Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por QualisOptima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.
Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.
Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.
Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.
Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.
Cláusulas
Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.
Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:
Tipos de contratos de Arras
Confirmatorias
Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.
Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.
La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.
Penales
Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.
Penitenciales
Son las más comunes en el ámbito inmobiliario; se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.
En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.
¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda?
¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
¿Quién debe firmar el contrato?
¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?
Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras
Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.
Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.
Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.
En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:
Comunidad de Propietarios
Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
Acuerdos para adoptar
Referencia a las derramas aprobadas
Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador
Cláusulas adicionales
Pactos del estado jurídico del inmueble
Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
Condiciones suspensivas
Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos
Formas de pago
Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
Firmas concatenadas
Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
Seguimiento de la cancelación registral
¿Cheques para varios vendedores?
Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/06/qualisangel-entregallave_ALAS2.jpg12771338qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-06-16 11:16:512023-03-10 12:08:04Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras
El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.
Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria. El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes) Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.
Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias
Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.
El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor
Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:
Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.
Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:
mantenimiento y seguridad,
trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
los propios de la obra.
Inversiones inmobiliarias a nivel particular
A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.
En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:
honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.
El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/06/ROI-proyectos-inmobiliarios.jpg6681030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-06-14 16:51:402023-03-10 12:09:53El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario
Renunciar a una herencia inmobiliaria es un tema cada vez más habitual. Las herencias, sean del tipo que sean, son siempre cuestiones complejas. En los casos en los que existen varios herederos, los problemas se multiplican por los casos de renuncia o partición de la misma.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/06/Renuncia-herencia_imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-06-08 09:23:332022-06-08 09:23:33¿Se puede renunciar a la herencia inmobiliaria?
Tras más de 2 años trabajando en un proyecto común, las personas que trabajan en las agencias de la plataforma QualisOptima, tienen la oportunidad de conocerse en persona, darse un abrazo y compartir momentos únicos, acompañados por los responsables del proyecto y por los invitados a la Convención QualisOptima 2022.
La plataforma de servicios inmobiliarios QualisOptima, ha hecho realidad lo que parecía un sueño: la colaboración entre las inmobiliarias más destacadas de distintas zonas de España, poniendo en común las mejores prácticas de cada una, intercambiando conocimientos y experiencias, invirtiendo en un proyecto basado en la mejora del servicio al cliente, apoyándose en herramientas desarrolladas internamente y en tecnología para aumentar la productividad.
El campus virtual, la web, el blog, las publicaciones en redes sociales, la organización mensual de Conferencias para informar al cliente particular, son solo algunos ejemplos de actividad de una marca que apuesta por la profesionalización del sector, por informar a sus clientes y formar a sus miembros.
Quedan novedades por presentar, como aplicaciones que ayudarán al agente a mejorar el servicio al cliente y servicios específicos para diferentes clientes que requieren servicios inmobiliarios especializados. Algunas de esas novedades se presentarán durante la Convención.
«En QualisOptima tenemos mucho que celebrar, sobre todo que estamos todos juntos en un proyecto común.»
Agenda de la Convención QualisOptima
Durante la primera jornada, el viernes 10 de Junio, a mediodía se dará la bienvenida a los asistentes, por parte de los anfitriones Carlos Romera y Lola G. Mesto, de la agencia Bahia Home de Santander.
Tendremos el saludo del presidente César Nozal, de Agencia La Playa de Gijón y como Maestro de Ceremonias a Fernando García Erviti, que impartirá una ponencia sobre «la importancia de pertenecer a una familia o tribu«.
Fernando García Erviti, Director CRS Internacional
A la tarde, Mónica Milesi pondrá en marcha unos Talleres dinámicos «Dale Carnegie«, cuyo objetivos son la Gestión del Cambio, la Motivación, el Trabajo en equipo, Fomentar la colaboración y Mejorar habilidades interpersonales.
Al día siguiente, el sábado a la mañana, se inician las ponencias con Victor Estrada, de Semilla Proyectos, que hablará sobre la optimización en la gestión de contactos.
Después es el turno de Iñigo Garaicoechea, de Araxes Inmobiliaria San Sebastián y de Luis Sánchez, que presentarán los servicios Mistery Shopper.
Fernando García Erviti volverá a deleitar a los asistentes con su ponencia «Hacia la excelencia en el trato al cliente«.
Tras el café, se realizará una Presentación de Herramientas consolidadas de QualisOptima, por parte de Luis Sánchez.
A la tarde, Carlos Rueda de idelista.com, hablará sobre «Por dónde va la tecnología inmobiliaria«. Pablo Fernández de UCI presentará «Mercados financieros y nuevas oportunidades en el mismo«.
Y como colofón, tendremos la ponencia del Dr. Mario Alonso Puig.
Dr. Mario Alonso Puig, Experto en el mundo de la inteligencia y la cognición humana
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/magdalena.webp13002100qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-06-01 09:05:542023-03-10 12:10:13La Convención de la celebración
Vender tu vivienda con exclusiva compartida es la mejor de las opciones para ti, porque tendrás a tu disposición a un agente exclusivo que velará por tus intereses como vendedor, la agencia destinará los recursos necesarios para la venta, con un plan de marketing personalizado y contarás con un compromiso absoluto para alcanzar tu objetivo de venta.
Tal vez todavía no estés familiarizado con este término, tan común para los que se mueven en el mundo inmobiliario, pero tan extraño para el resto.
Lo primero que tienes que conocer es qué diferencia hay entre exclusiva y exclusiva compartida.
En el caso de firmar una exclusiva con tu inmobiliaria, autorizas la venta de la propiedad a una agencia inmobiliaria en concreto mientras que, si optas por la exclusiva compartida, también cedes la gestión del proceso de venta de tu propiedad a una sola inmobiliaria pero ésta, a su vez, comparte información con otras inmobiliarias. Por tanto, las posibilidades de encontrar al comprador ideal de tu vivienda se multiplican considerablemente.
En el caso de que decidas firmar un acuerdo de exclusiva compartida con una de las inmobiliarias que forman parte de QualisOptima, todas las agencias del grupo (un total de 10) se pondrán manos a la obra para encontrar al comprador ideal de tu vivienda. Las 10 agencias que forman parte de QualisOptima y sus 250 empleados, trabajarán para ti desde diferentes puntos de España.
Lo que muchas veces sucede con las propiedades que no cuentan con exclusiva compartida es que, una agencia trabaja mucho una vivienda y, cuando está a punto de cerrar la operación con un comprador, aparece otra agencia diferente, con un comprador más decidido y finalmente se la lleva.
Esto hace que las agencias inmobiliarias se desmotiven, porque muchas veces no se ven los resultados del esfuerzo. Por ello, dedican más tiempo y recursos a las propiedades con exclusiva compartida y, por tanto, este tipo de propiedades se venden más rápido.
No tengas miedo de que la inmobiliaria se vaya a “relajar” con la venta de tu propiedad por el hecho de tenerla en exclusiva compartida, todo lo contrario, se va a esforzar más en venderla. Ten presente que si no se vende, no van a cobrarte sus honorarios.
Ventajas de firmar una exclusiva compartida
La principal ventaja es que tu propiedad ya no queda solo en manos de una agencia, son muchas las que van a velar por tus intereses y por el proceso de venta. Pero, si decides optar por un contrato de exclusiva compartida, los beneficios van mucho más allá:
Ventas más rápidas:
La principal y más importante de todas las ventajas que este tipo de contrato tiene. Con la exclusiva compartida, aceleras el proceso de venta de tu vivienda. Tendrá una mayor exposición a clientes potenciales y conseguirás venderla más rápido.
Al estar disponible en varias agencias inmobiliarias a la vez, cualquier posible cliente de esas agencias, podría interesarse por tu casa.
Facilidades para tu comprador:
Si se lo pones fácil a tu comprador, tendrás más posibilidades de que acabe comprando.
¿Te has fijado alguna vez que hay pisos anunciados de los cuales no se muestra la dirección exacta? Esto sucede en el caso de las viviendas que no cuentan con exclusiva compartida. Las inmobiliarias no muestran la dirección exacta por miedo a que otras puedan quitársela. ¿Crees que esto gusta a los potenciales compradores? Evidentemente no. Los compradores quieren saber la ubicación exacta del inmueble de su interés. Con un contrato en exclusiva compartida te ahorrarás este problema.
Tendrás un único interlocutor:
Contar con un solo interlocutor es otra de las grandes ventajas. Será una única persona la que lleve el proceso de venta de tu vivienda, la que te informará de todo, te asesorará y tendrá las llaves de tu vivienda.
Tu propiedad la pueden vender varias agencias, pero tu interlocutor va a ser uno y siempre el mismo, la agencia con la que hayas decidido firmar el contrato.
Mayor inversión en marketing:
Las propiedades con exclusiva compartida se anuncian más y mejor, precisamente porque no existe ese riesgo de que otra inmobiliaria pueda llevarse la operación. Se invertirán más recursos, medios y tiempo en su gestión, porque la venta está garantizada.
Se incrementan las posibilidades de venta:
Conseguirás un incremento de la exposición y, por tanto, de la visibilidad de tu propiedad y, con ello, multiplicar las posibilidades de venta. Encontrar al comprador ideal será mucho más fácil.
Obtendrás un mayor precio de venta:
El hecho de tener mayor visibilidad ante compradores potenciales se traduce en poder encontrar al mejor, es decir, el que te ofrece un mayor valor por tu vivienda.
Mayor número de agentes inmobiliarios implicados en el proceso:
Tu propiedad estará en manos de una mayor cantidad de agentes inmobiliarios interesados en vender tu inmueble, lo que reduce los tiempos necesarios para la venta. Ten en cuenta que la única inmobiliaria que podrá cerrar la venta es la agencia que elegiste para firmar el contrato.
¿La exclusiva es para siempre?
No. Cuando firmes un contrato de exclusiva compartida, lo harás por un periodo determinado, normalmente unos 6 meses. Una vez terminado el periodo, se puede renovar el contrato o puedes cancelarlo si así lo decides.
El mercado inmobiliario es más difícil de lo que parece. Para vender una vivienda correctamente hay que conocerlo y saber moverse en él.
Busca un agente inmobiliario experto, como un Qualis Angel, y déjalo todo en sus manos. Además de ganar en tranquilidad, conseguirás vender más rápido y a un mayor valor.
Asegúrate compromiso, confianza, ahorro de tiempo y dinero firmando un contrato en exclusiva compartida.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Exclusiva-compartida_alas_imagen-post-2.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-25 12:32:482022-05-25 12:32:48Razones para vender tu casa con exclusiva compartida
El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
No sirve el mismo modelo para todos los casos.
Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Contrato-Arras-Conferencia.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-24 17:22:542023-03-10 12:10:22Cómo evitar problemas con el contrato de arras
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras
/en Compraventa de viviendaCompartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por QualisOptima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.
Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.
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Qué es y para qué sirve el contrato de arras
Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.
Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.
Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.
Cláusulas
Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:
Tipos de contratos de Arras
Confirmatorias
Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.
Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.
La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.
Penales
Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.
Penitenciales
Son las más comunes en el ámbito inmobiliario; se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.
En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.
Grabación de la Conferencia Sobre el Contrato de Arras
Información necesaria
Lo que se debe incorporar al contrato de arras:
Comprobaciones antes de firmar
Preguntas habituales
Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de QualisOptima sobre el Contrato de Arras:
Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras
Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.
Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.
Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.
En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:
Comunidad de Propietarios
Cláusulas adicionales
Formas de pago
El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:
El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario
/en InmobiliariaCalcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.
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El retorno de la inversión inmobiliaria
El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.
Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.
Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias
Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.
El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor
Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:
Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:
Inversiones inmobiliarias a nivel particular
A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.
En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:
El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.
¿Se puede renunciar a la herencia inmobiliaria?
/en ParticularesRenunciar a una herencia inmobiliaria es un tema cada vez más habitual. Las herencias, sean del tipo que sean, son siempre cuestiones complejas. En los casos en los que existen varios herederos, los problemas se multiplican por los casos de renuncia o partición de la misma.
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La Convención de la celebración
/en QualisOptimaTras más de 2 años trabajando en un proyecto común, las personas que trabajan en las agencias de la plataforma QualisOptima, tienen la oportunidad de conocerse en persona, darse un abrazo y compartir momentos únicos, acompañados por los responsables del proyecto y por los invitados a la Convención QualisOptima 2022.
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Soñarlo y Cumplirlo
La plataforma de servicios inmobiliarios QualisOptima, ha hecho realidad lo que parecía un sueño: la colaboración entre las inmobiliarias más destacadas de distintas zonas de España, poniendo en común las mejores prácticas de cada una, intercambiando conocimientos y experiencias, invirtiendo en un proyecto basado en la mejora del servicio al cliente, apoyándose en herramientas desarrolladas internamente y en tecnología para aumentar la productividad.
El campus virtual, la web, el blog, las publicaciones en redes sociales, la organización mensual de Conferencias para informar al cliente particular, son solo algunos ejemplos de actividad de una marca que apuesta por la profesionalización del sector, por informar a sus clientes y formar a sus miembros.
Quedan novedades por presentar, como aplicaciones que ayudarán al agente a mejorar el servicio al cliente y servicios específicos para diferentes clientes que requieren servicios inmobiliarios especializados. Algunas de esas novedades se presentarán durante la Convención.
Agenda de la Convención QualisOptima
Durante la primera jornada, el viernes 10 de Junio, a mediodía se dará la bienvenida a los asistentes, por parte de los anfitriones Carlos Romera y Lola G. Mesto, de la agencia Bahia Home de Santander.
Tendremos el saludo del presidente César Nozal, de Agencia La Playa de Gijón y como Maestro de Ceremonias a Fernando García Erviti, que impartirá una ponencia sobre «la importancia de pertenecer a una familia o tribu«.
Fernando García Erviti, Director CRS Internacional
A la tarde, Mónica Milesi pondrá en marcha unos Talleres dinámicos «Dale Carnegie«, cuyo objetivos son la Gestión del Cambio, la Motivación, el Trabajo en equipo, Fomentar la colaboración y Mejorar habilidades interpersonales.
Al día siguiente, el sábado a la mañana, se inician las ponencias con Victor Estrada, de Semilla Proyectos, que hablará sobre la optimización en la gestión de contactos.
Después es el turno de Iñigo Garaicoechea, de Araxes Inmobiliaria San Sebastián y de Luis Sánchez, que presentarán los servicios Mistery Shopper.
Fernando García Erviti volverá a deleitar a los asistentes con su ponencia «Hacia la excelencia en el trato al cliente«.
Tras el café, se realizará una Presentación de Herramientas consolidadas de QualisOptima, por parte de Luis Sánchez.
A la tarde, Carlos Rueda de idelista.com, hablará sobre «Por dónde va la tecnología inmobiliaria«.
Pablo Fernández de UCI presentará «Mercados financieros y nuevas oportunidades en el mismo«.
Y como colofón, tendremos la ponencia del Dr. Mario Alonso Puig.
Dr. Mario Alonso Puig, Experto en el mundo de la inteligencia y la cognición humana
Descarga el folleto de la Convención QO22 [PDF]
Razones para vender tu casa con exclusiva compartida
/en ParticularesTal vez todavía no estés familiarizado con este término, tan común para los que se mueven en el mundo inmobiliario, pero tan extraño para el resto.
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¿Qué es exclusiva compartida?
Lo primero que tienes que conocer es qué diferencia hay entre exclusiva y exclusiva compartida.
En el caso de firmar una exclusiva con tu inmobiliaria, autorizas la venta de la propiedad a una agencia inmobiliaria en concreto mientras que, si optas por la exclusiva compartida, también cedes la gestión del proceso de venta de tu propiedad a una sola inmobiliaria pero ésta, a su vez, comparte información con otras inmobiliarias. Por tanto, las posibilidades de encontrar al comprador ideal de tu vivienda se multiplican considerablemente.
En el caso de que decidas firmar un acuerdo de exclusiva compartida con una de las inmobiliarias que forman parte de QualisOptima, todas las agencias del grupo (un total de 10) se pondrán manos a la obra para encontrar al comprador ideal de tu vivienda. Las 10 agencias que forman parte de QualisOptima y sus 250 empleados, trabajarán para ti desde diferentes puntos de España.
Lo que muchas veces sucede con las propiedades que no cuentan con exclusiva compartida es que, una agencia trabaja mucho una vivienda y, cuando está a punto de cerrar la operación con un comprador, aparece otra agencia diferente, con un comprador más decidido y finalmente se la lleva.
Esto hace que las agencias inmobiliarias se desmotiven, porque muchas veces no se ven los resultados del esfuerzo. Por ello, dedican más tiempo y recursos a las propiedades con exclusiva compartida y, por tanto, este tipo de propiedades se venden más rápido.
No tengas miedo de que la inmobiliaria se vaya a “relajar” con la venta de tu propiedad por el hecho de tenerla en exclusiva compartida, todo lo contrario, se va a esforzar más en venderla. Ten presente que si no se vende, no van a cobrarte sus honorarios.
Ventajas de firmar una exclusiva compartida
La principal ventaja es que tu propiedad ya no queda solo en manos de una agencia, son muchas las que van a velar por tus intereses y por el proceso de venta. Pero, si decides optar por un contrato de exclusiva compartida, los beneficios van mucho más allá:
La principal y más importante de todas las ventajas que este tipo de contrato tiene. Con la exclusiva compartida, aceleras el proceso de venta de tu vivienda. Tendrá una mayor exposición a clientes potenciales y conseguirás venderla más rápido.
Al estar disponible en varias agencias inmobiliarias a la vez, cualquier posible cliente de esas agencias, podría interesarse por tu casa.
Si se lo pones fácil a tu comprador, tendrás más posibilidades de que acabe comprando.
¿Te has fijado alguna vez que hay pisos anunciados de los cuales no se muestra la dirección exacta? Esto sucede en el caso de las viviendas que no cuentan con exclusiva compartida. Las inmobiliarias no muestran la dirección exacta por miedo a que otras puedan quitársela. ¿Crees que esto gusta a los potenciales compradores? Evidentemente no. Los compradores quieren saber la ubicación exacta del inmueble de su interés. Con un contrato en exclusiva compartida te ahorrarás este problema.
Contar con un solo interlocutor es otra de las grandes ventajas. Será una única persona la que lleve el proceso de venta de tu vivienda, la que te informará de todo, te asesorará y tendrá las llaves de tu vivienda.
Tu propiedad la pueden vender varias agencias, pero tu interlocutor va a ser uno y siempre el mismo, la agencia con la que hayas decidido firmar el contrato.
Las propiedades con exclusiva compartida se anuncian más y mejor, precisamente porque no existe ese riesgo de que otra inmobiliaria pueda llevarse la operación. Se invertirán más recursos, medios y tiempo en su gestión, porque la venta está garantizada.
Conseguirás un incremento de la exposición y, por tanto, de la visibilidad de tu propiedad y, con ello, multiplicar las posibilidades de venta. Encontrar al comprador ideal será mucho más fácil.
El hecho de tener mayor visibilidad ante compradores potenciales se traduce en poder encontrar al mejor, es decir, el que te ofrece un mayor valor por tu vivienda.
Tu propiedad estará en manos de una mayor cantidad de agentes inmobiliarios interesados en vender tu inmueble, lo que reduce los tiempos necesarios para la venta. Ten en cuenta que la única inmobiliaria que podrá cerrar la venta es la agencia que elegiste para firmar el contrato.
¿La exclusiva es para siempre?
No. Cuando firmes un contrato de exclusiva compartida, lo harás por un periodo determinado, normalmente unos 6 meses. Una vez terminado el periodo, se puede renovar el contrato o puedes cancelarlo si así lo decides.
El mercado inmobiliario es más difícil de lo que parece. Para vender una vivienda correctamente hay que conocerlo y saber moverse en él.
Busca un agente inmobiliario experto, como un Qualis Angel, y déjalo todo en sus manos. Además de ganar en tranquilidad, conseguirás vender más rápido y a un mayor valor.
Asegúrate compromiso, confianza, ahorro de tiempo y dinero firmando un contrato en exclusiva compartida.
Cómo evitar problemas con el contrato de arras
/en Compraventa de viviendaEl contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
Contenidos
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…