calle Quevedo, transmitida en noviembre de 2021.
En otra ocasión, uno de los socios de A10 Inmobiliaria de Pamplona (Navarra), puso en contacto a la agencia asturiana con una promotora inmobiliaria nacional (Culmia), radicada en Madrid y con actividad en diferentes zonas de España.
La promotora iba a desarrollar promociones en suelo de su propiedad en Gijón. En ese momento, necesitaba un plan de comercialización con su correspondiente estudio de mercado.
Tras realizar el trabajo, la promotora entregó su cartera de suelo en la zona, para poder encontrar compradores para determinados solares que la agencia inmobiliaria continua gestionando.
Cómo vender una propiedad cuando no vives en la zona del inmueble
Consulta con tu asesor inmobiliario de confianza en tu lugar de residencia y plantéale la situación, especificando la situación del inmueble transmitible y tus objetivos de venta inmobiliaria a distancia.
Se pondrá en contacto con un profesional que conoce el mercado inmobiliario donde se ubica la propiedad, para realizar una valoración, fijar el precio de venta adecuado, ponerlo en el mercado con un plan de comunicación dirigida a compradores e inversores cualificados, gestionar la demanda y realizar trámites con organismos locales.
Se solicitará un poder notarial a un tercero, donde se autoriza al profesional para representar al propietario en la operación de compraventa, lo que no hace necesario que el propietario esté presente en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Ese poder notarial, según el Tribunal Supremo, debe manifestar «especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles».
De los trámites y documentación se encargan los asesores inmobiliarios, que velan para que la operación se ejecute sin fallas legislativas.
Deja que un Qualis Angel te asesore en el proceso. Puedes encontrar una agencia inmobiliaria de QualisOptima cerca de tí:
Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias
- ¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
- ¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
- ¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?
Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.
Tipos de rendimientos inmobiliarios
- Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a nuestra disposición.
- Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
- Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble
Segmentos de la Renta
- Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
- Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.
La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.
Cómo funciona la declaración de la Renta
En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.
La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).
Imputación de rentas inmobiliarias
Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.
La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.
Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.
Rendimientos de capital inmobiliario
Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.
Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.
Ingresos por capital inmobiliario
Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:
- el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
- cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.
Gastos del capital inmobiliario
Pueden ser con o sin límite.
- Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
- Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…
Deducciones para inquilinos
La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.
Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles
Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.
El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.
Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)
Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.
Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.
Exenciones
Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.
Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.
Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.
Otras cuestiones preguntadas por los asistentes
- En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
- Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
- Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
- ¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
- Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?
Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:
Claves de la nueva Ley Vivienda 2022
Para la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.
A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.
Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.
Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria
La detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.
El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.
En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:
Indicadores de Oportunidad
La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.
Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.
Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:
Situación del activo
La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.
Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.
Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.
Indicadores socio demográficos
Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:
- renta media familiar, para determinar el poder adquisitivo del target y la elasticidad de la demanda,
- población y densidad en la zona,
- el tamaño (superficie) de las propiedades existentes en la zona,
- superficie de los solares,
- densidad de la población,
- grupos de edad principales,
- tasa de actividad,
- antigüedad del parque de viviendas,
- número de inmuebles y su tipología,
- periodo de construcción, para analizar la posibilidad de renovación de los edificios,
- porcentaje de obra nueva.
Número de Transacciones
Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.
En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.
Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista
Absorción del mercado
El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.
Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.
También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.
Oferta inmobiliaria en la zona
Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.
Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom
El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.
En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.
Tendencia de la demanda
Estudio de la Evolución de la demanda:
- qué es lo más que se pide (por tipologías, precios, superficies y otras características),
- ritmos de ventas,
- por parte de qué audiencias.
El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?
Precios en el mercado
El informe debe incluir:
- el estudio del ratio de absorción de la zona, el precio medio de venta de cada tipología, determinando qué incluyen esos precios, solo la vivienda o también anejos.
- el análisis de la evolución del stock y la tendencia de los precios, que permiten determinar el precio adecuado al que poner a la venta las propiedades de nueva construcción
Ritmos de venta
Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.
El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.
Propuesta de inversión inmobiliaria
Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:
- Precios de venta por Tipología y características principales
- Calendario de comercialización
- Ritmos de venta estimados
- Plan de marketing
- Presupuesto de comercialización
- Estudio de viabilidad, con el margen y la tasa de retorno de la inversión (TIR)
Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente