Pese a la gran demanda de obra nueva, superior en 2021 y 2022 a la oferta, la construcción de vivienda no da el paso para incrementar su producción y cubrir la demanda estructural del mercado. Los altos costes de los materiales, impiden ese incremento demandado.

La integración de sistemas BIM con tecnología Blockchain, está permitiendo optimizar los procesos, agilizar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

Ese proceso de digitalización permitirá que la oferta se encuentra con la demanda de obra nueva.

La oferta no cubre la demanda de vivienda

Se necesitan cerca de 150.000 viviendas nuevas al año, según datos de la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE).

En 2021 se cerraron 565.000 operaciones de compraventa de vivienda, pero la obra nueva solo llegó a un 20,3% del total de compraventas (115.000 unidades).

Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los necesarios para la construcción de viviendas. 2021 cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Otro dato que supone un incremento de demanda de vivienda, es el que indica que aumentan las operaciones con clientes no residentes, debido a la obtención del Golden Visa. Los inversores extranjeros perciben el sector residencial español como un activo para obtener rentabilidad frente a la inflación.

El precio como barrera al acceso de vivienda

La mayor parte de la obra nueva se construye en zonas periféricas de las ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. A pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, los compradores acaba adquiriendo vivienda de segunda mano, porque es más asequible y se sitúa en núcleos urbanos.

La demanda prefiere espacios verdes, amplitud en la vivienda, domótica y eficiencia energética, pero frente a la realidad de los altos precios y la localización alejada del centro, la compra se dirige hacia la vivienda de segunda mano.

Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. La inflación hace que se mantenga la tendencia, pero lo normal sería un menor incremento para 2023, en torno al 4%, ya que la subida de tipos influirá en una menor número de transacciones con hipoteca.

Reducción de la construcción

Los datos constatan lo que vaticinaban los expertos: debido a la incertidumbre, la dificultad de encontrar mano de obra cualificada y a los incrementos en el coste de las materias primas, entre los agentes del mercado de la construcción y promoción inmobiliaria, en especial la residencial, hay menos interés en lanzar proyectos de promociones residenciales.

Por otra parte, la legislación no está ayudando a dar tranquilidad y consistencia al mercado: la Nueva Ley de Vivienda y sus condiciones, hace que sea más complejo para los profesionales del sector, promocionar proyectos urbanísticos.

La digitalización de la promoción inmobiliaria: modelo BIM, tecnología Blockchain y Metaverso

Ante el incremento de costes laborales y de materiales de construcción, los promotores están consiguiendo, con la tecnología, optimizar los procesos, agilziar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

El Modelado de Información de Construcción (BIM) es una metodología de trabajo colaborativo aplicada al sector de la construcción, una colección de datos de un edificio organizados para facilitar la gestión de proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción consiguiendo mejoras en el resultado y eficacia en los procesos.

La tecnología Blockchain aporta garantía de confianza tanto al cliente como al inversor, ya que puede conocer el momento y la versión del documento que se certifica.

La incorporación de la tecnología blockchain al sistema de BIM, permite generar simulaciones digitales de diseño y gestionar de manera inteligente y coordinada toda la información de un proyecto inmobiliario.

La integración de la tecnología descentralizada y del sistema de gestión, permite la trazabilidad completa, autentificar y validar documentos por los diferentes agentes del proceso de promoción, como arquitectos, gremios, contratistas,…

Además, permite certificar cada una de las fases de la promoción, incluyendo factores de eficiencia y sostenibilidad.

Para el mercado de construcción de viviendas, la digitalización permite que las nuevas edificaciones sean sostenibles, inteligentes, seguras, adaptadas a los nuevos estilos de vida de los usuarios y a los diferentes escenarios climáticos.

La tecnología permite una mejor gestión interna, al digitalizar todo el proceso, como el control de los turnos de los empleados, la organización de las vacaciones o el teletrabajo, asi como acceder a informes de actividad y rendimiento.

La tecnología se aplica a toda la cadena de valor inmobiliaria, desde la selección de un suelo, al estudio de su idoneidad y la viabilidad del proyecto.

La metodología de trabajo colaborativo BIM se aplica en la fase de producción o construcción, pero también en la fase de la comercialización y el customer engagement, gracias a la obtención de datos fiables sobre los gustos y preferencias del consumidor.

Todos los profesionales implicados en un proyecto de construcción pueden trabajar sobre un único proyecto en tiempo real con acceso a la misma información. Gracias a su técnica colaborativa, permite el trabajo conjunto del promotor con arquitectos, ingenieros, constructores, etc. Así se puede seguir el desarrollo de la obra, a través de hitos como la licencia de obras. 

Metrovacesa es una promotora que está apostando por la integración de blockchain y BIM; según su directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa, Carmen Chicharro, «nosotros siempre trabajamos en dos líneas en blockchain: la identificación digital y la tokenización de activos, referida a la capacidad que tiene el blockchain de dividir el valor del activo y facilitar la inversión por partes o tokens, algo que nosotros hemos puesto ya en práctica en un proyecto de crowdfunding. El proyecto de integración de blockchain en BIM, se basa en la identidad digital de un edificio y de todo el proceso de digitalización del mismo desde el suelo hasta la entrega de las viviendas al cliente.»

Las validaciones del proyecto quedan registradas, permitiendo comprobar los datos del proyecto y las diferentes versiones que se han registrado, con la certeza de que permanecen inmutables.

Esta y otras promotoras, están integrando también los espacios virtuales para que los interesados puedan visitar las promociones inmobiliarias, aun sin construir, mediante renders que se convierten en escenarios, donde un comercial puede incorporarse:

El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021, en estos escenarios virtuales (mediante formalziación de reservas online).

Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción, sus planos y la ubicación:

En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neolingüística permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.

En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.

Donde ahora se usan renders y se proyecta el video de un agente, con el metaverso la interacción aumenta a través de los avatares de los compradores, que pueden andar a su antojo por la promoción y sus alrededores, incluso interactuar con otras personas y realizar cambios en la estructura y detalles de las viviendas.