https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/segunda-residencia-casa-playa.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-09-27 15:48:182023-09-27 15:48:18¿Cuáles son las ciudades preferidas para comprar una segunda residencia en España?
El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
el 50% de los gastos de notaría, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
el 100% del coste del registro, la gestoría y la tasación.
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
copia de la escritura de constitución del préstamo
facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (en la escritura de compraventa).
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
¿Tiene coste lanzar la reclamación?
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/relamacion-gastos-hipoteca-banco.jpg8001200Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-09-26 12:27:102023-09-26 12:27:10¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.
Sociedad conyugal y su disolución
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.
3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
Se quieren vender una o varias viviendas
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
precio,
método de valoración si no se pone el precio ahora,
cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/separacion-vivienda.jpg8001200Cesarhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgCesar2023-09-21 13:32:122023-09-21 13:38:28Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/09/Precio-vivienda_Imagen-post.jpg6491023qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-09-13 15:48:082023-09-13 15:48:08¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?
Durante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.
Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022
10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio
Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.
Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.
Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.
Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.
Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.
Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.
Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.
División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.
Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.
Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.
Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»
Inscríbetepara la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/Separacion-o-divorcio-Qtalk-casita-dividida-crop.jpg6961074qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-30 11:31:152023-09-12 11:02:49Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio
El cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En QualisOptima, te ayudamos a gestionar tus proyectos inmobiliarios.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/08/loft-cambio-uso-local-a-vivienda.jpg8001200qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2023-08-28 11:27:522023-09-12 11:02:59Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
¿Cuáles son las ciudades preferidas para comprar una segunda residencia en España?
/en Compraventa de vivienda, Inversión Inmobiliaria¿Pensando en comprar una segunda residencia?
Te contamos cuáles son las ciudades favoritas para compradores e inversores inmobiliarios para la adquisición de segunda casa en España.
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¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
/en InmobiliariaEl Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
Contenidos
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
¿Tiene coste lanzar la reclamación?
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..
Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio
/en Compraventa de viviendaEn la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«, Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.
Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.
Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)
Contenidos
Tipos de divorcios
Un divorcio se puede interponer de dos formas:
Sociedad conyugal y su disolución
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
Se quieren vender una o varias viviendas
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla
Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.
Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.
El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.
No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.
Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:
Valoración de los inmuebles en un divorcio
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
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¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?
/en ParticularesConoce, a continuación, cómo ha variado el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en las diferentes ciudades de España.
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Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio
/en Compraventa de viviendaDurante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.
Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022
En QualisOptima hemos organizado una conferencia para tratar esta situación y gestionar los inmuebles de la pareja: «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«.
Analizamos los principales problemas de las familias en estos casos de separación o divorcio:
Contenidos
10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio
Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.
Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.
Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.
Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.
Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.
Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.
Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.
División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.
Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.
Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.
Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»
Inscríbete para la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:
Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
/en Inversión InmobiliariaEl cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
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¿Por qué reconvertir en vivienda un local?
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
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