¿Pensando en comprar una segunda residencia?
Te contamos cuáles son las ciudades favoritas para compradores e inversores inmobiliarios para la adquisición de segunda casa en España.
El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..
En la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«, Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.
Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.
Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)
Un divorcio se puede interponer de dos formas:
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.
Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.
El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.
No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.
Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
USA EL VALORADOR DE QualisOptima
Conoce, a continuación, cómo ha variado el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en las diferentes ciudades de España.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente