Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.
Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.
La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.
Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.
Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.
El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.
El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.
Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.
En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.
Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.
Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.
El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.
El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario.
Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros.
La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.
Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.
El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio:
No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.
Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.
Por Muerte del usufructuario; no hay herencia del usufructo
Por Expiración del plazo pactado
Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (que se venda de forma preferente al nudo propietario) Desaparece el usufructo.
Por la renuncia del usufructuario
Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (destrucción de la vivienda), aunque subyace el derecho
Por resolución del derecho del constituyente
Por prescripción
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.
Está exento el posible incremento patrimonial en el IRPF, al vender la vivienda habitual con más de 65 años; Se pagan las plusvalías municipales (como el IBI), pero no la comunidad de propietarios.
Si se va a vivir a otro sitio, puede obtener una renta alquilando la vivienda.
Ventajas para el comprador
Paga un Precio más bajo por el inmueble.
Obtiene Rentabilidad porque la recuperación del inmueble es cercana en el tiempo.
La nuda propiedad es transmitible.
El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es menor porque hay que descontar el usufructo.
En la renta, el rendimiento de los bienes inmuebles, no cotiza.
Garantías
Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad
Valor fiscal de la nuda propiedad
La fórmula para calcular el valor fiscal es:
Usufructo = 89 – edad del usufructuario.
El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
Valor mínimo: Para usufructuarios de más de 79 años, el usufructo vale al menos el 10% del valor del pleno dominio.
Valor máximo: para usufructuarios menores de 20 años; el usufructo nunca supera el 70%; es decir, el valor de la nuda propiedad en un usufructo no puede ser inferior al 30% del valor total de la viviendas.
Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo
En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona
Hipoteca Inversa
Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.
La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.
¿Cómo saber si me interesa vender o comprar la nuda propiedad?
Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.
Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.
La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/11/Nuda-propiedad-y-Usufructo-Web.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-11-17 10:54:012023-03-10 12:00:01Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella
La inversión en vivienda destinada al alquiler es una de las fórmulas más elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/11/Rentabilidad-alquiler_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-11-09 14:52:222022-11-09 14:52:22La rentabilidad del alquiler residencial en España
Pese a la gran demanda de obra nueva, superior en 2021 y 2022 a la oferta, la construcción de vivienda no da el paso para incrementar su producción y cubrir la demanda estructural del mercado. Los altos costes de los materiales, impiden ese incremento demandado.
La integración de sistemas BIM con tecnología Blockchain, está permitiendo optimizar los procesos, agilizar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.
Ese proceso de digitalización permitirá que la oferta se encuentra con la demanda de obra nueva.
Se necesitan cerca de 150.000 viviendas nuevas al año, según datos de la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE).
En 2021 se cerraron 565.000 operaciones de compraventa de vivienda, pero la obra nueva solo llegó a un 20,3% del total de compraventas (115.000 unidades).
Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los necesarios para la construcción de viviendas. 2021 cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Otro dato que supone un incremento de demanda de vivienda, es el que indica que aumentan las operaciones con clientes no residentes, debido a la obtención del Golden Visa. Los inversores extranjeros perciben el sector residencial español como un activo para obtener rentabilidad frente a la inflación.
El precio como barrera al acceso de vivienda
La mayor parte de la obra nueva se construye en zonas periféricas de las ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. A pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, los compradores acaba adquiriendo vivienda de segunda mano, porque es más asequible y se sitúa en núcleos urbanos.
Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. La inflación hace que se mantenga la tendencia, pero lo normal sería un menor incremento para 2023, en torno al 4%, ya que la subida de tipos influirá en una menor número de transacciones con hipoteca.
Reducción de la construcción
Los datos constatan lo que vaticinaban los expertos: debido a la incertidumbre, la dificultad de encontrar mano de obra cualificada y a los incrementos en el coste de las materias primas, entre los agentes del mercado de la construcción y promoción inmobiliaria, en especial la residencial, hay menos interés en lanzar proyectos de promociones residenciales.
Por otra parte, la legislación no está ayudando a dar tranquilidad y consistencia al mercado: la Nueva Ley de Vivienda y sus condiciones, hace que sea más complejo para los profesionales del sector, promocionar proyectos urbanísticos.
La digitalización de la promoción inmobiliaria: modelo BIM, tecnología Blockchain y Metaverso
Ante el incremento de costes laborales y de materiales de construcción, los promotores están consiguiendo, con la tecnología, optimizar los procesos, agilziar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.
El Modelado de Información de Construcción (BIM) es una metodología de trabajo colaborativo aplicada al sector de la construcción, una colección de datos de un edificio organizados para facilitar la gestión de proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción consiguiendo mejoras en el resultado y eficacia en los procesos.
La tecnología Blockchain aporta garantía de confianza tanto al cliente como al inversor, ya que puede conocer el momento y la versión del documento que se certifica.
La incorporación de la tecnología blockchainal sistema de BIM, permite generar simulaciones digitales de diseño y gestionar de manera inteligente y coordinada toda la información de un proyecto inmobiliario.
La integración de la tecnología descentralizada y del sistema de gestión, permite la trazabilidad completa, autentificar y validar documentos por los diferentes agentes del proceso de promoción, como arquitectos, gremios, contratistas,…
Para el mercado de construcción de viviendas, la digitalización permite que las nuevas edificaciones sean sostenibles, inteligentes, seguras, adaptadas a los nuevos estilos de vida de los usuarios y a los diferentes escenarios climáticos.
La tecnología permite una mejor gestión interna, al digitalizar todo el proceso, como el control de los turnos de los empleados, la organización de las vacaciones o el teletrabajo, asi como acceder a informes de actividad y rendimiento.
La tecnología se aplica a toda la cadena de valor inmobiliaria, desde la selección de un suelo, al estudio de su idoneidad y la viabilidad del proyecto.
La metodología de trabajo colaborativo BIM se aplica en la fase de producción o construcción, pero también en la fase de la comercialización y el customer engagement, gracias a la obtención de datos fiables sobre los gustos y preferencias del consumidor.
Todos los profesionales implicados en un proyecto de construcción pueden trabajar sobre un único proyecto en tiempo real con acceso a la misma información. Gracias a su técnica colaborativa, permite el trabajo conjunto del promotor con arquitectos, ingenieros, constructores, etc. Así se puede seguir el desarrollo de la obra, a través de hitos como la licencia de obras.
Metrovacesa es una promotora que está apostando por la integración de blockchain y BIM; según su directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa, Carmen Chicharro, «nosotros siempre trabajamos en dos líneas en blockchain: la identificación digital y la tokenización de activos, referida a la capacidad que tiene el blockchain de dividir el valor del activo y facilitar la inversión por partes o tokens, algo que nosotros hemos puesto ya en práctica en un proyecto de crowdfunding. El proyecto de integración de blockchain en BIM, se basa en la identidad digital de un edificio y de todo el proceso de digitalización del mismo desde el suelo hasta la entrega de las viviendas al cliente.»
Las validaciones del proyecto quedan registradas, permitiendo comprobar los datos del proyecto y las diferentes versiones que se han registrado, con la certeza de que permanecen inmutables.
Esta y otras promotoras, están integrando también los espacios virtuales para que los interesados puedan visitar las promociones inmobiliarias, aun sin construir, mediante renders que se convierten en escenarios, donde un comercial puede incorporarse:
El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021, en estos escenarios virtuales (mediante formalziación de reservas online).
Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción, sus planos y la ubicación:
En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neolingüística permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.
En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.
Donde ahora se usan renders y se proyecta el video de un agente, con el metaverso la interacción aumenta a través de los avatares de los compradores, que pueden andar a su antojo por la promoción y sus alrededores, incluso interactuar con otras personas y realizar cambios en la estructura y detalles de las viviendas.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/11/Digitalizacion-promocion-inmobiliaria.jpg6681030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-11-07 20:38:012023-03-10 12:00:14Digitalización en la promoción inmobiliaria ante la demanda de obra nueva
El Abogado Francisco Jesús Pérez, Socio de Agencia La Playa de Gijón, es el encargado de explicar qué es la nuda propiedad y diferenciarlo del usufructo.
QualisOptima organiza el evento online «Vende tu casa y continúa vivienda en ella», de inscripción gratuita, para verla en directo y consultar las dudas al ponente, o para consultar la grabación en video.
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso.
La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.
Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.
Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo.
Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.
La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Perfil del vendedor y modalidad de venta
Habitualmente, quienes venden la nuda propiedad, son
personas mayores, de más de 75 años,
con una pensión reducida o bajo poder adquisitivo.
con necesidades de cuidados a domicilio, de estancias en centros de día o en residencias.
personas que no quieren dejar deudas financieras a sus herederos.
La modalidad más habitual de venta es la de recibir el dinero, bien en un pago único, bien percibiendo una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.
El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.
El precio de venta suele establecerse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado.
El valor de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de las personas que se reservan el usufructo, es decir, en función de las edades y el sexo.
En cuanto a los impuestos, como el vendedor suele ser mayor de 65 años, y transmite su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
Preguntas habituales sobre la Nuda Propiedad
En esta Conferencia te daremos más información sobre la Nuda Propiedad, respondiendo a estos temas:
¿Es rentable comprar o vender la Nuda Propiedad?
¿A quién beneficia vender en nuda propiedad?
¿Cuales son las Ventajas para el vendedor y el comprador?
¿Qué Garantías ofrece esta solución?
¿Cual es el Valor fiscal de la Nuda propiedad? ¿Qué impuestos están asociados?
¿Cómo se Calcula el valor de la Nuda Propiedad?
Conferencia sobre la Nuda propiedad y el Usufructo
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/10/Nuda-propiedad-Que-es.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-10-27 08:49:102023-03-10 12:00:31Qué debes saber, como propietario, sobre la Nuda propiedad
Si tu vivienda no cumple con tus necesidades actuales o necesitas venderla por otros motivos, es muy importante que, antes de lanzarte de lleno al proceso de venta, sepas cómo calcular el valor de la misma. Acertar o no en la determinación del valor real de tu vivienda en venta desde el inicio, condicionará por completo el proceso.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/10/Valor-real_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-10-26 10:53:152023-03-06 00:58:09Descubre el valor real de tu vivienda
La Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por QualisOptima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.
Los ponentes son:
Iratxe Perea, Co-Ceo de Inmobiliaria Ordunte y responsable de la gestión de contratos,
La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.
Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.
Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.
El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.
Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.
Existencia de más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)
Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.
¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?
Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.
Discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real
Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.
Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.
Previsión de reforma o instalación a medio plazo
En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.
El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.
Vicios ocultos
No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.
Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.
Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.
Ampliación de la cuantía de una reforma
Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.
Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?
Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.
Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.
Derrama durante el transcurso del contrato privado y la escritura pública
Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.
Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.
Venta antes de conocer el presupuesto de la futura derrama
Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.
No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.
Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.
Otras cuestiones. Ruegos y preguntas.
En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:
En la compra de un local, como compradores, ¿cómo nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden?
¿Los propietarios de locales tienen que sufragar la obra de un ascensor en la comunidad?
Ante un préstamo de la Comunidad para financiar una reforma, ¿quién debe pagar las cuotas del préstamo?
Ante una Cuota extraordinaria mensual, ¿asume la deuda el nuevo propietario?
¿Dónde puedo conseguir los estatutos de una comunidad?
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/10/Derramas-respuestas-qualis.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-10-20 16:38:552022-10-20 17:03:54Dudas habituales sobre la compraventa de viviendas con derramas
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella
/en Compraventa de viviendaFrancisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.
Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.
Contenidos
Antecedentes de la nuda propiedad
La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.
Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.
Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.
El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.
El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.
Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.
En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.
Conferencia grabada en video. Solicita el acceso >>
Nudo Propietario y Usufructuario
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.
Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.
Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.
El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.
El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario.
Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros.
La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.
Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.
El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio:
Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.
Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo
Vencimiento del usufructo
El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Ventajas para el vendedor
Ventajas para el comprador
Garantías
Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad
Valor fiscal de la nuda propiedad
La fórmula para calcular el valor fiscal es:
El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona
Hipoteca Inversa
Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.
La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.
¿Cómo saber si me interesa vender o comprar la nuda propiedad?
Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.
Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.
La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.
La rentabilidad del alquiler residencial en España
/en Inversión InmobiliariaLa inversión en vivienda destinada al alquiler es una de las fórmulas más elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
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Digitalización en la promoción inmobiliaria ante la demanda de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaPese a la gran demanda de obra nueva, superior en 2021 y 2022 a la oferta, la construcción de vivienda no da el paso para incrementar su producción y cubrir la demanda estructural del mercado. Los altos costes de los materiales, impiden ese incremento demandado.
La integración de sistemas BIM con tecnología Blockchain, está permitiendo optimizar los procesos, agilizar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.
Ese proceso de digitalización permitirá que la oferta se encuentra con la demanda de obra nueva.
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La oferta no cubre la demanda de vivienda
Se necesitan cerca de 150.000 viviendas nuevas al año, según datos de la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE).
En 2021 se cerraron 565.000 operaciones de compraventa de vivienda, pero la obra nueva solo llegó a un 20,3% del total de compraventas (115.000 unidades).
Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los necesarios para la construcción de viviendas. 2021 cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Otro dato que supone un incremento de demanda de vivienda, es el que indica que aumentan las operaciones con clientes no residentes, debido a la obtención del Golden Visa. Los inversores extranjeros perciben el sector residencial español como un activo para obtener rentabilidad frente a la inflación.
El precio como barrera al acceso de vivienda
La mayor parte de la obra nueva se construye en zonas periféricas de las ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. A pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, los compradores acaba adquiriendo vivienda de segunda mano, porque es más asequible y se sitúa en núcleos urbanos.
La demanda prefiere espacios verdes, amplitud en la vivienda, domótica y eficiencia energética, pero frente a la realidad de los altos precios y la localización alejada del centro, la compra se dirige hacia la vivienda de segunda mano.
Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. La inflación hace que se mantenga la tendencia, pero lo normal sería un menor incremento para 2023, en torno al 4%, ya que la subida de tipos influirá en una menor número de transacciones con hipoteca.
Reducción de la construcción
Los datos constatan lo que vaticinaban los expertos: debido a la incertidumbre, la dificultad de encontrar mano de obra cualificada y a los incrementos en el coste de las materias primas, entre los agentes del mercado de la construcción y promoción inmobiliaria, en especial la residencial, hay menos interés en lanzar proyectos de promociones residenciales.
Por otra parte, la legislación no está ayudando a dar tranquilidad y consistencia al mercado: la Nueva Ley de Vivienda y sus condiciones, hace que sea más complejo para los profesionales del sector, promocionar proyectos urbanísticos.
La digitalización de la promoción inmobiliaria: modelo BIM, tecnología Blockchain y Metaverso
Ante el incremento de costes laborales y de materiales de construcción, los promotores están consiguiendo, con la tecnología, optimizar los procesos, agilziar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.
El Modelado de Información de Construcción (BIM) es una metodología de trabajo colaborativo aplicada al sector de la construcción, una colección de datos de un edificio organizados para facilitar la gestión de proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción consiguiendo mejoras en el resultado y eficacia en los procesos.
La tecnología Blockchain aporta garantía de confianza tanto al cliente como al inversor, ya que puede conocer el momento y la versión del documento que se certifica.
La incorporación de la tecnología blockchain al sistema de BIM, permite generar simulaciones digitales de diseño y gestionar de manera inteligente y coordinada toda la información de un proyecto inmobiliario.
La integración de la tecnología descentralizada y del sistema de gestión, permite la trazabilidad completa, autentificar y validar documentos por los diferentes agentes del proceso de promoción, como arquitectos, gremios, contratistas,…
Además, permite certificar cada una de las fases de la promoción, incluyendo factores de eficiencia y sostenibilidad.
Para el mercado de construcción de viviendas, la digitalización permite que las nuevas edificaciones sean sostenibles, inteligentes, seguras, adaptadas a los nuevos estilos de vida de los usuarios y a los diferentes escenarios climáticos.
La tecnología permite una mejor gestión interna, al digitalizar todo el proceso, como el control de los turnos de los empleados, la organización de las vacaciones o el teletrabajo, asi como acceder a informes de actividad y rendimiento.
La tecnología se aplica a toda la cadena de valor inmobiliaria, desde la selección de un suelo, al estudio de su idoneidad y la viabilidad del proyecto.
La metodología de trabajo colaborativo BIM se aplica en la fase de producción o construcción, pero también en la fase de la comercialización y el customer engagement, gracias a la obtención de datos fiables sobre los gustos y preferencias del consumidor.
Todos los profesionales implicados en un proyecto de construcción pueden trabajar sobre un único proyecto en tiempo real con acceso a la misma información. Gracias a su técnica colaborativa, permite el trabajo conjunto del promotor con arquitectos, ingenieros, constructores, etc. Así se puede seguir el desarrollo de la obra, a través de hitos como la licencia de obras.
Metrovacesa es una promotora que está apostando por la integración de blockchain y BIM; según su directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa, Carmen Chicharro, «nosotros siempre trabajamos en dos líneas en blockchain: la identificación digital y la tokenización de activos, referida a la capacidad que tiene el blockchain de dividir el valor del activo y facilitar la inversión por partes o tokens, algo que nosotros hemos puesto ya en práctica en un proyecto de crowdfunding. El proyecto de integración de blockchain en BIM, se basa en la identidad digital de un edificio y de todo el proceso de digitalización del mismo desde el suelo hasta la entrega de las viviendas al cliente.»
Las validaciones del proyecto quedan registradas, permitiendo comprobar los datos del proyecto y las diferentes versiones que se han registrado, con la certeza de que permanecen inmutables.
Esta y otras promotoras, están integrando también los espacios virtuales para que los interesados puedan visitar las promociones inmobiliarias, aun sin construir, mediante renders que se convierten en escenarios, donde un comercial puede incorporarse:
El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021, en estos escenarios virtuales (mediante formalziación de reservas online).
Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción, sus planos y la ubicación:
En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neolingüística permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.
En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.
Donde ahora se usan renders y se proyecta el video de un agente, con el metaverso la interacción aumenta a través de los avatares de los compradores, que pueden andar a su antojo por la promoción y sus alrededores, incluso interactuar con otras personas y realizar cambios en la estructura y detalles de las viviendas.
Qué debes saber, como propietario, sobre la Nuda propiedad
/en ParticularesEl Abogado Francisco Jesús Pérez, Socio de Agencia La Playa de Gijón, es el encargado de explicar qué es la nuda propiedad y diferenciarlo del usufructo.
QualisOptima organiza el evento online «Vende tu casa y continúa vivienda en ella», de inscripción gratuita, para verla en directo y consultar las dudas al ponente, o para consultar la grabación en video.
Contenidos
La nuda Propiedad y el Usufructo
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso.
La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.
Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.
Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo.
Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.
La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Perfil del vendedor y modalidad de venta
Habitualmente, quienes venden la nuda propiedad, son
La modalidad más habitual de venta es la de recibir el dinero, bien en un pago único, bien percibiendo una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.
El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.
El precio de venta suele establecerse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado.
El valor de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de las personas que se reservan el usufructo, es decir, en función de las edades y el sexo.
En cuanto a los impuestos, como el vendedor suele ser mayor de 65 años, y transmite su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
Preguntas habituales sobre la Nuda Propiedad
En esta Conferencia te daremos más información sobre la Nuda Propiedad, respondiendo a estos temas:
Conferencia sobre la Nuda propiedad y el Usufructo
Inscripción gratuita a la conferencia, en directo el miércoles 16 de Noviembre, o para ver la grabación tras esa fecha:
Descubre el valor real de tu vivienda
/en ParticularesSi tu vivienda no cumple con tus necesidades actuales o necesitas venderla por otros motivos, es muy importante que, antes de lanzarte de lleno al proceso de venta, sepas cómo calcular el valor de la misma. Acertar o no en la determinación del valor real de tu vivienda en venta desde el inicio, condicionará por completo el proceso.
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Dudas habituales sobre la compraventa de viviendas con derramas
/en ParticularesLa Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por QualisOptima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.
Los ponentes son:
Contenidos
Certificado de estar al corriente en los gastos
Consiste en que un administrador de fincas o el Presidente de la Comunidad, certifique el estar al corriente de los gatos en la Comunidad.
La Ley de la Propiedad Horizontal estipula que para firmar en escritura pública una compraventa de vivienda, es obligatorio presentar el certificado.
Es un documento que genera confianza, transparencia y veracidad sobre la propiedad, de cara a los compradores.
Acceso a la Grabación de la Conferencia Compraventa de vivienda con Derrama
Diferencias entre derrama y cuota extraordinaria
La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.
Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.
Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.
El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.
Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.
Existencia de más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)
Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.
¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?
Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.
Discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real
Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.
Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.
Previsión de reforma o instalación a medio plazo
En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.
El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.
Vicios ocultos
No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.
Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.
Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.
Ampliación de la cuantía de una reforma
Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.
Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?
Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.
Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.
Derrama durante el transcurso del contrato privado y la escritura pública
Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.
Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.
Venta antes de conocer el presupuesto de la futura derrama
Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.
No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.
Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.
Otras cuestiones. Ruegos y preguntas.
En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:
Accede a la grabación de la Conferencia: Gestión de compraventa de vivienda con derrama: