Conflictos y riesgos en la gestión de alquileres

El pasado 15 de marzo Íñigo Garaicoechea, CEO de Araxes, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk los principales conflictos y riesgos en la gestión de alquileres y, lo que es más importante, cómo prevenirlos o afrontarlos.

Conflictos en los arrendamientos durante la comercialización

Problemas del propietario

La primera decisión que el propietario debe tomar es: ¿Qué tipo de alquiler de vivienda me interesa? ¿Un alquiler de vivienda habitual? ¿De temporada? Esto depende de las preferencias y necesidades del propietario.

La vivienda turística suele dar más rentabilidad, pero hay que tener muy en cuenta la ubicación a la hora de calcular la rentabilidad. Una vivienda con una buena ubicación resultará mucho más rentable. Son viviendas que sufren mayor desgaste que las destinadas a vivienda habitual, por la mayor rotación.

También se debe de tener en cuenta la fiscalidad, que varía en función de la comunidad y del tipo de alquiler.

Otro problema en la gestión de alquileres es pedir una renta excesiva, porque los tiempos se dilatan y el arrendamiento permanece vacío durante mucho tiempo, lo que genera gastos y pérdidas. No nos interesa tener la vivienda vacía.

Un mal estado del inmueble en cuanto a habitabilidad es también fundamental. Elementos como la calera o las ventanas son de vital importancia. Si la vivienda no cumple con las condiciones de habitabilidad, no la podremos alquilar.

En cuanto a la presentación del inmueble, se debe de hacer de forma adecuada y atractiva, ya que influirá en los tiempos.

Fallos en la comercialización nos lleva a dilatar los plazos y, como consecuencia, a reducir la rentabilidad.

Hoy en día, se arriendan tanto viviendas vacías como amuebladas. Hace unos años era más habitual la demanda de vivienda vacía, a día de hoy, el estilo de vida nos lleva a que el piso amueblado sea aceptado igualmente.

El problema de los Okupas va en aumento, y la solución para el propietario es todavía inadecuada. Es un elemento de riesgo y preocupación para los propietarios. Nuestra recomendación es contactar con un abogado especialista y poner la denuncia cuanto antes. Actuar rápido es fundamental para una recuperación rápida de la vivienda.

Problemas del inquilino

El primero de los problemas en la gestión de alquileres es el de información escasa. No sabe con exactitud cómo son las viviendas.

Otro problema es el de la baja oferta, que lleva a que las decisiones de los inquilinos tienen que ser muy rápidas para no quedarse sin la vivienda.

La alta demanda genera mucha competencia, lo que lleva a los precios al alza.

Conflictos en los arrendamientos durante la negociación

Problemas del propietario

El problema fundamental en este punto es la gestión de alquileres es la selección del inquilino adecuado. Recomendamos asesorarnos de un profesional que revise los perfiles candidatos. Debemos pedir referencias de terceras personas, últimas nóminas, contrato de trabajo, la última declaración de la renta… No eximen de posibles problemas, pero nos dan una idea de la fiabilidad económica.

Es recomendable conocer al inquilino cara a cara. Un experto puede detectar mejor inquilinos potencialmente problemáticos.

Existen registros de morosos que podemos consultar.

Si es una vivienda habitual, se pueden pedir fianzas legales o seguro del arrendador, que garantiza el impago de rentas.

Hay que verificar e indagar sobre el inquilino, pero mostrarse abierto y amable e intentar llevarse bien con él. Es interesante para ambas partes que exista una relación de confianza. Si no le damos facilidades, posiblemente tome el alquiler, pero no ofrecerá facilidades. Tampoco debemos caer en malacostumbrarlo, se pueden tener detalles pero poner límites. Si hacemos alguna excepción, hay que hacerlo saber.

Problemas del inquilino

El problema fundamental para el inquilino en este punto es el desembolso inicial que conlleva el inicio del alquiler: Primer mes, fianzas…

Se puede sentir, por otro lado, incómodo porque piense que le investigan demasiado. Es cierto, pero también necesario.

Por último, hay perfiles que, dada la situación actual, tienen difícil acceso a la vivienda. Las personas con menos posibilidades, sin contrato estable, sin unos ingresos regulares… Tienen difícil acceso al alquiler.

El contrato de alquiler

Tiene que estar perfectamente redactado de cara a cualquier problema que pueda surgir. Un contrato tipo no nos garantiza de estar cubiertos en nuestro caso concreto, por las particularidades y porque la Ley cambia constantemente.

El precio de la renta es libre y también la duración. Las prórrogas sí están establecidas legalmente. La Ley establece una prórroga obligatoria de hasta 5 años si es entre particulares (o si el propietario es particular) y 7 años de prórroga si el arrendador es una persona jurídica.

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato a partir del sexto mes.

Las actualizaciones de la renta se rigen por el IPC cómo máximo y actualmente existe una limitación del 2% en algunas zonas.

Cuando se trata de vivienda habitual, el propietario, al término de los 5 años (o 7) tiene que avisar con 4 meses de preaviso. El inquilino tiene 1 mes de preaviso en cualquier caso.

La fianza legal es una mensualidad y la garantía adicional hasta un máximo de 2 mensualidades.

Recomendamos adjuntar un inventario al contrato.

Si se trata de un contrato temporal o no, lo define la situación del inquilino, y no la duración del contrato.

Conflictos en los arrendamientos al inicio del contrato

La gestión de las fianzas, ya que hay regiones donde es obligatorio el depósito.

En cuanto al momento de la entrega de llaves, hay que determinar bien cuáles son los daños que ya existían en la vivienda. Si hay algo que no está bien (por ejemplo, un electrodoméstico) y no se piensa sustituir, es mejor no incluirlo en inventario, siempre y cuando no sea esencial.

Lo correcto es cambiar la titularidad de los suministros. De lo contrario, cualquier impago por cuenta del inquilino será exigido al titular del contrato (el propietario).

Conflictos durante el arrendamiento en la gestión de alquileres

La Ley de arrendamientos establece que los desperfectos deben ser por cuenta del arrendador, salvo mal uso del inquilino. Sin embargo, las pequeñas reparaciones son por cuenta del arrendatario.

Si durante el arrendamiento el inquilino quiere pintar la vivienda, será él el obligado a costearlo. Sin embargo, al comienzo del arrendamiento, si la necesidad existe, será por cuenta del arrendador.

Otro problema en la gestión de alquileres son los impagos. El plazo para pagar es de 7 días, más allá de ese plazo, es reclamable. Lo primero de todo, sería la solución amistosa, preguntar qué ocurre. Si no tiene efecto, hay que empezar a reclamar por otras vías. Nuestra recomendación es enviar un burofax cuanto antes.

Durante la vigencia del contrato, el arrendador puede recuperar la vivienda solo para uso propio. Si el arrendador necesita vender la vivienda, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente en los primeros 5 años. En todo caso, hay que hacerle la propuesta.

Si no le interesa comprar la vivienda, podemos venderlo igualmente, pero el inquilino puede negarse a facilitarnos el acceso para las visitas. Está en su derecho y no podemos obligarle, pero sí la podemos vender sin mostrar.

La actualización de la renta es otro de los conflictos que suelen surgir. Como ya hemos dicho anteriormente, el límite es el IPC con un máximo del 2% en algunas zonas.

Conflictos durante la resolución del arrendamiento

El inquilino debe de avisar con 1 mes de antelación para la resolución del contrato. Si no lo hace, existe una penalización. Tiene la obligación de devolver el piso tal y como lo encontró.

La entrega de llaves es el momento ideal para revisar el inmueble, con el propio inquilino en la vivienda. Cuanto más tiempo pase, más difícil será justificar que los daños son causados por el inquilino. Cualquier desperfecto debe de quedar recogido en un documento, si puede ser, con testigos y fotos. Si hay desperfectos hay que comunicarlos y presupuestarlos.

La compensación de daños se descuentan de la fianza.

Asegúrate también, a la hora de hacer la liquidación, de que no queden importes pendientes de recibos de suministros.

Si te interesa saber más, te ofrecemos el acceso a la grabación completa de esta conferencia:

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