7 Requisitos para la declaración de obra nueva

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.

Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.

¿Qué es una declaración de obra nueva?

Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.

Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:

• el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
• construcción de edificios,
• mejoras en la edificación,
• otras obras nuevas análogas.

La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Cuando son edificios, se hace constar:

• el número de plantas,
• la superficie de la parcela ocupada,
• el total de los metros cuadrados edificados y
• si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Modalidades de declaración de obra nueva

Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

La obra nueva terminada

Cuando está totalmente acabada la construcción.

La obra nueva en construcción

Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.

Los Requisitos para la declaración de obra nueva

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad

En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:

1.- Licencia del Ayuntamiento

Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.

Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.

Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

• Certificación del ayuntamiento.
• Certificación por técnico competente.
• Acta notarial descriptiva de la finca.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

2.- Técnico competente

En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:

• Edificio acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.
• Edificio en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

3.- Seguro decenal

Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual),  3 trienal) y 10 años (decenal).

Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.

Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).

4.- El Libro del Edificio

El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.

5.- Cédula de habitabilidad

También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.

6.- Certificado de eficiencia energética

Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.

7.- Inspección técnica del edificio

Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.