Tras más de 2 años trabajando en un proyecto común, las personas que trabajan en las agencias de la plataforma QualisOptima, tienen la oportunidad de conocerse en persona, darse un abrazo y compartir momentos únicos, acompañados por los responsables del proyecto y por los invitados a la Convención QualisOptima 2022.
La plataforma de servicios inmobiliarios QualisOptima, ha hecho realidad lo que parecía un sueño: la colaboración entre las inmobiliarias más destacadas de distintas zonas de España, poniendo en común las mejores prácticas de cada una, intercambiando conocimientos y experiencias, invirtiendo en un proyecto basado en la mejora del servicio al cliente, apoyándose en herramientas desarrolladas internamente y en tecnología para aumentar la productividad.
El campus virtual, la web, el blog, las publicaciones en redes sociales, la organización mensual de Conferencias para informar al cliente particular, son solo algunos ejemplos de actividad de una marca que apuesta por la profesionalización del sector, por informar a sus clientes y formar a sus miembros.
Quedan novedades por presentar, como aplicaciones que ayudarán al agente a mejorar el servicio al cliente y servicios específicos para diferentes clientes que requieren servicios inmobiliarios especializados. Algunas de esas novedades se presentarán durante la Convención.
«En QualisOptima tenemos mucho que celebrar, sobre todo que estamos todos juntos en un proyecto común.»
Agenda de la Convención QualisOptima
Durante la primera jornada, el viernes 10 de Junio, a mediodía se dará la bienvenida a los asistentes, por parte de los anfitriones Carlos Romera y Lola G. Mesto, de la agencia Bahia Home de Santander.
Tendremos el saludo del presidente César Nozal, de Agencia La Playa de Gijón y como Maestro de Ceremonias a Fernando García Erviti, que impartirá una ponencia sobre «la importancia de pertenecer a una familia o tribu«.
Fernando García Erviti, Director CRS Internacional
A la tarde, Mónica Milesi pondrá en marcha unos Talleres dinámicos «Dale Carnegie«, cuyo objetivos son la Gestión del Cambio, la Motivación, el Trabajo en equipo, Fomentar la colaboración y Mejorar habilidades interpersonales.
Al día siguiente, el sábado a la mañana, se inician las ponencias con Victor Estrada, de Semilla Proyectos, que hablará sobre la optimización en la gestión de contactos.
Después es el turno de Iñigo Garaicoechea, de Araxes Inmobiliaria San Sebastián y de Luis Sánchez, que presentarán los servicios Mistery Shopper.
Fernando García Erviti volverá a deleitar a los asistentes con su ponencia «Hacia la excelencia en el trato al cliente«.
Tras el café, se realizará una Presentación de Herramientas consolidadas de QualisOptima, por parte de Luis Sánchez.
A la tarde, Carlos Rueda de idelista.com, hablará sobre «Por dónde va la tecnología inmobiliaria«. Pablo Fernández de UCI presentará «Mercados financieros y nuevas oportunidades en el mismo«.
Y como colofón, tendremos la ponencia del Dr. Mario Alonso Puig.
Dr. Mario Alonso Puig, Experto en el mundo de la inteligencia y la cognición humana
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/magdalena.webp13002100qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-06-01 09:05:542023-03-10 12:10:13La Convención de la celebración
Vender tu vivienda con exclusiva compartida es la mejor de las opciones para ti, porque tendrás a tu disposición a un agente exclusivo que velará por tus intereses como vendedor, la agencia destinará los recursos necesarios para la venta, con un plan de marketing personalizado y contarás con un compromiso absoluto para alcanzar tu objetivo de venta.
Tal vez todavía no estés familiarizado con este término, tan común para los que se mueven en el mundo inmobiliario, pero tan extraño para el resto.
Lo primero que tienes que conocer es qué diferencia hay entre exclusiva y exclusiva compartida.
En el caso de firmar una exclusiva con tu inmobiliaria, autorizas la venta de la propiedad a una agencia inmobiliaria en concreto mientras que, si optas por la exclusiva compartida, también cedes la gestión del proceso de venta de tu propiedad a una sola inmobiliaria pero ésta, a su vez, comparte información con otras inmobiliarias. Por tanto, las posibilidades de encontrar al comprador ideal de tu vivienda se multiplican considerablemente.
En el caso de que decidas firmar un acuerdo de exclusiva compartida con una de las inmobiliarias que forman parte de QualisOptima, todas las agencias del grupo (un total de 10) se pondrán manos a la obra para encontrar al comprador ideal de tu vivienda. Las 10 agencias que forman parte de QualisOptima y sus 250 empleados, trabajarán para ti desde diferentes puntos de España.
Lo que muchas veces sucede con las propiedades que no cuentan con exclusiva compartida es que, una agencia trabaja mucho una vivienda y, cuando está a punto de cerrar la operación con un comprador, aparece otra agencia diferente, con un comprador más decidido y finalmente se la lleva.
Esto hace que las agencias inmobiliarias se desmotiven, porque muchas veces no se ven los resultados del esfuerzo. Por ello, dedican más tiempo y recursos a las propiedades con exclusiva compartida y, por tanto, este tipo de propiedades se venden más rápido.
No tengas miedo de que la inmobiliaria se vaya a “relajar” con la venta de tu propiedad por el hecho de tenerla en exclusiva compartida, todo lo contrario, se va a esforzar más en venderla. Ten presente que si no se vende, no van a cobrarte sus honorarios.
Ventajas de firmar una exclusiva compartida
La principal ventaja es que tu propiedad ya no queda solo en manos de una agencia, son muchas las que van a velar por tus intereses y por el proceso de venta. Pero, si decides optar por un contrato de exclusiva compartida, los beneficios van mucho más allá:
Ventas más rápidas:
La principal y más importante de todas las ventajas que este tipo de contrato tiene. Con la exclusiva compartida, aceleras el proceso de venta de tu vivienda. Tendrá una mayor exposición a clientes potenciales y conseguirás venderla más rápido.
Al estar disponible en varias agencias inmobiliarias a la vez, cualquier posible cliente de esas agencias, podría interesarse por tu casa.
Facilidades para tu comprador:
Si se lo pones fácil a tu comprador, tendrás más posibilidades de que acabe comprando.
¿Te has fijado alguna vez que hay pisos anunciados de los cuales no se muestra la dirección exacta? Esto sucede en el caso de las viviendas que no cuentan con exclusiva compartida. Las inmobiliarias no muestran la dirección exacta por miedo a que otras puedan quitársela. ¿Crees que esto gusta a los potenciales compradores? Evidentemente no. Los compradores quieren saber la ubicación exacta del inmueble de su interés. Con un contrato en exclusiva compartida te ahorrarás este problema.
Tendrás un único interlocutor:
Contar con un solo interlocutor es otra de las grandes ventajas. Será una única persona la que lleve el proceso de venta de tu vivienda, la que te informará de todo, te asesorará y tendrá las llaves de tu vivienda.
Tu propiedad la pueden vender varias agencias, pero tu interlocutor va a ser uno y siempre el mismo, la agencia con la que hayas decidido firmar el contrato.
Mayor inversión en marketing:
Las propiedades con exclusiva compartida se anuncian más y mejor, precisamente porque no existe ese riesgo de que otra inmobiliaria pueda llevarse la operación. Se invertirán más recursos, medios y tiempo en su gestión, porque la venta está garantizada.
Se incrementan las posibilidades de venta:
Conseguirás un incremento de la exposición y, por tanto, de la visibilidad de tu propiedad y, con ello, multiplicar las posibilidades de venta. Encontrar al comprador ideal será mucho más fácil.
Obtendrás un mayor precio de venta:
El hecho de tener mayor visibilidad ante compradores potenciales se traduce en poder encontrar al mejor, es decir, el que te ofrece un mayor valor por tu vivienda.
Mayor número de agentes inmobiliarios implicados en el proceso:
Tu propiedad estará en manos de una mayor cantidad de agentes inmobiliarios interesados en vender tu inmueble, lo que reduce los tiempos necesarios para la venta. Ten en cuenta que la única inmobiliaria que podrá cerrar la venta es la agencia que elegiste para firmar el contrato.
¿La exclusiva es para siempre?
No. Cuando firmes un contrato de exclusiva compartida, lo harás por un periodo determinado, normalmente unos 6 meses. Una vez terminado el periodo, se puede renovar el contrato o puedes cancelarlo si así lo decides.
El mercado inmobiliario es más difícil de lo que parece. Para vender una vivienda correctamente hay que conocerlo y saber moverse en él.
Busca un agente inmobiliario experto, como un Qualis Angel, y déjalo todo en sus manos. Además de ganar en tranquilidad, conseguirás vender más rápido y a un mayor valor.
Asegúrate compromiso, confianza, ahorro de tiempo y dinero firmando un contrato en exclusiva compartida.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Exclusiva-compartida_alas_imagen-post-2.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-25 12:32:482022-05-25 12:32:48Razones para vender tu casa con exclusiva compartida
El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
No sirve el mismo modelo para todos los casos.
Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Contrato-Arras-Conferencia.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-24 17:22:542023-03-10 12:10:22Cómo evitar problemas con el contrato de arras
Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Autopromo-conclusiones.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-19 00:01:092023-03-10 12:10:30Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
Agalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima.
Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:
¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?
César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de QualisOptima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.
Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, QualisOptima, que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.
César Nozal en la mesa redonda de Agalin
¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?
Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.
Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. QualisOptima es una forma de diferenciarse de la competencia.
También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.
Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.
En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes.
Modelos de éxito inmobiliario
Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado enPercent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.
El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:
Creer en las capacidades del equipo y en conseguir objetivos de crecimiento,
Liderar es servir,
Especialización por funciones, olvidándonos del «inmobiliario orquesta»,
Ser vulnerables y valientes, exponerse física y emocionalmente,
Ser tolerantes al error, aceptando la incertidumbre, aprendiendo para evitar equivocarse de nuevo,
Intentar comprender al compañero para ayudarle e inspirarle.
La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»
Retos del sector inmobiliario 2022-2023
Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):
Incremento de ventas de inmuebles a nivel nacional en 2021 (+34,6%),
Disminución del inventario de propiedades en venta, con excepción de las herencias,
Incidir en los métodos tradicionales de captación inmobiliaria, especializando a los agentes en el proceso de captación de vendedores,
Equilibrio entre contactos con origen digital y clásico, para llegar al mayor número de nuevos prospectos o vendedores.
Aportar valor a los particulares, que cada vez disponen de más información y herramientas; ¿qué espera el consumidor de un asesor inmobiliario?
Ofrecer un servicio único, especial, diferencial, para posicionarse en el mercado,
Fortalecer las actitudes del agente, enfocándose en el proceso con el cliente, resolviendo problemas, obteniendo para él ganancias
Atraer y retener talento, potenciando capacidades, compromiso y la acción, retribuyendo con un salario emocional (reconocimiento, promoción en la empresa), con flexibilidad horaria, días festivos, seguro médico, …
De Agencia a Empresa Inmobiliaria
Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.
En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.
Carlos Portela con Francis Fernández
Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.
En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.
Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.
Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.
Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.
La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da.»
Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.
Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin
Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.
2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.
El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.
La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.
Solicita regular la vivienda de alquilera un precio razonable y condiciones óptimas.
Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/agalin-nozal1.jpg6331080qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-12 20:30:102023-03-10 12:10:36Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario
Una de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Conceder-Hipoteca.Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-11 12:50:222022-05-11 13:14:08¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?
La creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcciónde tu propia vivienda. La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla. Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:
el importe del terreno,
la gestión de gremios, del proceso de construcción y desarrollo del proyecto,
las tasas y licencias de obra.
Veamos los requisitos para construir tu propia casa:
Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.
Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.
El Proyecto
Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.
¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.
Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario identificar los requisitos de eficiencia energética.
Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.
Financiación
La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.
Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.
También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.
Los Permisos, visados y licencias
La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:
Licencia urbanística, otorgada por el ayuntamiento previa presentación del proyecto básico.
Visado del proyecto de ejecución de vivienda unifamiliar, gestionado por el Colegio Profesional de Arquitectos.
Estudio geotécnico, que corresponde a un geólogo, responsable de recomendar el tipo de cimentación, en función de la calidad del terreno.
Licencia de obras, concedida por el Ayuntamiento para poder iniciar las obras, junto con la Licencia Urbanística.
La Construcción
En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.
El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.
Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.
La Documentación
Con el Acta de replanteo se da por comenzadas las obras de ejecución.
Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.
Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente documentación:
Libro de órdenes y Asistencias
Libro de incidencias en materia de seguridad y salud
El proyecto de ejecución visado
Licencias de obras
Apertura del centro de trabajo
Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.
Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.
Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.
La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario.
La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.
Conferencia «Crea tu Hogar»
Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.
Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.
QualisOptima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por QualisOptima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:
Temario de la Conferencia:
1. Vende tu vivienda para construir tu hogar. 1.1. Búsqueda de parcela. 1.2. Presupuesto de compra de la parcela. 1.3. Valoración de tu vivienda. 1.4. Coste de construcción y financiación. 1.5. Compra de la parcela. 1.6. Licencias. 1.7. La constructora. 1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes 1.9. La fase de construcción 1.10. La venta de tu vivienda. 1.11. Final de obra. 2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma. 2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de reforma. 2.2. Presupuesto cerrado de obra. 2.3. Comercialización con renders 2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores. 2.5. Contratos de arras o CV 2.6. Fiscalidad de la operación 2.7. Financiación de la venta. 3. Venta o compra de parcelas con proyecto. 3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto. 3.2. Licencias 3.3. Proyecto básico 3.4. Comercialización con renders. 3.5. Reuniones con posibles compradores. 3.6. Contratos y fiscalidad. 3.7. Financiación.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Autopromocion-construir-casa.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-05 20:42:362023-03-10 12:10:44Lo que necesitas para construir tu propia casa
Comprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Contrato-arras_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-27 08:30:122022-04-26 11:31:42Contrato de arras: Todo lo que debes saber
La legislación indica que el titular del inmueble debe estar presente en el momento de la firma del contrato de compraventa; entonces, ¿cómo vender cuando el propietario no reside en la misma ciudad que el inmueble?
Situaciones en las que el propietario no se encuentra en el mismo lugar que el inmueble
Entre empresas, es común la necesidad de gestionar la venta de activos inmobiliarios, sean suelos, locales o incluso propiedades residenciales, ubicados en zonas donde no están establecidas.
Requieren de un experto inmobiliario en esa zona, pero desconocen a las empresas y profesionales que mejor pueden realizar esa labor, por lo que recurren a su asesor inmobiliario de confianza para que le lleve la operación.
Ese asesor contacta con otro profesional radicado en el ámbito del inmueble, para canalizar la búsqueda del comprador ideal y realizar los trámites necesarios, dentro del ámbito legal y fiscal de su Comunidad, Diputación y/o Ayuntamiento.
También los inversores y los propietarios particulares se encuentran con situaciones en las que necesitan gestionar la venta de un inmueble, pero se encuentran a distancia y sin poder acceder a la propiedad para arreglarla, mejorarla o gestionar visitas de interesados.
Veamos cómo se gestiona una operación compartida en diferentes ubicaciones:
Cooperación inmobiliaria entre agencias de diferentes zonas
El protocolo de actuación entre agencias de QualisOptima posibilita la cooperación entre agencias, en la que una defiende los intereses de su cliente, el propietario, y la otra facilita la gestión, al ser conocedora del mercado inmobiliario local donde se ubica el activo inmobiliario y disponer de una cartera de compradores cualificados para una propiedad de esas características en la zona.
La Visión de la fuerza de ventas, con 10 oficinas, 36 oficinas y 300 agentes, es la de colaborar entre las empresas líderes de cada zona, aportando experiencia, especialización en el mercado local y buenas prácticas.
La gestión de proyectos inmobiliarios se realiza bajo un marco de actuación común, que agiliza la operativa para cumplir los objetivos de los clientes.
Las personas que componen el equipo humano de la plataforma, forman la Fuerza inmobiliaria QualisOptima, capaz de gestionar 1.600 operaciones de compraventa de propiedades anualmente.
Operaciones cruzadas con empresas y promotoras inmobiliarias
Entre las empresas de QualisOptima, se colabora para que el cliente de una de ellas, pueda beneficiarse de los servicios especializados de otra en una ubicación diferente.
Ambas propiedades fueron vendidas, una en la calle Conde del Real Agrado, vendida en Septiembre de 2020 y la otra en la calle Quevedo, transmitida en noviembre de 2021.
En otra ocasión, uno de los socios de A10 Inmobiliaria de Pamplona (Navarra), puso en contacto a la agencia asturiana con una promotora inmobiliaria nacional (Culmia), radicada en Madrid y con actividad en diferentes zonas de España.
La promotora iba a desarrollar promociones en suelo de su propiedad en Gijón. En ese momento, necesitaba un plan de comercialización con su correspondiente estudio de mercado.
Tras realizar el trabajo, la promotora entregó su cartera de suelo en la zona, para poder encontrar compradores para determinados solares que la agencia inmobiliaria continua gestionando.
Cómo vender una propiedad cuando no vives en la zona del inmueble
Consulta con tu asesor inmobiliario de confianza en tu lugar de residencia y plantéale la situación, especificando la situación del inmueble transmitible y tus objetivos de venta inmobiliaria a distancia.
Se pondrá en contacto con un profesional que conoce el mercado inmobiliario donde se ubica la propiedad, para realizar una valoración, fijar el precio de venta adecuado, ponerlo en el mercado con un plan de comunicación dirigida a compradores e inversores cualificados, gestionar la demanda y realizar trámites con organismos locales.
Se solicitará un poder notarial a un tercero, donde se autoriza al profesional para representar al propietario en la operación de compraventa, lo que no hace necesario que el propietario esté presente en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Ese poder notarial, según el Tribunal Supremo, debe manifestar «especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles».
De los trámites y documentación se encargan los asesores inmobiliarios, que velan para que la operación se ejecute sin fallas legislativas.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/acuerdo-a-distancia-empresas-qualisoptima.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-26 10:10:392023-03-10 12:11:09Cómo vender a distancia un inmueble
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
La Convención de la celebración
/en QualisOptimaTras más de 2 años trabajando en un proyecto común, las personas que trabajan en las agencias de la plataforma QualisOptima, tienen la oportunidad de conocerse en persona, darse un abrazo y compartir momentos únicos, acompañados por los responsables del proyecto y por los invitados a la Convención QualisOptima 2022.
Contenidos
Soñarlo y Cumplirlo
La plataforma de servicios inmobiliarios QualisOptima, ha hecho realidad lo que parecía un sueño: la colaboración entre las inmobiliarias más destacadas de distintas zonas de España, poniendo en común las mejores prácticas de cada una, intercambiando conocimientos y experiencias, invirtiendo en un proyecto basado en la mejora del servicio al cliente, apoyándose en herramientas desarrolladas internamente y en tecnología para aumentar la productividad.
El campus virtual, la web, el blog, las publicaciones en redes sociales, la organización mensual de Conferencias para informar al cliente particular, son solo algunos ejemplos de actividad de una marca que apuesta por la profesionalización del sector, por informar a sus clientes y formar a sus miembros.
Quedan novedades por presentar, como aplicaciones que ayudarán al agente a mejorar el servicio al cliente y servicios específicos para diferentes clientes que requieren servicios inmobiliarios especializados. Algunas de esas novedades se presentarán durante la Convención.
Agenda de la Convención QualisOptima
Durante la primera jornada, el viernes 10 de Junio, a mediodía se dará la bienvenida a los asistentes, por parte de los anfitriones Carlos Romera y Lola G. Mesto, de la agencia Bahia Home de Santander.
Tendremos el saludo del presidente César Nozal, de Agencia La Playa de Gijón y como Maestro de Ceremonias a Fernando García Erviti, que impartirá una ponencia sobre «la importancia de pertenecer a una familia o tribu«.
Fernando García Erviti, Director CRS Internacional
A la tarde, Mónica Milesi pondrá en marcha unos Talleres dinámicos «Dale Carnegie«, cuyo objetivos son la Gestión del Cambio, la Motivación, el Trabajo en equipo, Fomentar la colaboración y Mejorar habilidades interpersonales.
Al día siguiente, el sábado a la mañana, se inician las ponencias con Victor Estrada, de Semilla Proyectos, que hablará sobre la optimización en la gestión de contactos.
Después es el turno de Iñigo Garaicoechea, de Araxes Inmobiliaria San Sebastián y de Luis Sánchez, que presentarán los servicios Mistery Shopper.
Fernando García Erviti volverá a deleitar a los asistentes con su ponencia «Hacia la excelencia en el trato al cliente«.
Tras el café, se realizará una Presentación de Herramientas consolidadas de QualisOptima, por parte de Luis Sánchez.
A la tarde, Carlos Rueda de idelista.com, hablará sobre «Por dónde va la tecnología inmobiliaria«.
Pablo Fernández de UCI presentará «Mercados financieros y nuevas oportunidades en el mismo«.
Y como colofón, tendremos la ponencia del Dr. Mario Alonso Puig.
Dr. Mario Alonso Puig, Experto en el mundo de la inteligencia y la cognición humana
Descarga el folleto de la Convención QO22 [PDF]
Razones para vender tu casa con exclusiva compartida
/en ParticularesTal vez todavía no estés familiarizado con este término, tan común para los que se mueven en el mundo inmobiliario, pero tan extraño para el resto.
Contenidos
¿Qué es exclusiva compartida?
Lo primero que tienes que conocer es qué diferencia hay entre exclusiva y exclusiva compartida.
En el caso de firmar una exclusiva con tu inmobiliaria, autorizas la venta de la propiedad a una agencia inmobiliaria en concreto mientras que, si optas por la exclusiva compartida, también cedes la gestión del proceso de venta de tu propiedad a una sola inmobiliaria pero ésta, a su vez, comparte información con otras inmobiliarias. Por tanto, las posibilidades de encontrar al comprador ideal de tu vivienda se multiplican considerablemente.
En el caso de que decidas firmar un acuerdo de exclusiva compartida con una de las inmobiliarias que forman parte de QualisOptima, todas las agencias del grupo (un total de 10) se pondrán manos a la obra para encontrar al comprador ideal de tu vivienda. Las 10 agencias que forman parte de QualisOptima y sus 250 empleados, trabajarán para ti desde diferentes puntos de España.
Lo que muchas veces sucede con las propiedades que no cuentan con exclusiva compartida es que, una agencia trabaja mucho una vivienda y, cuando está a punto de cerrar la operación con un comprador, aparece otra agencia diferente, con un comprador más decidido y finalmente se la lleva.
Esto hace que las agencias inmobiliarias se desmotiven, porque muchas veces no se ven los resultados del esfuerzo. Por ello, dedican más tiempo y recursos a las propiedades con exclusiva compartida y, por tanto, este tipo de propiedades se venden más rápido.
No tengas miedo de que la inmobiliaria se vaya a “relajar” con la venta de tu propiedad por el hecho de tenerla en exclusiva compartida, todo lo contrario, se va a esforzar más en venderla. Ten presente que si no se vende, no van a cobrarte sus honorarios.
Ventajas de firmar una exclusiva compartida
La principal ventaja es que tu propiedad ya no queda solo en manos de una agencia, son muchas las que van a velar por tus intereses y por el proceso de venta. Pero, si decides optar por un contrato de exclusiva compartida, los beneficios van mucho más allá:
La principal y más importante de todas las ventajas que este tipo de contrato tiene. Con la exclusiva compartida, aceleras el proceso de venta de tu vivienda. Tendrá una mayor exposición a clientes potenciales y conseguirás venderla más rápido.
Al estar disponible en varias agencias inmobiliarias a la vez, cualquier posible cliente de esas agencias, podría interesarse por tu casa.
Si se lo pones fácil a tu comprador, tendrás más posibilidades de que acabe comprando.
¿Te has fijado alguna vez que hay pisos anunciados de los cuales no se muestra la dirección exacta? Esto sucede en el caso de las viviendas que no cuentan con exclusiva compartida. Las inmobiliarias no muestran la dirección exacta por miedo a que otras puedan quitársela. ¿Crees que esto gusta a los potenciales compradores? Evidentemente no. Los compradores quieren saber la ubicación exacta del inmueble de su interés. Con un contrato en exclusiva compartida te ahorrarás este problema.
Contar con un solo interlocutor es otra de las grandes ventajas. Será una única persona la que lleve el proceso de venta de tu vivienda, la que te informará de todo, te asesorará y tendrá las llaves de tu vivienda.
Tu propiedad la pueden vender varias agencias, pero tu interlocutor va a ser uno y siempre el mismo, la agencia con la que hayas decidido firmar el contrato.
Las propiedades con exclusiva compartida se anuncian más y mejor, precisamente porque no existe ese riesgo de que otra inmobiliaria pueda llevarse la operación. Se invertirán más recursos, medios y tiempo en su gestión, porque la venta está garantizada.
Conseguirás un incremento de la exposición y, por tanto, de la visibilidad de tu propiedad y, con ello, multiplicar las posibilidades de venta. Encontrar al comprador ideal será mucho más fácil.
El hecho de tener mayor visibilidad ante compradores potenciales se traduce en poder encontrar al mejor, es decir, el que te ofrece un mayor valor por tu vivienda.
Tu propiedad estará en manos de una mayor cantidad de agentes inmobiliarios interesados en vender tu inmueble, lo que reduce los tiempos necesarios para la venta. Ten en cuenta que la única inmobiliaria que podrá cerrar la venta es la agencia que elegiste para firmar el contrato.
¿La exclusiva es para siempre?
No. Cuando firmes un contrato de exclusiva compartida, lo harás por un periodo determinado, normalmente unos 6 meses. Una vez terminado el periodo, se puede renovar el contrato o puedes cancelarlo si así lo decides.
El mercado inmobiliario es más difícil de lo que parece. Para vender una vivienda correctamente hay que conocerlo y saber moverse en él.
Busca un agente inmobiliario experto, como un Qualis Angel, y déjalo todo en sus manos. Además de ganar en tranquilidad, conseguirás vender más rápido y a un mayor valor.
Asegúrate compromiso, confianza, ahorro de tiempo y dinero firmando un contrato en exclusiva compartida.
Cómo evitar problemas con el contrato de arras
/en Compraventa de viviendaEl contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
Contenidos
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
/en Inversión InmobiliariaResumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
Contenidos
¿Es más rentable comprar una casa o construirla?
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.
Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción
El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.
Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).
Más tarde se aportará el resto del dinero.
Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario
/en InmobiliariaAgalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima.
Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:
Contenidos
¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?
César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de QualisOptima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.
Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, QualisOptima, que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.
César Nozal en la mesa redonda de Agalin
¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?
Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.
Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. QualisOptima es una forma de diferenciarse de la competencia.
También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.
Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.
En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes.
Modelos de éxito inmobiliario
Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado en Percent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.
El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:
La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»
Retos del sector inmobiliario 2022-2023
Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):
Mayca Luna
Y propone estas actuaciones recomendadas:
De Agencia a Empresa Inmobiliaria
Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.
En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.
Carlos Portela con Francis Fernández
Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.
En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.
Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.
Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.
Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.
La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da.»
Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.
Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin
Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.
2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.
El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.
La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.
Solicita regular la vivienda de alquiler a un precio razonable y condiciones óptimas.
Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:
¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?
/en ParticularesUna de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.
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Lo que necesitas para construir tu propia casa
/en Promoción inmobiliariaLa creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcción de tu propia vivienda.
La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla.
Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:
Veamos los requisitos para construir tu propia casa:
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El terreno
Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.
Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.
El Proyecto
Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.
¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.
Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario identificar los requisitos de eficiencia energética.
Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.
Financiación
La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.
Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.
También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.
Los Permisos, visados y licencias
La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:
La Construcción
En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.
El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.
Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.
La Documentación
Con el Acta de replanteo se da por comenzadas las obras de ejecución.
Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.
Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente documentación:
Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.
Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.
Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.
La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario.
La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.
Conferencia «Crea tu Hogar»
Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.
Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.
QualisOptima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por QualisOptima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:
Temario de la Conferencia:
1. Vende tu vivienda para construir tu hogar.
1.1. Búsqueda de parcela.
1.2. Presupuesto de compra de la parcela.
1.3. Valoración de tu vivienda.
1.4. Coste de construcción y financiación.
1.5. Compra de la parcela.
1.6. Licencias.
1.7. La constructora.
1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes
1.9. La fase de construcción
1.10. La venta de tu vivienda.
1.11. Final de obra.
2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma.
2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de
reforma.
2.2. Presupuesto cerrado de obra.
2.3. Comercialización con renders
2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores.
2.5. Contratos de arras o CV
2.6. Fiscalidad de la operación
2.7. Financiación de la venta.
3. Venta o compra de parcelas con proyecto.
3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto.
3.2. Licencias
3.3. Proyecto básico
3.4. Comercialización con renders.
3.5. Reuniones con posibles compradores.
3.6. Contratos y fiscalidad.
3.7. Financiación.
Contrato de arras: Todo lo que debes saber
/en ParticularesComprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.
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Cómo vender a distancia un inmueble
/en Empresas InmobiliariasLa legislación indica que el titular del inmueble debe estar presente en el momento de la firma del contrato de compraventa; entonces, ¿cómo vender cuando el propietario no reside en la misma ciudad que el inmueble?
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Situaciones en las que el propietario no se encuentra en el mismo lugar que el inmueble
Entre empresas, es común la necesidad de gestionar la venta de activos inmobiliarios, sean suelos, locales o incluso propiedades residenciales, ubicados en zonas donde no están establecidas.
Requieren de un experto inmobiliario en esa zona, pero desconocen a las empresas y profesionales que mejor pueden realizar esa labor, por lo que recurren a su asesor inmobiliario de confianza para que le lleve la operación.
Ese asesor contacta con otro profesional radicado en el ámbito del inmueble, para canalizar la búsqueda del comprador ideal y realizar los trámites necesarios, dentro del ámbito legal y fiscal de su Comunidad, Diputación y/o Ayuntamiento.
También los inversores y los propietarios particulares se encuentran con situaciones en las que necesitan gestionar la venta de un inmueble, pero se encuentran a distancia y sin poder acceder a la propiedad para arreglarla, mejorarla o gestionar visitas de interesados.
Veamos cómo se gestiona una operación compartida en diferentes ubicaciones:
Cooperación inmobiliaria entre agencias de diferentes zonas
El protocolo de actuación entre agencias de QualisOptima posibilita la cooperación entre agencias, en la que una defiende los intereses de su cliente, el propietario, y la otra facilita la gestión, al ser conocedora del mercado inmobiliario local donde se ubica el activo inmobiliario y disponer de una cartera de compradores cualificados para una propiedad de esas características en la zona.
La Visión de la fuerza de ventas, con 10 oficinas, 36 oficinas y 300 agentes, es la de colaborar entre las empresas líderes de cada zona, aportando experiencia, especialización en el mercado local y buenas prácticas.
La gestión de proyectos inmobiliarios se realiza bajo un marco de actuación común, que agiliza la operativa para cumplir los objetivos de los clientes.
Las personas que componen el equipo humano de la plataforma, forman la Fuerza inmobiliaria QualisOptima, capaz de gestionar 1.600 operaciones de compraventa de propiedades anualmente.
Operaciones cruzadas con empresas y promotoras inmobiliarias
Entre las empresas de QualisOptima, se colabora para que el cliente de una de ellas, pueda beneficiarse de los servicios especializados de otra en una ubicación diferente.
De esa manera, se pueden realizar operaciones inmobiliarias a distancia, como en el caso de la Agencia La Playa en Gijón (Asturias), que a través del gerente de Araxes en San Sebastián (Guipúzcoa), gestionó dos inmuebles de la empresa Pirelli, adjudicados en Gijón.
Ambas propiedades fueron vendidas, una en la calle Conde del Real Agrado, vendida en Septiembre de 2020 y la otra en la calle Quevedo, transmitida en noviembre de 2021.
En otra ocasión, uno de los socios de A10 Inmobiliaria de Pamplona (Navarra), puso en contacto a la agencia asturiana con una promotora inmobiliaria nacional (Culmia), radicada en Madrid y con actividad en diferentes zonas de España.
La promotora iba a desarrollar promociones en suelo de su propiedad en Gijón. En ese momento, necesitaba un plan de comercialización con su correspondiente estudio de mercado.
Tras realizar el trabajo, la promotora entregó su cartera de suelo en la zona, para poder encontrar compradores para determinados solares que la agencia inmobiliaria continua gestionando.
Cómo vender una propiedad cuando no vives en la zona del inmueble
Consulta con tu asesor inmobiliario de confianza en tu lugar de residencia y plantéale la situación, especificando la situación del inmueble transmitible y tus objetivos de venta inmobiliaria a distancia.
Se pondrá en contacto con un profesional que conoce el mercado inmobiliario donde se ubica la propiedad, para realizar una valoración, fijar el precio de venta adecuado, ponerlo en el mercado con un plan de comunicación dirigida a compradores e inversores cualificados, gestionar la demanda y realizar trámites con organismos locales.
Se solicitará un poder notarial a un tercero, donde se autoriza al profesional para representar al propietario en la operación de compraventa, lo que no hace necesario que el propietario esté presente en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Ese poder notarial, según el Tribunal Supremo, debe manifestar «especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles».
De los trámites y documentación se encargan los asesores inmobiliarios, que velan para que la operación se ejecute sin fallas legislativas.
Deja que un Qualis Angel te asesore en el proceso. Puedes encontrar una agencia inmobiliaria de QualisOptima cerca de tí: