El contrato de alquiler de vivienda habitual

¿Vas a alquilar tu propiedad? ¿Vas a firmar un nuevo contrato de alquiler como inquilino? A continuación, te contamos los 10 aspectos básicos que tienes que conocer a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual.

¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda habitual?

El contrato de alquiler de vivienda habitual es el documento que regula la cesión y el uso del inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador (el propietario) y del arrendatario (el inquilino).

Para que tenga validez, debe realizarse siguiendo las pautas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la nueva Ley de Vivienda.

Aspectos básicos del contrato de alquiler de vivienda habitual

Las siguientes consideraciones aplican cuando el inmueble se destina a vivienda habitual, pero no en los alquileres de locales o despachos, o de vivienda de uso temporal, como los alquileres vacacionales o pisos de estudiantes.

1. Duración y prórroga del contrato

Lo más habitual es firmar un contrato de arrendamiento por 1 año, renovable hasta 5 años (en caso de tratarse de un particular) o 7 años (si se alquila a una sociedad o empresa).

Existe la posibilidad de una prórroga tácita: Si al final de los 5 o 7 años previstos ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo de manera anual hasta 3 años más.

El plazo para comunicar la extinción del contrato antes de que se active la prórroga tácita es de 4 meses para el propietario y de 2 meses para el inquilino.

2. ¿Qué sucede en caso de venta de la vivienda?

En caso de venta de la vivienda con inquilino, se garantiza el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo de su contrato (5 o 7 años).

3. Irregularidades en la duración del contrato

Algunos arrendadores proponen realizar un contrato de 11 meses, para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión del plazo.

La OCU destaca que si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar.

4. Extinción del contrato de alquiler

Existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad).

Esta excepción se había usado a menudo como excusa para terminar contratos antes de hora, pero ahora solo será válida si se ha incluido ese supuesto de manera expresa en el contrato inicial.

Por lo que respecta al inquilino, la normativa vigente reconoce su derecho a desistir del contrato después de los 6 primeros meses. La extinción del contrato antes de la fecha prevista debe comunicarse al menos con 2 meses de antelación.

5. Fianza y depósito

Lo más habitual es entregar 1 mes de fianza y un máximo de 2 mensualidades más como garantía adicional.

Este depósito, según la OCU, es recomendable como garantía del pago de la renta, los gastos asociados y la conservación de la vivienda en buen estado.

6. Actualización del precio del alquiler

Con la nueva Ley de Vivienda, los alquileres ya no se actualizarán conforme al IPC, sino que se empleará un nuevo índice de actualización de precios específico para el alquiler.

En 2023, los precios se actualizarán como máximo en un 2%, en 2024 en un 3% y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice de referencia que será más estable e inferior al IPC.

7. Inventario

La fianza es un depósito que realiza el inquilino y que se devuelve una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y que la vivienda se encuentra en buen estado.

Sin embargo, a menudo es fuente de problemas, ya que algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de renta a cuenta de la fianza. Esto es ilegal.

También hay casos en los que los arrendadores se encuentran con desperfectos que superan el importe de la fianza depositada.

Es muy aconsejable incluir, junto al contrato de alquiler de vivienda habitual, un inventario detallado de la vivienda. Si puedes incluir fotos, mejor.

En el momento de finalización del contrato y devolución de las llaves, debe de revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que señale los desperfectos si los hubiera.

8. Honorarios de la agencia inmobiliaria

La nueva Ley de Vivienda indica que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

9. Cláusulas abusivas

Las partes implicadas en el contrato pueden pactar cláusulas específicas, pero estas no pueden eliminar los derechos obligatorios recogidos por la normativa vigente.

10. Nuestro consejo antes de firmar tu contrato de alquiler de vivienda habitual

En internet puedes encontrar muchos modelos de contrato de alquiler. Pero si de verdad quieres evitar problemas futuros y asegurarte de que tu contrato es completamente legal y que cumple con la normativa vigente, lo mejor es que cuentes con el asesoramiento de un experto inmobiliario.

Si quieres que te ayudemos con tu contrato de alquiler de vivienda habitual, ponte en contacto con nosotros. En QualisOptima somos expertos en todo tipo de operaciones inmobiliarias.

Te dejamos con la grabación completa de una de nuestras Q-Talks sobre conflictos y riesgos en la gestión de alquileres: