Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.
Sociedad conyugal y su disolución
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.
3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
Se quieren vender una o varias viviendas
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
precio,
método de valoración si no se pone el precio ahora,
cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/separacion-vivienda.jpg8001200Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-09-21 13:32:122023-09-21 13:38:28Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/Precio-vivienda_Imagen-post.jpg6491023qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-09-13 15:48:082023-09-13 15:48:08¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?
Durante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.
Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022
10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio
Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.
Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.
Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.
Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.
Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.
Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.
Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.
División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.
Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.
Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.
Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»
Inscríbetepara la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/Separacion-o-divorcio-Qtalk-casita-dividida-crop.jpg6961074qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-30 11:31:152023-09-12 11:02:49Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio
El cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En QualisOptima, te ayudamos a gestionar tus proyectos inmobiliarios.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/loft-cambio-uso-local-a-vivienda.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-28 11:27:522023-09-12 11:02:59Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
¿Vas a alquilar tu propiedad? ¿Vas a firmar un nuevo contrato de alquiler como inquilino? A continuación, te contamos los 10 aspectos básicos que tienes que conocer a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/Contrato-alquiler-vivienda-habitual_Imagen-post.jpg6491023qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-16 11:45:332023-08-16 11:45:33El contrato de alquiler de vivienda habitual
El 19 de Junio de 2023 entró en vigor el Art.66.1 b) Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, sobre las comunicaciones comerciales no solicitadas.
Los usuarios tienen derecho a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, salvo que exista consentimiento previo del propio usuario para recibir este tipo de comunicaciones comerciales.
La Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, establece que es «toda forma de comunicación dirigida a la promoción, directa o indirecta, de la imagen o de los bienes o servicios de una persona que realice una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional».
La legislación española no optó por exigir un consentimiento previo de los usuarios finales, reconociendo un derecho de oposición a recibir llamadas con fines de comunicación comercial.
Con la anterior normativa, era lícito realizar llamadas con fines de comunicación comercial, siempre que el usuario final no hubiera ejercido su derecho de oposición, reconociéndose un ejercicio de ese derecho con carácter general mediante la inclusión en un fichero de exclusión publicitaria, siendo obligatoria su consulta por quienes pretendan realizar dichas comunicaciones salvo que el afectado hubiera prestado su consentimiento.
Nueva normativa: Ley 11/2022
El cambio que introduce la nueva normativa es la necesidad de un previo consentimiento que, a su vez, no es la única fuente de legitimación, sino que se le añaden otras fuentes de legitimación previstas normativamente.
La nueva normativa añade a la anterior, que se basaba en el derecho de oposición, esa necesidad de disponer de una fuente de legitimación válida para realizar la comunicación comercial.
Para la realización de una comunicación comercial no se necesita el previo consentimiento si se dispone de una base de legitimación para poder realizar dicha comunicación.
Esta base de legitimación es la del INTERÉS LEGÍTIMO.
¿Cuando hay interés legítimo?
Es la base de legitimación que consiste en que el tratamiento es necesario para la satisfacción de intereses legítimos perseguidos por el responsable del tratamiento, siempre que sobre dichos intereses no prevalezcan los intereses o los derechos y libertades fundamentales del interesado que requieran la protección de datos personales, en particular cuando el interesado sea un niño.
La aplicación de la base legitimadora requiere de estos 2 requisitos acumulativos:
1) Que el tratamiento de datos personales sea necesario para la satisfacción del interés legítimo perseguido por el responsable del tratamiento o por el tercero.
2) Que no prevalezcan los derechos y libertades fundamentales del interesado, lo que exige una ponderación de los derechos e intereses en conflicto, dependiendo de las circunstancias concretas del caso particular de que se trate.
Requisitos para realizar llamadas comerciales
Que el tratamiento se refiera únicamente a los datos necesarios para su localización profesional.
Que la finalidad del tratamiento sea únicamente mantener relaciones de cualquier índole con la persona jurídica en la que el afectado preste sus servicios.
Sirve igualmente para el tratamiento de los datos relativos a los empresarios individuales y a los profesionales liberales, como los agentes y agencias inmobiliarias, cuando se refieran a ellos únicamente en dicha condición y no se traten para entablar una relación con los mismos como personas físicas.
Los responsables o encargados del tratamiento a los que se refiere el artículo 77.1 de esta ley orgánica podrán tratar los datos cuando ello se derive de una obligación legal o sea necesario para el ejercicio de sus competencias.
Cualquier otro tratamiento de datos personales que pueda realizarse por el responsable, vinculado a la misma finalidad comercial (obtención de datos de contacto procedentes de terceros, el posible perfilado de los
contactos y su segmentación, el enriquecimiento de datos con las respuestas que esté dando el cliente o su posible grabación), requerirá contar con la correspondiente base legitimadora conforme al artículo 6.1. del RGPD y cumplir con todos los principios y obligaciones que la normativa sobre protección de datos personales establece.
La nueva normativa no ha limitado exclusivamente la realización de las llamadas con fines de comunicación comercial al previo consentimiento de los usuarios finales, sino que ha incluido la posibilidad de que puedan ampararse en otras bases jurídicas legitimadoras del artículo 6.1. del RGPD, como el interés legítimo.
Conclusiones de la nueva normativa sobre llamadas comerciales
Las agencias inmobiliarias podrán realizar comunicaciones comerciales siempre y cuando, aun careciendo del previo consentimiento, puedan fundamentar previo análisis de ponderación que existe un interés legítimo para ello, atendiendo a las circunstancias concretas y específicas del caso.
En todo caso, se deberán atender a las directrices de organismos como la Agencia Española de Protección de Datos.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/agente-llamadao-cartel.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-09 18:23:142023-09-12 11:03:10Cómo afecta a las inmobiliarias la nueva normativa sobre llamadas comerciales
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio
/en Compraventa de viviendaEn la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«, Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.
Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.
Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)
Contenidos
Tipos de divorcios
Un divorcio se puede interponer de dos formas:
Sociedad conyugal y su disolución
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
Se quieren vender una o varias viviendas
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla
Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.
Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.
El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.
No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.
Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:
Valoración de los inmuebles en un divorcio
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
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¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?
/en ParticularesConoce, a continuación, cómo ha variado el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en las diferentes ciudades de España.
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Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio
/en Compraventa de viviendaDurante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.
Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022
En QualisOptima hemos organizado una conferencia para tratar esta situación y gestionar los inmuebles de la pareja: «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«.
Analizamos los principales problemas de las familias en estos casos de separación o divorcio:
Contenidos
10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio
Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.
Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.
Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.
Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.
Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.
Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.
Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.
División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.
Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.
Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.
Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»
Inscríbete para la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:
Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
/en Inversión InmobiliariaEl cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
Contenidos
¿Por qué reconvertir en vivienda un local?
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En QualisOptima, te ayudamos a gestionar tus proyectos inmobiliarios.
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El contrato de alquiler de vivienda habitual
/en Particulares¿Vas a alquilar tu propiedad? ¿Vas a firmar un nuevo contrato de alquiler como inquilino? A continuación, te contamos los 10 aspectos básicos que tienes que conocer a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
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Cómo afecta a las inmobiliarias la nueva normativa sobre llamadas comerciales
/en Empresas InmobiliariasEl 19 de Junio de 2023 entró en vigor el Art.66.1 b) Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, sobre las comunicaciones comerciales no solicitadas.
Los usuarios tienen derecho a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, salvo que exista consentimiento previo del propio usuario para recibir este tipo de comunicaciones comerciales.
Contenidos
¿Qué es una comunicación comercial?
La Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, establece que es «toda forma de comunicación dirigida a la promoción, directa o indirecta, de la imagen o de los bienes o servicios de una persona que realice una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional».
La legislación española no optó por exigir un consentimiento previo de los usuarios finales, reconociendo un derecho de oposición a recibir llamadas con fines de comunicación comercial.
Con la anterior normativa, era lícito realizar llamadas con fines de comunicación comercial, siempre que el usuario final no hubiera ejercido su derecho de oposición, reconociéndose un ejercicio de ese derecho con carácter general mediante la inclusión en un fichero de exclusión publicitaria, siendo obligatoria su consulta por quienes pretendan realizar dichas comunicaciones salvo que el afectado hubiera prestado su consentimiento.
Nueva normativa: Ley 11/2022
El cambio que introduce la nueva normativa es la necesidad de un previo consentimiento que, a su vez, no es la única fuente de legitimación, sino que se le añaden otras fuentes de legitimación previstas normativamente.
La nueva normativa añade a la anterior, que se basaba en el derecho de oposición, esa necesidad de disponer de una fuente de legitimación válida para realizar la comunicación comercial.
Para la realización de una comunicación comercial no se necesita el previo consentimiento si se dispone de una base de legitimación para poder realizar dicha comunicación.
Esta base de legitimación es la del INTERÉS LEGÍTIMO.
¿Cuando hay interés legítimo?
Es la base de legitimación que consiste en que el tratamiento es necesario para la satisfacción de intereses legítimos perseguidos por el responsable del tratamiento, siempre que sobre dichos intereses no prevalezcan los intereses o los derechos y libertades fundamentales del interesado que requieran la protección de datos personales, en particular cuando el interesado sea un niño.
La aplicación de la base legitimadora requiere de estos 2 requisitos acumulativos:
1) Que el tratamiento de datos personales sea necesario para la satisfacción del interés legítimo perseguido por el responsable del tratamiento o por el tercero.
2) Que no prevalezcan los derechos y libertades fundamentales del interesado, lo que exige una ponderación de los derechos e intereses en conflicto, dependiendo de las circunstancias concretas del caso particular de que se trate.
Requisitos para realizar llamadas comerciales
Sirve igualmente para el tratamiento de los datos relativos a los empresarios individuales y a los profesionales liberales, como los agentes y agencias inmobiliarias, cuando se refieran a ellos únicamente en dicha condición y no se traten para entablar una relación con los mismos como personas físicas.
Los responsables o encargados del tratamiento a los que se refiere el artículo 77.1 de esta ley orgánica podrán tratar los datos cuando ello se derive de una obligación legal o sea necesario para el ejercicio de sus competencias.
Cualquier otro tratamiento de datos personales que pueda realizarse por el responsable, vinculado a la misma finalidad comercial (obtención de datos de contacto procedentes de terceros, el posible perfilado de los
contactos y su segmentación, el enriquecimiento de datos con las respuestas que esté dando el cliente o su posible grabación), requerirá contar con la correspondiente base legitimadora conforme al artículo 6.1. del RGPD y cumplir con todos los principios y obligaciones que la normativa sobre protección de datos personales establece.
La nueva normativa no ha limitado exclusivamente la realización de las llamadas con fines de comunicación comercial al previo consentimiento de los usuarios finales, sino que ha incluido la posibilidad de que puedan ampararse en otras bases jurídicas legitimadoras del artículo 6.1. del RGPD, como el interés legítimo.
Conclusiones de la nueva normativa sobre llamadas comerciales
Las agencias inmobiliarias podrán realizar comunicaciones comerciales siempre y cuando, aun careciendo del previo consentimiento, puedan fundamentar previo análisis de ponderación que existe un interés legítimo para ello, atendiendo a las circunstancias concretas y específicas del caso.
En todo caso, se deberán atender a las directrices de organismos como la Agencia Española de Protección de Datos.
Información facilitada por Acción Legal Formación