¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?
Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.
Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a nuestra disposición.
Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble
Segmentos de la Renta
Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.
La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.
Cómo funciona la declaración de la Renta
En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.
La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).
Imputación de rentas inmobiliarias
Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.
La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.
Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.
Rendimientos de capital inmobiliario
Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.
Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.
Ingresos por capital inmobiliario
Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:
el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.
Gastos del capital inmobiliario
Pueden ser con o sin límite.
Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…
Deducciones para inquilinos
La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.
Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles
Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.
El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.
Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)
Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.
Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.
Exenciones
Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.
Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.
Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.
Otras cuestiones preguntadas por los asistentes
En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Declaracion-Renta21-inmuebles.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-21 00:57:452023-03-10 12:01:36Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias
Para la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.
A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.
Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Ley-Vivienda_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-20 09:09:472022-04-20 09:20:58Claves de la nueva Ley Vivienda 2022
La detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.
El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.
En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:
La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.
Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.
Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:
Situación del activo
La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.
Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.
Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.
Indicadores socio demográficos
Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:
renta media familiar, para determinar el poder adquisitivo del target y la elasticidad de la demanda,
población y densidad en la zona,
el tamaño (superficie) de las propiedades existentes en la zona,
superficie de los solares,
densidad de la población,
grupos de edad principales,
tasa de actividad,
antigüedad del parque de viviendas,
número de inmuebles y su tipología,
periodo de construcción, para analizar la posibilidad de renovación de los edificios,
porcentaje de obra nueva.
Número de Transacciones
Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.
En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.
Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista
Absorción del mercado
El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.
Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.
También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.
Oferta inmobiliaria en la zona
Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.
Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom
El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.
En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.
Tendencia de la demanda
Estudio de la Evolución de la demanda:
qué es lo más que se pide (por tipologías, precios, superficies y otras características),
ritmos de ventas,
por parte de qué audiencias.
El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?
Precios en el mercado
El informe debe incluir:
el estudio del ratio de absorción de la zona, el precio medio de venta de cada tipología, determinando qué incluyen esos precios, solo la vivienda o también anejos.
el análisis de la evolución del stock y la tendencia de los precios, que permiten determinar el precio adecuado al que poner a la venta las propiedades de nueva construcción
Ritmos de venta
Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.
El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.
Propuesta de inversión inmobiliaria
Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:
Precios de venta por Tipología y características principales
Calendario de comercialización
Ritmos de venta estimados
Plan de marketing
Presupuesto de comercialización
Estudio de viabilidad, con el margen y la tasa de retorno de la inversión (TIR)
Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Indicadores-de-oportunidad-promocion-inmobiliaria.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-08 08:28:022023-03-10 12:01:43Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria
La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.
La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.
Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.
Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.
Novedades tributarias 2022
Bono de alquiler de vivienda
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valorde adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de suvalor de adquisición.
El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.
La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.
Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022
La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.
Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.
Qué forma el valor de adquisición de vivienda
El precio de adquisición.
El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
Los gastos y tributos relativos a la adquisición:
Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.
Qué forma el valor de transmisión
El importe de venta del inmueble vendido.
Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.
También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.
Gastos deducibles
Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
Seguro vivienda.
Impuesto de bienes inmuebles.
Cuotas de la comunidad de propietarios.
Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
Valor Catastral de la construcción
Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible.
Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado.
¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?
Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.
los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.
Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.
El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler
El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.
El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.
La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.
No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.
El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.
Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.
Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta
La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado.
La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.
Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:
Temario de la Conferencia:
Imputación de Rentas inmobiliarias.
Hecho Imponible
Porcentajes de aplicación
Calculo y rendimiento
Rendimientos de Capital Inmobiliario
Hecho Imponible
Tipos de arrendamiento
Ingresos por arrendamiento
Gastos deducibles por arrendamiento.
Cálculo del rendimiento
Reducciones y bonificaciones.
Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
Hecho imponible.
Gastos deducibles.
Cálculo del rendimiento.
Exención por reinversiones.
Exenciones para mayores de 65 años.
Compensación de pérdidas patrimoniales.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/03/Inmuebles-e-IRPF-qualis.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-03-28 21:52:272023-03-10 12:01:49El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes
Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Notificaciones previas a la inversión
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Prevención de blanqueo de capitales
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
identidad,
actividad empresarial y profesional,
origen de los fondos.
Elección del vehículo de inversión
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
fondos de inversión inmobiliaria,
sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS),
plataformas de crowdfunding inmobiliario.
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Legalidad y Ámbito jurídico y territorial
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
civil,
fiscal,
urbanismo,
protección de consumidores
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
estatal,
comunidad autónoma,
local.
Garantías al inversor inmobiliario
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria
El inversor no residente debe revisar la información de:
la titularidad del activo y su inscripción en el Registro,
las cargas,
la situación catastral,
los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.),
la pertenencia a una comunidad de propietarios,
la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado),
los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y
el estado físico y de mantenimiento del inmueble.
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
promoción inmobiliaria,
uso particular del inversor,
alquiler a terceros,
exploltación económica.
Financiación de la inversión inmobiliaria
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Importe de la inversión sobre bienes inmuebles
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
Una inversión inicial por un valor igual o superior a 500.000 euros en la adquisición de bienes inmuebles en España.
Una inversión inmobiliaria con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se va a desarrollar.
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión delpermiso de residencia en Españaa cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
En el supuesto de la adquisición de bienes inmuebles, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida. Para ello, deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
Si el solicitante está en posesión de un visado de residencia para inversores de 6 meses, deberá demostrar que ha adquirido de forma efectiva el inmueble o inmuebles indicados mediante la documentación correspondiente.
Si el extranjero no ha formalizado la compra del inmueble, pero existe un precontrato con garantía en su cumplimiento por medio de arras u otro medio admitido en derecho formalizado en escritura pública, deberá presentarlo junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España, en el que se constate que dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido del inmueble, incluyendo cargas e impuestos.
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
el inversor es una entidad física o jurídica,
el tipo de propiedad inmobilairia
el destino de la adquisición,
las normas autonómicas con sus propios tramos impositivos.
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
notario,
registro de la propiedad,
tramitación,
profesionales: asesoría inmobiliaria, abogado
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/03/Inversion-inmobiliaria-no-residentes-alas1.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-03-24 16:07:202023-03-10 12:01:56Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes
¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?
Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.
El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.
La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.
Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.
Documentación a aportar:
certificado de defunción,
certificado de últimas voluntades,
certificado de empadronamiento,
certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio
Además, se deben aportar con 2 testigos.
El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.
Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:
los seguros,
el testamento o declaración de herederos,
las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
el certificado de posiciones bancarias,
cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.
Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.
Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.
Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.
Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»
Dudas de los herederos
¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?
No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.
Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.
En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.
Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.
Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.
Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.
Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.
¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?
No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.
Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.
En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.
Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.
¿Cómo se dividen las herencias?
Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:
Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.
¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?
Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.
El impuesto de Sucesiones
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:
Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:
El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.
Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.
Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.
¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?
No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.
Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.
Consideraciones para vender un piso heredado o en donación
Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.
Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.
En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.
La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.
El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.
El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.
Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña
En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.
Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.
Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.
Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.
Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:
Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/03/Herencias-inmobiliarias-2022.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-03-17 11:35:102023-03-10 12:02:54Conclusiones sobre herencias inmobiliarias
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias
/en ParticularesAlejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.
Contenidos
Tipos de rendimientos inmobiliarios
Segmentos de la Renta
La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.
Cómo funciona la declaración de la Renta
En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.
La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).
Imputación de rentas inmobiliarias
Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.
La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.
Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.
Rendimientos de capital inmobiliario
Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.
Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.
Ingresos por capital inmobiliario
Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:
Gastos del capital inmobiliario
Pueden ser con o sin límite.
Deducciones para inquilinos
La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.
Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles
Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.
El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.
Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)
Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.
Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.
Exenciones
Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.
Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.
Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.
Otras cuestiones preguntadas por los asistentes
Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:
Claves de la nueva Ley Vivienda 2022
/en ParticularesPara la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.
A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.
Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.
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Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria
/en Promoción inmobiliariaLa detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.
El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.
En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:
Contenidos
Indicadores de Oportunidad
La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.
Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.
Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:
Situación del activo
La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.
Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.
Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.
Indicadores socio demográficos
Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:
Número de Transacciones
Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.
En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.
Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista
Absorción del mercado
El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.
Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.
También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.
Oferta inmobiliaria en la zona
Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.
Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom
El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.
En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.
Tendencia de la demanda
Estudio de la Evolución de la demanda:
El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?
Precios en el mercado
El informe debe incluir:
Ritmos de venta
Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.
El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.
Propuesta de inversión inmobiliaria
Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:
Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:
El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
/en ParticularesComo cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.
Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:
Contenidos
¿Qué inmuebles declarar en la Renta?
La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.
La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.
Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.
Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.
Novedades tributarias 2022
Bono de alquiler de vivienda
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.
El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.
La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.
Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022
La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.
Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.
Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.
Qué forma el valor de adquisición de vivienda
Qué forma el valor de transmisión
También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.
Gastos deducibles
¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?
Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.
los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.
Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler
El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.
El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.
La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.
No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.
El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.
Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.
Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta
Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:
Temario de la Conferencia:
Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes
/en Inversión InmobiliariaLos aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Contenidos
Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes
Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Notificaciones previas a la inversión
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Prevención de blanqueo de capitales
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
Elección del vehículo de inversión
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Legalidad y Ámbito jurídico y territorial
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
Garantías al inversor inmobiliario
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria
El inversor no residente debe revisar la información de:
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
Financiación de la inversión inmobiliaria
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Importe de la inversión sobre bienes inmuebles
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
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Conclusiones sobre herencias inmobiliarias
/en Particulares¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?
Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.
Contenidos
Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria
El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.
La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.
Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.
Documentación a aportar:
Además, se deben aportar con 2 testigos.
El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.
Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:
Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.
Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.
Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.
Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»
Dudas de los herederos
¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?
No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.
Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.
En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.
Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.
Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.
Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.
Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.
¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?
No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.
Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.
En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.
Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.
¿Cómo se dividen las herencias?
Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:
¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?
Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.
El impuesto de Sucesiones
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:
Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por QualisOptima:
La Plusvalía municipal
Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:
Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.
Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.
¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?
No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.
Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.
Consideraciones para vender un piso heredado o en donación
Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.
Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.
En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.
La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.
El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.
El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.
Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña
En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.
Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.
El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:
Asesórate para la venta de un inmueble heredado
Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.
Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.
Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes: