Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.
Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:
En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.
Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.
Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:
Fincas: expedientes de cabida (Artículos 201-203 Ley Hipotecaria)
Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH)
Titular registral o vendedor
En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.
Comprobar en estos casos:
Registro voluntario
Registro de la Propiedad
Fe Registral y terceros de buena fe
Menores o incapacitados
En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.
Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.
Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
Intervención del Ministerio Fiscal
Tasación del inmueble
Autorización para comercializar o autorización para vender
Gestión de Herencias
La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:
Venta de los derechos hereditarios
Herencias yacentes
Plazos y trámites previos
Cancelaciones de cargas hipotecarias
Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.
De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:
Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
Subsistencia de las cargas
Orden de ejecución
Cancelación notarial / provisiones
Afecciones fiscales
Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.
Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.
Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.
Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.
Derramas de la Comunidad
En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).
Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).
Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.
Diferencias de valores de la vivienda
El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.
Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».
El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.
Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio
Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).
En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.
Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.
Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.
Por defecto, las arras son las Confirmatorias.
Condición suspensiva o resolutoria
Son parte de las condiciones del contrato,
La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).
La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.
En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.
Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.
Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.
El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:
Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/10/acuerdo-clientes-inmobiliarios.jpg6671000Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-10-24 14:01:232023-10-24 14:01:2312 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda
Entrevistamos a Nanes Martínez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC(Desarrollo de la Experiencia de Cliente), que nos habla sobre la experiencia de cliente de un comprador o propietario y de cómo gestionar esa experiencia por parte de las empresas inmobiliarias.
QualisOptima es la primera organización en el sector inmobiliario, que se adhiere a la Asociación DEC, que promueve el desarrollo de las mejores prácticas y la búsqueda de la excelencia en la Experiencia de Cliente.
El objetivo común de las agencias de QualisOptima es ofrecer el mejor servicio a sus clientes, que cumplan sus sueños de proyectos inmobiliarios. Por esa razón, interesa la formación de sus agentes en materia de Customer Experience. el networking con otras empresas y obtener las certificaciones CX y EX.
¿En qué medida crees que puede ayudar a las empresas inmobiliarias de QualisOptima desarrollar acciones de experiencia de cliente?
Entiendo que la Experiencia de Cliente en una empresa del sector inmobiliario, principalmente, vendrá marcada por la facilidad en el acceso a la información, al trato y a la relación con el agente.
Si la adquisición de una vivienda, normalmente, solo se realiza una vez a lo largo de la vida, ¿cómo se puede afrontar una estrategia de CX en este sector?
Si hay algo que determinará el éxito de una operación de estas características, es empatizar con el comprador. Ponerse en su piel, en lugar de partir de los intereses de la empresa y ser capaces de conocer qué necesita para ofrecerle lo que está buscando, aconsejarle y asesorarle de la mejor manera posible.
Una vez el cliente se ha puesto en contacto para la adquisición de la vivienda, será su relación con el agente lo que resultará determinante en su experiencia.
En este punto cobra especial importancia la velocidad, la eficiencia y la comodidad en la respuesta. Y es que lo que están buscando los futuros propietarios de una casa, al ponerse en manos de un profesional, es ayuda.
Es en este apartado donde también se pueden utilizar los avances tecnológicos, que permiten ofrecer visitas virtuales, fotografías 360º o conocer posibilidades de financiación que se adapten a las necesidades de cada cliente.
Todo ello supone diferentes ventajas para el comprador, pero también aporta información de gran valor al agente, que puede utilizar para enfocar su estrategia de venta.
Pequeños detalles en la decoración del inmueble o anticiparse a posibles necesidades durante sus
visitas, son acciones que no cuestan mucho trabajo, pero que ofrecen una buena imagen y quedan
siempre en el recuerdo.
Nanes Martinez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC
2.- La excelencia en la experiencia del cliente, no es exclusiva de grandes empresas.
¿Cómo puede afrontar un pyme inmobiliaria un proyecto de CX?
Para las pymes de QualisOptima, desarrollar una estrategia de Experiencia de Cliente puede ser un desafío, sin embargo, también se puede afrontar como una oportunidad para diferenciarse en el mercado, pues es esencial para mantener y mejorar las relaciones con los clientes e impulsar el crecimiento del negocio.
Para cualquier empresa, pero sobre todo en las pymes, es muy importante obtener el compromiso de la dirección, que se implique, preocupe y fomente la CX dentro de la compañía.
Para ello deberá definir unos objetivos que sean alcanzables y se establezcan dentro de un marco temporal,
que garantice un progreso continuado.
En un proyecto para compañías de este tamaño, la puesta en marcha de las distintas acciones, podría decir que se debe afrontar igual que en una gran compañía, pero la gran diferencia es que, posiblemente, la partida presupuestaria va a ser mucho menor, con lo que el esfuerzo casi seguro que va a ser mayor.
Asimismo, se podrán ir conociendo los posibles fallos que les permitirán conocer los puntos críticos del journey del cliente, de forma que se puedan solventar y crear experiencias “wow”.
Y aunque se trate de una pequeña empresa, se deberán establecer métricas o KPIs para medir el éxito del proyecto y conocer qué acciones son más o menos favorables.
Además, todas estas acciones se deben realizar con la involucración y capacitación de todo el personal de la empresa, pues no existe una buena CX sin el compromiso de los empleados.
Una pyme, al igual que una gran empresa, debe ofrecer experiencias personalizadas e individuales,
y hacer que cada cliente se sienta único.
¿Qué beneficios puede tener la certificación Profesional en CX para un asesor o gerente inmobiliario de QualisOptima?
Nuestra Certificación Profesional en Experiencia de Cliente proporciona un medio para que los profesionales de cualquier sector, en este caso los asesores o gerentes inmobiliarios, puedan acreditar ante terceros que poseen un alto nivel de conocimiento, tanto teórico como práctico, para desarrollar esta disciplina.
Estos conocimientos permiten ahondar en nuestro framework “La Onda del Cliente” que se compone de las cinco “íes” a partir de las cuales permiten impulsar la Experiencia de Cliente en las empresas: Identidad única; Impulso organizativo; Implicación de las personas; Interacciones; e Interpretación y acción.
Cualquier profesional que se acredite en DEC, podrá contar con las herramientas esenciales para crear un vínculo con los clientes, y el sector inmobiliario es muy proclive a establecer esa conexión tanto con los vendedores como con los compradores de un inmueble. Si no se tienen esos conocimientos, no van a tener esa capacidad de competir y diferenciarse.
Además, a nivel personal contar con nuestra certificación les permite formar parte de una Comunidad Activa en CX, así como obtener un diploma de Certificación oficial e independiente que avala sus conocimientos, habilidades y competencias demostradas en Experiencia de Cliente; poder estar en una bolsa de trabajo como especialista en esta disciplina; y la publicación como profesional certificado en la web de DEC.
Evento Asociación DEC: Bruce Temkin, Experience Management Visionary, Co-Founder of CXPA.org
¿Por qué son importantes para la empresa los indicadores CX, como el NPS?
El NPS (Net Promoter Score) es un indicador que sirve para medir el nivel de satisfacción que tiene el cliente con respecto a los productos o servicios que ofrece una empresa.
Está comprobado que las compañías que tienen un enfoque centrado en el consumidor obtienen un retorno de la inversión mayor y tienen más éxito a la hora de fidelizar a los clientes.
El NPS establece un rango de puntuación que va del 0 al 10, para cualquier tipo de pregunta, en la mayor parte de los casos, para conocer el nivel de recomendación de una marca.
Dependiendo de la puntuación podremos saber si tenemos clientes promotores, pasivos o detractores, y de esta forma mejorar nuestra relación con ellos.
Las reseñas de los usuarios son una fuente clave para medir el NPS.
Con este tipo de información es más fácil detectar dónde se están originando los problemas dentro de la empresa y nos proporciona una guía para destinar los recursos necesarios a mejorar la Experiencia de Cliente.
¿Qué te ha parecido lo más destacado del Congreso DEC 2023?
Todos los años nos esmeramos por traer a los mejores expertos en CX y EX tanto del panorama nacional como internacional.
Y este año no nos podíamos quedar atrás, y hemos subido el listón al haber contado con la participación del Premio Nobel de Economía 2017, Richard H. Thaler por sus aportaciones en economía conductual, así como una entrevista muy interesante con el Presidente del Grupo Mutua Madrileña, Ignacio Garralda.
El resto de los ponentes han sido los mejores de las ediciones anteriores, por lo que el éxito estaba asegurado.
De hecho, fueron cerca de 600 profesionales los que se acercaron a vivir esta experiencia, y más de 400 nos siguieron por streaming.
Evento DEC, Jesus Cochegrús
Otro valor destacable ha sido el espacio donde se ha celebrado este Congreso, que no podía haber sido otro que en las instalaciones del WAH Show en Ifema Madrid, donde los asistentes pudieron disfrutar de un show musical, único en el mundo, con un formato disruptivo y una sensacional puesta en escena, creándose una energía muy positiva entre toda la comunidad CX, que pudo sentir un verdadero momento wow.
QualisOptima y la Asociación DEC
El 3 de octubre, Día Mundial de Experiencia de Cliente, la Asociación DEC celebró su X Edición del Congreso Internacional sobre Experiencia de Cliente, a la que asistieron Rebeca Pascual, de A10 Inmobiliaria, y Jose Ignacio de Diego, de BonLar, miembros y representantes de QualisOptima.
Evento DEC: Rebeca Pascual (A10 Inmobiliaria) y Jesus Cochegrús, Speaker CX
Destacan las charlas sobre cultura organizacional, descubrir los miedos y hacerles frente, liderar los proceso de transformación, cómo es el desarrollo de la experiencia de cliente en las organizaciones y las opciones, en el sector inmobiliario, de abordar la experiencia de cliente.
Video 10º Aniversario DEC (2023):
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/10/customer-experience-inmobiliaria.jpg6671000Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-10-20 11:03:032023-10-20 11:03:03La experiencia de cliente en el sector inmobiliario
Resumimos la Conferencia organiza por QualisOptima y Agencia La Playa, a través de su CEO, César R. Nozal, «¿Quieres vender tu casa?«, en la que se analizan las Dudas habituales de los propietarios y se enseñan los Argumentos de venta de casas, desde el punto de vista de un asesor inmobiliario:
Valoración de la vivienda y el momento de la venta
Dudas: ¿Cuánto vale mi casa? ¿Es buen momento para vender la casa?
Los usuarios estamos acostumbrados a utilizar herramienta online de valoración inmobiliaria, pero cuidado que la desviación entre precios indicados por diferentes valoradores automáticos, puede llegar al 82%, respecto a una misma vivienda.
Siendo una herramienta útil para acotar precios mínimos y máximos, conviene distinguir lo que tiene en cuenta un valorador automático en la actualidad, con los factores que un asesor inmobiliario sí tiene en cuenta para elaborar una valoración profesional:
Un agente inmobiliario calcula una valoración según criterios por diferentes métodos, según la tipología de la propiedad:
Viviendas en edificios (pisos, apartamentos): Comparación
Externos: otras propiedades similares en venta en la zona, la capacidad de financiación. la demanda del mercado
Un agente inmobiliario tiene en cuenta otros factores, sobre los que se pueden influir:
El estado de conservación de la vivienda
La correcta comercialización
Aportar valor a la percepción del comprador
La estrategia de venta de la casa, depende del estado del mercado inmobiliario:
Mercado bajista: es importante ser preciso en el precio de salida, porque al poner un precio más elevado, el mercado no lo va a absorber; al perseguir los precios de mercado, se bajará paulatinamente el precio, llegando a una situación de un precio de equilibrio muy inferior al inicial
Mercado alcista: en este caso, el error lo puede corregir el mercado, pero no se sabe el plazo, que si se alarga, puede suponer un coste de oportunidad y encarece la propiedad que se quiera comprar tras la compra de la primera.
Los agentes inmobiliarios se basan en Datos para poder analizar la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés y la tendencia en los precios, en la oferta y en la demanda.
Difusión de la vivienda y gestión de compradores
Duda: ¿Dónde anuncio mi casa?
El propietario tiene estas opciones para dar difusión a la venta de su casa:
Portales inmobiliarios
Cartel de venta en la propiedad
Publicaciones en Redes sociales
En cualquiera de los casos, surgen problemas, como
recibir llamadas y mensajes a horas intempestivas, durante el fin de semana,
no recibir ninguna llamada,
recibir comentarios negativos sobre la propiedad y su precio,
tener que enseñar la vivienda a curiosos,
recibir cancelaciones de visitas programadas,
abrir la casa a extraños y desconocidos,
tras la visita, no conseguir ofertas por la casa.
Los agentes inmobiliarios tienen un plan de comunicación, que les permite publicar anuncios en los principales portales inmobiliarios, gestionar las demandas, canalizarlas y gestionar las visitas, para conseguir ofertas en firme.
Un aspecto fundamental es la
cualificación de los compradores
Para cualificar al comprador, hay que determinar si merece la pena dedicarles tiempo, preguntando y escuchando sus respuestas:
¿Conoce el precio de venta de la casa?
¿Cuál es el motivo de la compra? ¿Cuál es la finalidad de la compra?
¿De qué presupuesto se dispone?
¿Tiene preconcedida la hipoteca en caso de requerir financiación?
Los agentes inmobiliarios disponen de una extensa base de datos de compradores cualificados, a los que ya se han realizado preguntas y se conocen sus respuestas.
A esos compradores se les comunica las oportunidades del mercado, mediante cruces de oferta y demanda, antes incluso de lanzar los anuncios en diferentes medios (preventa).
Los interesados, ya cumplen con las condiciones para poder realizar visitas y ofertas en firme sobre la vivienda que se les ha propuesto.
Duda: si no consigo atraer interesados, ¿debo bajar el precio?
Si no se generan contactos, ¿se debe mantener el precio, se baja o se mejora la percepción de valor?
Si no hay llamadas, el problema es el precio y hay que reposicionar la vivienda en el mercado.
Si hay llamadas, pero no se consiguen ofertas, el problema es el estado de la casa, bien por su estructura, distribución, mobiliario, desperfectos,…
Marketing online y offline
Los asesores inmobiliarios utilizan varias técnicas de marketing, para posicionar adecuadamente una vivienda y destacarla frente a la competencia.
Si la vivienda no se presenta adecuadamente, con el paso del tiempo, se va «quemando» y los compradores dejan de estar interesados en una propiedad que nadie quiere.
Para aumentar el valor de la vivienda, se realizan diferentes acciones, como Home Staging , que supone mejorar el aspecto de la propiedad, antes de realizar el reportaje fotográfico.
El acuerdo de compraventa de la casa
Duda: ¿Qué trámites y documentos hacen falta para cerra la venta?
El cierre es un momento delicado, porque se ponen sobre la mesa las expectativas del comprador y del propietario, que no son coincidentes.
Una oferta, además de presentarse por escrito, debe documentarse con estas cuestiones:
Precio
Plazo
Método de Pago
Condiciones
El asesor inmobiliario aporta Seguridad en la transacción. Se solicita toda la documentación necesaria al principio, para evitar que surjan problemas a la hora de firmar Escrituras en Notaría.
Cuestiones como la situación registral de la finca, importes pendientes de pago, vicios ocultos, se solucionan con una auditoría previa de la vivienda y su documentación.
De esa forma, las arras y el contrato de compraventa están correctamente confeccionados y sirven para formalizar el acuerdo entre propietario y comprador.
Acceso a la grabación de la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?»
Si quieres ver con más detalle los datos y el análisis del experto inmobiliario, para cada una de las cuestiones indicadas, puedes solicitar el acceso, de forma gratuita:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/10/pareja-analizando-vivienda2.jpg6661000Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-10-19 12:23:352023-10-19 12:28:424 factores críticos que debes saber si quieres vender tu casa
Las oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.
Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:
¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.
¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?
¿O lo estará en los próximos meses?
Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.
Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.
Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.
Fijación del precio de venta de la casa
La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.
La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.
Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.
La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.
Cuando tardará en venderse la casa
El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.
Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.
El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.
Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.
Los documentos necesarios para la venta
¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?
¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?
La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.
Los costes de la venta de la casa y quien los paga
¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?
¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?
¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?
Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.
Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.
Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,
Cómo se registra oficialmente la venta de la casa
¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?
¿Qué garantías tiene el vendedor?
¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?
Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.
Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa
¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?
Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?
Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?
En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.
La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,
Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.
El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/10/dudas-vender-casa.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-10-15 07:24:272023-10-17 08:50:58Cúales son los principales problemas al vender casa
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/segunda-residencia-casa-playa.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-09-27 15:48:182023-09-27 15:48:18¿Cuáles son las ciudades preferidas para comprar una segunda residencia en España?
El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
el 50% de los gastos de notaría, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
el 100% del coste del registro, la gestoría y la tasación.
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
copia de la escritura de constitución del préstamo
facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (en la escritura de compraventa).
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
¿Tiene coste lanzar la reclamación?
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/relamacion-gastos-hipoteca-banco.jpg8001200Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-09-26 12:27:102023-09-26 12:27:10¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda
/en Compraventa de viviendaCesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.
Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:
Contenidos
Diferencia de superficies
En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.
Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.
Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:
Titular registral o vendedor
En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.
Comprobar en estos casos:
Menores o incapacitados
En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.
Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.
Gestión de Herencias
La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:
Cancelaciones de cargas hipotecarias
Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.
De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:
Afecciones fiscales
Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.
Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.
Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.
Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.
Derramas de la Comunidad
En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).
Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).
Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.
Diferencias de valores de la vivienda
El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.
Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».
El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.
Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio
Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).
En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.
Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.
Contratos de arras
Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.
Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.
Por defecto, las arras son las Confirmatorias.
Condición suspensiva o resolutoria
Son parte de las condiciones del contrato,
La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).
La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.
Fiscalidad de la venta de vivienda
Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.
En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.
Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.
Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.
El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:
Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:
Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»
La experiencia de cliente en el sector inmobiliario
/en Agencias QualisEntrevistamos a Nanes Martínez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC (Desarrollo de la Experiencia de Cliente), que nos habla sobre la experiencia de cliente de un comprador o propietario y de cómo gestionar esa experiencia por parte de las empresas inmobiliarias.
QualisOptima es la primera organización en el sector inmobiliario, que se adhiere a la Asociación DEC, que promueve el desarrollo de las mejores prácticas y la búsqueda de la excelencia en la Experiencia de Cliente.
El objetivo común de las agencias de QualisOptima es ofrecer el mejor servicio a sus clientes, que cumplan sus sueños de proyectos inmobiliarios. Por esa razón, interesa la formación de sus agentes en materia de Customer Experience. el networking con otras empresas y obtener las certificaciones CX y EX.
Contenidos
¿En qué medida crees que puede ayudar a las empresas inmobiliarias de QualisOptima desarrollar acciones de experiencia de cliente?
Entiendo que la Experiencia de Cliente en una empresa del sector inmobiliario, principalmente, vendrá marcada por la facilidad en el acceso a la información, al trato y a la relación con el agente.
Si la adquisición de una vivienda, normalmente, solo se realiza una vez a lo largo de la vida, ¿cómo se puede afrontar una estrategia de CX en este sector?
Si hay algo que determinará el éxito de una operación de estas características, es empatizar con el comprador. Ponerse en su piel, en lugar de partir de los intereses de la empresa y ser capaces de conocer qué necesita para ofrecerle lo que está buscando, aconsejarle y asesorarle de la mejor manera posible.
Una vez el cliente se ha puesto en contacto para la adquisición de la vivienda, será su relación con el agente lo que resultará determinante en su experiencia.
En este punto cobra especial importancia la velocidad, la eficiencia y la comodidad en la respuesta. Y es que lo que están buscando los futuros propietarios de una casa, al ponerse en manos de un profesional, es ayuda.
Es en este apartado donde también se pueden utilizar los avances tecnológicos, que permiten ofrecer visitas virtuales, fotografías 360º o conocer posibilidades de financiación que se adapten a las necesidades de cada cliente.
Todo ello supone diferentes ventajas para el comprador, pero también aporta información de gran valor al agente, que puede utilizar para enfocar su estrategia de venta.
Pequeños detalles en la decoración del inmueble o anticiparse a posibles necesidades durante sus
visitas, son acciones que no cuestan mucho trabajo, pero que ofrecen una buena imagen y quedan
siempre en el recuerdo.
Nanes Martinez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC
2.- La excelencia en la experiencia del cliente, no es exclusiva de grandes empresas.
¿Cómo puede afrontar un pyme inmobiliaria un proyecto de CX?
Para las pymes de QualisOptima, desarrollar una estrategia de Experiencia de Cliente puede ser un desafío, sin embargo, también se puede afrontar como una oportunidad para diferenciarse en el mercado, pues es esencial para mantener y mejorar las relaciones con los clientes e impulsar el crecimiento del negocio.
Para cualquier empresa, pero sobre todo en las pymes, es muy importante obtener el compromiso de la dirección, que se implique, preocupe y fomente la CX dentro de la compañía.
Para ello deberá definir unos objetivos que sean alcanzables y se establezcan dentro de un marco temporal,
que garantice un progreso continuado.
En un proyecto para compañías de este tamaño, la puesta en marcha de las distintas acciones, podría decir que se debe afrontar igual que en una gran compañía, pero la gran diferencia es que, posiblemente, la partida presupuestaria va a ser mucho menor, con lo que el esfuerzo casi seguro que va a ser mayor.
Asimismo, se podrán ir conociendo los posibles fallos que les permitirán conocer los puntos críticos del journey del cliente, de forma que se puedan solventar y crear experiencias “wow”.
Y aunque se trate de una pequeña empresa, se deberán establecer métricas o KPIs para medir el éxito del proyecto y conocer qué acciones son más o menos favorables.
Además, todas estas acciones se deben realizar con la involucración y capacitación de todo el personal de la empresa, pues no existe una buena CX sin el compromiso de los empleados.
Una pyme, al igual que una gran empresa, debe ofrecer experiencias personalizadas e individuales,
y hacer que cada cliente se sienta único.
¿Qué beneficios puede tener la certificación Profesional en CX para un asesor o gerente inmobiliario de QualisOptima?
Nuestra Certificación Profesional en Experiencia de Cliente proporciona un medio para que los profesionales de cualquier sector, en este caso los asesores o gerentes inmobiliarios, puedan acreditar ante terceros que poseen un alto nivel de conocimiento, tanto teórico como práctico, para desarrollar esta disciplina.
Estos conocimientos permiten ahondar en nuestro framework “La Onda del Cliente” que se compone de las cinco “íes” a partir de las cuales permiten impulsar la Experiencia de Cliente en las empresas: Identidad única; Impulso organizativo; Implicación de las personas; Interacciones; e Interpretación y acción.
Cualquier profesional que se acredite en DEC, podrá contar con las herramientas esenciales para crear un vínculo con los clientes, y el sector inmobiliario es muy proclive a establecer esa conexión tanto con los vendedores como con los compradores de un inmueble. Si no se tienen esos conocimientos, no van a tener esa capacidad de competir y diferenciarse.
Además, a nivel personal contar con nuestra certificación les permite formar parte de una Comunidad Activa en CX, así como obtener un diploma de Certificación oficial e independiente que avala sus conocimientos, habilidades y competencias demostradas en Experiencia de Cliente; poder estar en una bolsa de trabajo como especialista en esta disciplina; y la publicación como profesional certificado en la web de DEC.
Evento Asociación DEC: Bruce Temkin, Experience Management Visionary, Co-Founder of CXPA.org
¿Por qué son importantes para la empresa los indicadores CX, como el NPS?
El NPS (Net Promoter Score) es un indicador que sirve para medir el nivel de satisfacción que tiene el cliente con respecto a los productos o servicios que ofrece una empresa.
Está comprobado que las compañías que tienen un enfoque centrado en el consumidor obtienen un retorno de la inversión mayor y tienen más éxito a la hora de fidelizar a los clientes.
El NPS establece un rango de puntuación que va del 0 al 10, para cualquier tipo de pregunta, en la mayor parte de los casos, para conocer el nivel de recomendación de una marca.
Dependiendo de la puntuación podremos saber si tenemos clientes promotores, pasivos o detractores, y de esta forma mejorar nuestra relación con ellos.
Las reseñas de los usuarios son una fuente clave para medir el NPS.
Con este tipo de información es más fácil detectar dónde se están originando los problemas dentro de la empresa y nos proporciona una guía para destinar los recursos necesarios a mejorar la Experiencia de Cliente.
¿Qué te ha parecido lo más destacado del Congreso DEC 2023?
Todos los años nos esmeramos por traer a los mejores expertos en CX y EX tanto del panorama nacional como internacional.
Y este año no nos podíamos quedar atrás, y hemos subido el listón al haber contado con la participación del Premio Nobel de Economía 2017, Richard H. Thaler por sus aportaciones en economía conductual, así como una entrevista muy interesante con el Presidente del Grupo Mutua Madrileña, Ignacio Garralda.
El resto de los ponentes han sido los mejores de las ediciones anteriores, por lo que el éxito estaba asegurado.
De hecho, fueron cerca de 600 profesionales los que se acercaron a vivir esta experiencia, y más de 400 nos siguieron por streaming.
Evento DEC, Jesus Cochegrús
Otro valor destacable ha sido el espacio donde se ha celebrado este Congreso, que no podía haber sido otro que en las instalaciones del WAH Show en Ifema Madrid, donde los asistentes pudieron disfrutar de un show musical, único en el mundo, con un formato disruptivo y una sensacional puesta en escena, creándose una energía muy positiva entre toda la comunidad CX, que pudo sentir un verdadero momento wow.
QualisOptima y la Asociación DEC
El 3 de octubre, Día Mundial de Experiencia de Cliente, la Asociación DEC celebró su X Edición del Congreso Internacional sobre Experiencia de Cliente, a la que asistieron Rebeca Pascual, de A10 Inmobiliaria, y Jose Ignacio de Diego, de BonLar, miembros y representantes de QualisOptima.
Evento DEC: Rebeca Pascual (A10 Inmobiliaria) y Jesus Cochegrús, Speaker CX
Destacan las charlas sobre cultura organizacional, descubrir los miedos y hacerles frente, liderar los proceso de transformación, cómo es el desarrollo de la experiencia de cliente en las organizaciones y las opciones, en el sector inmobiliario, de abordar la experiencia de cliente.
Video 10º Aniversario DEC (2023):
4 factores críticos que debes saber si quieres vender tu casa
/en Compraventa de viviendaResumimos la Conferencia organiza por QualisOptima y Agencia La Playa, a través de su CEO, César R. Nozal, «¿Quieres vender tu casa?«, en la que se analizan las Dudas habituales de los propietarios y se enseñan los Argumentos de venta de casas, desde el punto de vista de un asesor inmobiliario:
Contenidos
Valoración de la vivienda y el momento de la venta
Dudas: ¿Cuánto vale mi casa? ¿Es buen momento para vender la casa?
Los usuarios estamos acostumbrados a utilizar herramienta online de valoración inmobiliaria, pero cuidado que la desviación entre precios indicados por diferentes valoradores automáticos, puede llegar al 82%, respecto a una misma vivienda.
Siendo una herramienta útil para acotar precios mínimos y máximos, conviene distinguir lo que tiene en cuenta un valorador automático en la actualidad, con los factores que un asesor inmobiliario sí tiene en cuenta para elaborar una valoración profesional:
Un agente inmobiliario calcula una valoración según criterios por diferentes métodos, según la tipología de la propiedad:
El valor de la casa tiene diferentes factores:
Un agente inmobiliario tiene en cuenta otros factores, sobre los que se pueden influir:
La estrategia de venta de la casa, depende del estado del mercado inmobiliario:
Los agentes inmobiliarios se basan en Datos para poder analizar la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés y la tendencia en los precios, en la oferta y en la demanda.
Difusión de la vivienda y gestión de compradores
Duda: ¿Dónde anuncio mi casa?
El propietario tiene estas opciones para dar difusión a la venta de su casa:
En cualquiera de los casos, surgen problemas, como
Los agentes inmobiliarios tienen un plan de comunicación, que les permite publicar anuncios en los principales portales inmobiliarios, gestionar las demandas, canalizarlas y gestionar las visitas, para conseguir ofertas en firme.
Un aspecto fundamental es la
cualificación de los compradores
Para cualificar al comprador, hay que determinar si merece la pena dedicarles tiempo, preguntando y escuchando sus respuestas:
Los agentes inmobiliarios disponen de una extensa base de datos de compradores cualificados, a los que ya se han realizado preguntas y se conocen sus respuestas.
A esos compradores se les comunica las oportunidades del mercado, mediante cruces de oferta y demanda, antes incluso de lanzar los anuncios en diferentes medios (preventa).
Los interesados, ya cumplen con las condiciones para poder realizar visitas y ofertas en firme sobre la vivienda que se les ha propuesto.
Además, la colaboración con otras agencias de la zona (MLS), permite llegar a un mayor número de compradores cualificados.
Aumento de la percepción de valor de la vivienda
Duda: si no consigo atraer interesados, ¿debo bajar el precio?
Si no se generan contactos, ¿se debe mantener el precio, se baja o se mejora la percepción de valor?
Si no hay llamadas, el problema es el precio y hay que reposicionar la vivienda en el mercado.
Si hay llamadas, pero no se consiguen ofertas, el problema es el estado de la casa, bien por su estructura, distribución, mobiliario, desperfectos,…
Marketing online y offline
Los asesores inmobiliarios utilizan varias técnicas de marketing, para posicionar adecuadamente una vivienda y destacarla frente a la competencia.
Si la vivienda no se presenta adecuadamente, con el paso del tiempo, se va «quemando» y los compradores dejan de estar interesados en una propiedad que nadie quiere.
Para aumentar el valor de la vivienda, se realizan diferentes acciones, como Home Staging , que supone mejorar el aspecto de la propiedad, antes de realizar el reportaje fotográfico.
El acuerdo de compraventa de la casa
Duda: ¿Qué trámites y documentos hacen falta para cerra la venta?
El cierre es un momento delicado, porque se ponen sobre la mesa las expectativas del comprador y del propietario, que no son coincidentes.
Una oferta, además de presentarse por escrito, debe documentarse con estas cuestiones:
El asesor inmobiliario aporta Seguridad en la transacción. Se solicita toda la documentación necesaria al principio, para evitar que surjan problemas a la hora de firmar Escrituras en Notaría.
Cuestiones como la situación registral de la finca, importes pendientes de pago, vicios ocultos, se solucionan con una auditoría previa de la vivienda y su documentación.
De esa forma, las arras y el contrato de compraventa están correctamente confeccionados y sirven para formalizar el acuerdo entre propietario y comprador.
Acceso a la grabación de la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?»
Si quieres ver con más detalle los datos y el análisis del experto inmobiliario, para cada una de las cuestiones indicadas, puedes solicitar el acceso, de forma gratuita:
Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»
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Cúales son los principales problemas al vender casa
/en Compraventa de viviendaLas oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.
Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:
Contenidos
Incertidumbre sobre el momento de vender la casa
¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.
¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?
¿O lo estará en los próximos meses?
Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.
Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.
Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.
Fijación del precio de venta de la casa
La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.
La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.
Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.
La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.
Cuando tardará en venderse la casa
El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.
Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.
El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.
Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.
Los documentos necesarios para la venta
¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?
¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?
¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?
La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.
Los costes de la venta de la casa y quien los paga
¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?
¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?
¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?
Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.
Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.
Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,
Cómo se registra oficialmente la venta de la casa
¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?
¿Qué garantías tiene el vendedor?
¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?
Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.
Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa
¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?
Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?
Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?
En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.
La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,
Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.
El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:
¿Cuáles son las ciudades preferidas para comprar una segunda residencia en España?
/en Compraventa de vivienda, Inversión Inmobiliaria¿Pensando en comprar una segunda residencia?
Te contamos cuáles son las ciudades favoritas para compradores e inversores inmobiliarios para la adquisición de segunda casa en España.
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¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
/en InmobiliariaEl Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
Contenidos
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
¿Tiene coste lanzar la reclamación?
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..