¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?
¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?
Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.
Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.
Certificado de Últimas Voluntades: es el documento que acredita si una persona ha otorgado testamento y en qué notaría
Certificado del seguro de cobertura del fallecimiento, que acredita los contrato en que figura la persona fallecida como asegurada
Testamento del causante o declaración de herederos en acta notarial o auto judicial
Escrituras de la propiedad de los bienes del difunto y de certificados bancarios
Nota Simple de a nombre de quién figura cada propiedad.
Certificados bancarios de las cuentas que tuviera abierta la persona fallecida
Datos catastrales y valoraciones de dichos bienes
Datos personales de las personas herederas: dirección, estado civil, DNI
Recibo de Gastos de Entierro y funeral
Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos
Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.
En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.
De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.
El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.
Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.
¿Cómo se llega a un acuerdo para el reparto de herencia inmobiliaria?
Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
¿qué derechos tiene cada heredero?
Herencias inmobiliarias con cargas
Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.
Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.
Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.
En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.
Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.
Conferencia online: Herencias Inmobiliarias
QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.
Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:
Herencia en vida, donaciones.
¿Tipos de herencias?
¿Herencia por fallecimiento de 1er nivel? ¿De terceros?
Heredar en el 2022.
Cómo gestionar la Fiscalidad de tu herencia.
Cuáles son las mejores maneras de heredar.
Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.
Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/02/Herencias-inmobiliarias-conf.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-02-24 07:20:522023-03-10 12:04:00Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria
En QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.
Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima.
El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.
El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:
El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.
Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.
El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar la oferta y la demanda.
Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,
Estudio de Mercado
EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
Análisis de la Demanda
Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.
Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
Las agencias de QualisOptima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:
Análisis de la viabilidad del Proyecto
La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
Plan de Marketing
La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:
Detección de necesidades y aspiraciones de los clientes,
Preparación de soluciones: servicios para que los clientes consigan su objetivo / sueño,
Alinear la solución de problemas con el propósito y valores de la empresa,
Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y post-venta,
Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas
PLANIFICACIÓN
Definición del comprador ideal
El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.
También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.
Estrategia Comunicación y Publicidad
Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.
Planificación recursos técnicos y humanos
Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.
DESARROLLO
Diseño de acciones y materiales de Marketing digital
Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.
En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en 3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.
Planificación de medios
Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.
Plan de acción comercial
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
Asesoramiento continuo
En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.
Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.
SEGUIMIENTO
Análisis de resultados
La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.
Informes comerciales
Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas
La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:
Visitas a la web de la promoción
Solicitudes de información
Visitas al piso piloto
Reservas
POST-VENTA
Inspección de la obra
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.
Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.
Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos
Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.
El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.
Gestión documental
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se ejecuta un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
Atención de clientes
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
Asesoramiento legal, financiero y seguros
Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/02/5fases-comercializacion-obra-nueva.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-02-17 17:05:352022-02-17 17:05:355 fases de la comercialización de obra nueva
En los portales inmobiliarios hay miles de viviendas que llevan anunciadas meses e incluso años. Pasan desapercibidas. los compradores no se fijan en ellas, porque su aspecto visual no es el adecuado.
La mayoría de las viviendas que se quieren poner a la venta, necesitan home staging, tanto para el reportaje fotográfico que mejore el anuncio de la propiedad, como para las visitas (virtuales o reales) de los interesados en adquirir la vivienda.
No solo se trata de aumentar el valor de esa propiedad en el mercado (siempre con una valoración que determine el precio adecuado de venta) y de agilizar el proceso de venta.
El objetivo es hacer que la vivienda se vea con todo su potencial, que los compradores se enamoren de ella al primer vistazo y tengan un gran interés por adquirirla.
3 Expertos homestagers, colaboradores de agencias de QualisOptima, nos explican qué es el Home Staging, por qué es necesario y los beneficios para el vendedor de vivienda:
Para Jaione Elizalde, de Estilismo Inmobiliario, toda vivienda que se vaya a comercializar y sobre la que se hace una mejora para su venta, es Home Staging, desde cambios básicos hasta una actuación más profunda, incluso una reforma a la que sigue una decoración personalizada.
En la Conferencia de QualisOptima «Cómo conseguir más compradores gracias al home staging«, Jaione explica los orígenes del Home Staging, porqué se ha convertido en una herramienta esencial que aporta valor a la vivienda.
Defiende la figura del Home Stager, de la decoradora, de la estilista, que se forma, asiste a ferias, se documenta sobre estilos decorativos, conoce estéticas actuales y asesora al propietario sobre las formas de sacarle más partido a la vivienda.
Diferentes tipos de servicio
Asesoramiento online presencial o documentado con un dossier
Home Staging Express, en el que se colocan elementos, se realiza la sesión fotográfica y después se quitan
Home Staging Profesional, con un estudio para la decoración de espacios, que permanecen durante las visitas
Home Staging Virtual, en el que se usan infografías y planos 3D para mostrar las posibilidades de las estancias
Diferentes alcances del Home Staging
Decoración básica, que necesita una baja inversión y que persigue una decoración neutra. Aplicable solo para el reportaje fotográfico.
Actuación más avanzada sobre mobiliario, que permita crear espacios y ambientes, usando muebles de cartón, textiles, plantas. Se mantienen para las visitas, además del reportaje fotográfico y video.
Reforma / obra integral: la inversión es mayor porque así lo requiere la propiedad: lijar suelos, pintar paredes, quitar o mover tabiques,…
Home Staging según los tipos de propiedades
Los proyectos de Home Staging se adaptan a las propiedades, según su estado, tamaño, zona o estilo de vida:
Viviendas habitadas
Viviendas no habitadas
Viviendas de lujo
Viviendas destinadas al Alquiler Vacacional
Locales Comerciales
Cómo te puede ayudar el Home Staging a vender tu casa
Daniel Pérez Melero, de Home Decora, explica cómo saber si es necesario un proyecto de Home Staging para poder vender con más valor la vivienda.
Es importante señalar que los beneficios de aplicar Home Staging son tanto para el propietario como para el comprador:
Beneficios para el vendedor
mejora la imagen de la vivienda,
permite hacer que sea más habitable, que el reportaje fotográfico y el video sean de mejor calidad,
aumenta las visitas de compradores con mayor poder adquisitivo,
el posicionamiento del anuncio en portales mejora,
disminuye plazo de venta,
se reduce el proceso de negociación.
Beneficios para el comprador
la decoración hace que se enamore de la vivienda,
le ayude a verse vivienda en ella,
le abre la mente a nuevas posibilidades de cada estancia,
ayuda a decidirse a adquirir la propiedad y cerrar el acuerdo pronto.
Home Staging Virtual
Ion Vianez, de Ondare Arquitectos, expone las ventajas de utilizar realidad virtual para ver el efecto de la reforma sobre una vivienda, cómo cambia la estructura de la vivienda y poder verlo con Infografías.
En su estudio de Realidad Virtual, han detectado varios problemas en el proceso de venta, debidos a la imagen de la vivienda, entre ellos la dificultad de los compradores para interpretar un plano vacío, para imaginarse la vivienda diferente a la que ven en un portal inmobiliario o visitan presencialmente.
Destaca la importancia visual, ya que todo se consume con imágenes. El home staging permite enseñar todo el potencial de la vivienda.
Antes de realizar una gran reforma, se ofrece este servicio virtual para que los interesados se hagan una idea de cómo quedaría la vivienda tras una reforma, sin necesidad de hacer la inversión en un primer momento.
Un ejemplo de visita virtual de una vivienda:
Hay varios tipos de Home Staging Virtual, desde el que se basa en despersonalizar la propiedad, hasta el que hace más llamativa la vivienda para los anuncios, con infografías y visitas virtuales.
El antes y el después del Home Staging
En la conferencia se muestran varios casos de éxito de proyectos de home staging, que han conseguido revalorizar la vivienda y venderla en pocos días, cuando antes del home staging no se conseguían compradores interesados.
Ejemplos que señalan las diferencias del antes y el después de un home staging
[twenty20 img1=»4505″ img2=»4506″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]
El uso de esta técnica, aumenta el interés de los compradores, tanto los que ven la información en internet, como los que visitan la propiedad presencialmente.
Hay estadísticas que confirman los buenos resultados de los anuncios que contienen fotos y videos de viviendas con HomeStaging.
Para ver ejemplos del antes y después, plazos de venta y datos sobre la efectividad de los anuncios, inscríbete en la conferencia organizada por QualisOptima:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/02/HomeStaging-Post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-02-09 17:19:292023-03-10 12:04:08Cómo conseguir más compradores cualificados con el Home Staging
¿De qué documentos se deben preparar para gestionar y comercializar promociones inmobiliarias?
Los responsables de obra nueva de QualisOptima, detallan los trámites exigidos para gestionar proyectos de obra nueva y su comercialización, en función de si son inmuebles en proyecto, en construcción o de primera transmisión.
Se entiende como primera entrega de viviendas de obra nueva, aquellas que se adquieren al promotor inmobiliario en el momento en el que la construcción ya está terminada, excepto en el caso de aquellas viviendas, que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas diferentes a los adquirentes.
Nota simple informativa del Registro de la Propiedad
Es necesario disponer de un documento reciente que identifique la titularidad del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esta nota Simple actualizada del inmueble se puede conseguir a través de Registradores, a un precio fijado oficialmente.
Último recibo del IBI
Para poder informar a los clientes compradores sobre el impuesto de Bienes Inmuebles, se puede emplear el recibo de IBI, en el que también se informa de la referencia catastral, con la cual generar la información catastral del inmueble.
En el caso de que no se disponga de un recibo de IBI, se puede pedir una copia del documento de Alta en IBI.
Último recibo de la comunidad de propietarios
En el caso de que la propiedad forme parte de una Comunidad Propietarios, se debe disponer del recibo, incluyendo el de garajes si se paga aparte, calculamos el importe anual por este concepto.
Se deben aportar los últimos recibos de derramas de la Comunidad y la fecha de pago prevista para el último recibo de dicha derrama, verificando que no quedan cantidades pendientes de abono.
Si no conserva el recibo o el comprobante de pago puede solicitar una copia al administrador de la finca.
Certificado de eficiencia energética
Es aplicable a propiedades residenciales en venta, obligatorio desde 2013, ya que 2013 el certificado se solicitará en Notaría al firmar las escrituras de compraventa.
Por requerimiento legal no está autorizada la comercialización de inmuebles (tanto para venta como para alquiler) sin contar con el Certificado de Eficiencia Energética, con sanciones entre 300 y 6000 euros, siendo el responsable el propietario.
Para inmuebles ya construidos en su primera transmisión puede utilizarse el Certificado Energético del Proyecto, siempre que así se indique, dado que el certificado ya no será valido una vez la vivienda quiera ser transmitido por el primer comprador del mismo.
Documento informativo abreviado (DIA)
Es obligatorio por Ley (decreto 218/2005 de 11 Octubre) disponer del Documento informativo abreviado para viviendas construidas en su primera transmisión.
Se debe entregar de forma gratuita al comprador de vivienda de obra nueva y es responsabilidad de aquellos sujetos que actúan como intermediarios, llevando a cabo la oferta y publicidad de una vivienda, como es la agencia inmobiliaria que comercializa la promoción inmobiliaria.
Seguro Decenal de Daños a la Edificación
Este documento garantiza durante los diez años posteriores a la entrega de la obra cualquier daño que se produzca en la edificación asegurada siempre y cuando tengan su origen o afecten a la cimentación y/o a la estructura, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad de la misma.
Declaración de Obra Nueva Terminada
Se utiliza para presentar ante Notario; esta Declaración de Obra Nueva Terminada requiere de los siguientes documentos para la comercialización de viviendas ya construidas en su primera transmisión:
Fecha de entrega al promotor.
Licencia de primera ocupación, que se concede una vez comprobado que el edificio ha sido construido, ampliado o reformado con arreglo al proyecto técnico y a la licencia de obra mayor aprobada y que reúne las condiciones técnicas de seguridad y salubridad
Libro del edificio, documento en el que se recoge la información sobre las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico
Inmuebles en proyecto o en construcción
Son aquellas viviendas nuevas cuya construcción está proyectada o todavía no está terminada.
Contrato de compraventa
Es un Documento que refleja el precio de venta de la vivienda, que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin estos. Por lo tanto, también debe mostrar el precio de los anejos si se venden por separado.
Debe incorporar información detallada sobre todo tipo de tributos o gastos de carácter general que gravan o se ocasionen como consecuencia de la compraventa y que deba pagar el comprador.
En el caso de preverse aplazamientos del precio, se debe indicar el tipo de interés aplicable y la TAE, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.
Si el comprador de obra nueva se subroga hipotecariamente, se indicará el notario que autoriza la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. Además se refleja si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.
Se refleja también que del precio total de la venta se deduce cualquier cantidad que entregue el comprador de una vivienda antes de la formalización del contrato.
Documento informativo abreviado
El documento DIA para inmuebles en proyecto o en construcción también es obligatorio por Ley.
Otros documentos
Libro del Edificio contemplado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el contenido establecido por la normativa vigente en materia de vivienda.
Constitución de los seguros a los que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas.
Fase en la que se encuentran los trabajos y fecha prevista para su terminación. En el caso de que las viviendas estén siendo finalizadas y/o equipadas, en especial en lo relativo a cocinas, sistemas de acondicionamiento de aire, sistemas de agua caliente sanitaria y cualquier otra terminación o acabado.
Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año.
Recepción de la obra por el promotor, o con la fecha establecida para este requisito.
Licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios..
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y sus cargas a la fecha de la facilitación de la información.
Esta documentación puede obtenerse a través de la agencia inmobiliaria que comercialice el proyecto.
El promotor inmobiliario puede consultar con los Qualis Angels la documentación necesaria para su proyecto inmobiliario y asegurarse de disponer de los documentos necesarios para la comercialización de las viviendas en proyecto o en construcción.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/02/Documentos-proyectos-obra-nueva.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-02-05 10:38:142022-02-05 10:38:39Documentación necesaria para comercializar obra nueva
Desde el 18 de enero se habilitan las ayudas a los jóvenes entre 18 y 35 años, para el pago del alquiler de vivienda.
El Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana propone la entrega de 250 euros mensuales para los jóvenes con ingresos brutos inferiores a 24.318 euros al año.
El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025, para contribuir al pago de la renta arrendaticia o precio de cesión en uso, posibilitando el acceso a la vivienda de los jóvenes y su emancipación.
Beneficiarios
Jóvenes hasta 35 años (incluidos) Todas las CCAA, excepto País Vasco y Navarra, y ciudades de Ceuta y Melilla
Con ingresos inferiores a 3 IPREM
Renta mensual de la vivienda:
Hasta 600 euros al mes. Es necesario que el alquiler total de la vivienda no supere los 600 euros, aunque las comunidades autónomas pueden ampliar el límite hasta los 900 euros si así lo deciden.
Hasta 300 euros al mes alquiler de habitación.
Estas cantidades puede ser superior en determinados casos, previo acuerdo de la Comisión de Seguimiento MITMA-CCAA, de hasta 900 euros o hasta 450 euros en alquiler de habitación.
Plazo
Se concede por un plazo de 2 años, con un máximo de 6.000€ en total, a razón de 250€ al mes.
¿Cuándo se puede pedir el bono Joven de alquiler?
El plazo para solicitar las ayudas se abre en dos meses máximo tras su aprobación, aunque su efecto esá con efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2022.
Compatibilidad del bono joven con otras ayudas
El Bono de Alquiler Joven es compatible con otras ayudas y se concede a jóvenes que alquilen viviendas:
De hasta 600 euros/mes en inmueble.
De hasta 300 euros/mes en habitación.
Es compatible con el Plan Estatal: La ayuda es de hasta el 40% de la diferencia entre el alquiler de la vivienda y la ayuda del Bono Alquiler Joven, con el límite conjunto (suma de la ayuda del Bono Alquiler Joven y de este programa de ayuda) del 75% de la renta del alquiler.
También será compatible con otras destinadas para el mismo objeto, a beneficiarios especialmente vulnerables, asi como con las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social y el Ingreso Mínimo Vital.
La suma del “Bono Alquiler Joven” y otras tienen como límite el 100% de la renta arrendaticia.
El Programa de ayuda a las personas jóvenes del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, es compatible cuando la suma del “Bono Alquiler Joven” y esta ayuda llegue al límite el 75% de la renta arrendaticia.
La Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio 2022 incluye una dotación presupuestaria de 200 millones de euros para el “Bono Alquiler Joven”.
Cambios de vivienda
Si se cambia de vivienda, la situación cambian en función de si es un cambio en la misma comunidad autónoma o en diferente.
En la misma Comunidad Autónoma, se debe comunicar en un plazo máximo de 15 días desde el momento en el que se firma el nuevo contrato de arrendamiento.
El decreto señala que «la persona beneficiaria no perderá el derecho a la subvención por el cambio siempre que con el nuevo contrato se cumpla con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este real decreto, y se formalice sin interrupción temporal con el anterior».
En otra autonomía, se deberá comunicar el cambio «al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato». Esa autonomía será la que gestione la ayuda al alquiler según el nuevo contrato firmado..
En ambos casos se eleva el límite máximo de la renta arrendaticia o precio de cesión de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento o cesión en la nueva comunidad autónoma o provincia de destino hasta los 900 euros mensuales.
Repercusión fiscal del bono alquiler
El sindicato de técnicos de Hacienda (Gestha) indica la ayuda del Bono Joven Alquiler, es una ganancia patrimonial, por lo que hay que incluirla en la declaración de la renta.
La obligación de declarar el bono joven, se debe a que en el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Los cálculos pueden variar, ya que cada Comunidad Autónoma* tiene su escala de gravámenes para la renta exenta del mínimo personal. En función de los ingresos del joven, fiscalmente puede resultar una cuota a pagar.
Aquellos beneficiarios de la totalidad del bono con un sueldo íntegro desde 16.419 euros anuales, registrarán un incremento en su cuota íntegra de 570 euros, al elevarse de 500 a 1.070 euros.
*Las comunidades tienen aprobadas deducciones al arrendamiento a los jóvenes, entre otros colectivos, con porcentajes que oscilan entre el 3% y el 30%, con un límite máximo deducible entre 300 y 1.200 euros.
Solicita información sobre el bono joven
En las oficinas de QualisOptima a lo largo de toda España, puedes consultar cómo solicitar y gestionar las ayudas para el alquiler de vivienda, así como pedir un cálculo de las repercusiones fiscales del bono Joven.
En el caso del País Vasco y Navarra, las agencias pueden ayudarte a encontrar soluciones para que consigas un alquiler de vivienda acorde a tu situación financiera.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/01/Bono-Joven-Post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-01-30 12:06:502023-03-10 12:04:59Qué es y cómo solicitar el Bono Joven de Alquiler de Vivienda
Hay varios documentos que se van a exigir para poder vender una vivienda y en el momento de ir a la Notaría.
Conviene distinguir entre documentación previa a la venta y la que se tiene que mostrar al fedatario público para elevar la operación a Escritura Pública.
Nos centramos en documentos como el Certificado eficiencia energética, certificados de pagos de facturas, recibos de tasas e impuestos y otros documentos que necesita disponer el propietario, antes y durante la venta de su vivienda.
Los trámites que se recomienda tener disponibles antes de sacar la vivienda al mercado inmobiliario:
El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio presentarlo para anunciar las viviendas y para los contratos de compraventa.
Es necesario que un técnico visite la propiedad y emita el certificado, indicando la etiqueta energética correspondiente al nivel de consumo energético y el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda en relación con sus dimensiones.
El certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad
Para verificar que no quedan importes pendientes de pago (gastos o derramas) en la comunidad de propietarios.
Se lo puedes pedir al presidente o al administrador de tu finca y este te lo puede emitir de forma gratuita. Aunque, si la comunidad la gestiona un administrador, esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la comunidad con este profesional al contratarlo.
El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
Se debe presentar el recibo del impuesto (IBI) del año en curso o del año anterior, en el caso de no se haya recibido el giro de cobro por parte del ayuntamiento. Es la manera de certificar estar al corriente de pagos con el ayuntamiento.
El propietario actual de la vivienda es quien debe pagar el impuesto del año en el que se vende la vivienda. Se toma la fecha del 1 de enero para determinar la titularidad de la propiedad de ese año.
Las partes pueden pactar el reparto del importe anual, según los meses transcurridos desde inicio de año hasta la formalización de la compraventa.
Las últimas facturas de suministros de la vivienda
Se requiere disponer de una copia de las facturas recientes de los siguientes de suministros:
agua,
luz,
gas,
tasa de basuras del ayuntamiento.
Valoración antes de vender un piso
Documentación para tener disponible en la Notaría
Para constatar la compraventa del inmueble, mediante Escrituras Públicas, es necesario
firma del contrato de compraventa ante notario.
Identidad de las partes
: Documento de identidad original y vigente o permiso de residencia. Documento de representación de persona física, se solicita el original del poder. Y para representar a una persona jurídica; en este caso, documento de constitución de la sociedad, el nombramiento como apoderado del representante y el acta de titularidad real.
Documentación a aportar por los propietarios
deben disponer de estos documentos vigentes:
Título de la propiedad.
Copia autorizada de la Escritura por la que obtuvo la propiedad.
Certificado de la propiedad de propietarios para asegurar que no existen cuotas de comunidad impagadas.
Certificado de cargas y deudas sobre la vivienda.
Documentos para Situaciones especiales
Cédula de habitabilidad
Se trata de un documento que garantiza que la vivienda cumple con los mínimos exigidos para ser habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura.
Se deben cumplir con varios requisitos, como la Habitabilidad y ocupación, la Sostenibilidad y el ahorro energético, Accesibilidad, Ventilación e iluminación natural, los Espacios para el almacenamiento, Cámaras higiénicas,…
Certificado del ITE
El ITE es la inspección técnica de edificios, una evaluación por la que deben pasar todas las fincas que tienen una antigüedad de más de 45 años.
Se puede conseguir a través del Presidente o administrador de la comunidad de vecinos.
Certificado de hipoteca pendiente
Si sobre la vivienda que se quiere vender, hay una hipoteca vigente, se debe indicar la deuda pendiente. Este certificado lo emite el banco que financia el préstamo hipotecario, reflejando el importe pendiente de pago.
En el momento de la firma ante Notario, un representante de la entidad está presente para recibir el importe, pro parte del comprador, de lo que queda pendiente de pago. De esa manera, se documenta el certificado de «deuda cero», para indicar que la vivienda está libre de pago, como paso para poder cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si ya se ha amortizado la hipoteca, pero no está todavía en el Registro, hay que proceder, antes de la venta, con el trámite de cancelación registral de la hipoteca.
Documentos exigibles según tu Comunidad Autónoma
Consulta con expertos inmobiliarios QualisAngels, la necesidad de contar con los documentos en tu región, así como los trámites necesarios y su coste, que pueden varias de una zona a otra, como:
Obligatoriedad de la cédula de habitabilidad (en 9 de las comunidades españolas),
Antigüedad mínima requerida del edificio para el certificado ITE,
Valor de referencia en la zona del inmueble, para el cálculo del ITP y Plusvalía.
Si necesitas calcular la valoración de tu vivienda, contacta con tu Agencia de QualisOptima más cercana:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/01/Documentos-venta-vivienda.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-01-19 14:34:072023-03-10 12:05:06Documentación necesaria para poner una vivienda a la venta
Preparar un plan de marketing inmobiliario permite identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
A continuación mostramos cómo aplican los QualisAngels estas actuaciones, ante proyectos de promoción de obra nueva:
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Los QualisAngels de las agencias de QualisOptima, gestinan la planificación del marketing de la promoción inmobiliaria,
con estrategias de branding, comercialización y elaboración de presupuestos,
con acciones específicas, como la creación de folletos, catálogos, renders, vídeos 3D y contenidos sobre el estilo de vida, la zona y las características de las viviendas y su contexto (urbanización o edificio).
El plan de marketing para promociones inmobiliarias puede tener diferentes alcances, en concreto:
Promoción de proyecto de obra nueva o ya terminada.
Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y postventa,
Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas.
Objetivos del plan de marketing de promoción inmobiliaria
Estratégicos, para la definición del cliente ideal, gama de productos, puntos de venta y fidelización.
Económicos, encaminados a la consecución de rentabilidad sobre los recursos invertidos,
Comerciales, relacionados con la mejora de la imagen de marca y el nivel de ventas,
Esquema del Plan de marketing de promociones inmobiliarias
Análisis de la situación
El primer paso es conocer la normativa urbanística aplicable, identificar datos como la ocupación máxima, el índice de edificabilidad, el número de alturas máximo.
A continuación, analizar la demanda e investigar a la competencia para conocer la oferta disponible y planificada, que se concreta en indicadores como el número de promociones en marcha en la zona, el número de viviendas en venta, las vendidas recientemente, los ritmos de venta, precios medios, tipología y características principales.
Para estos análisis, se usan datos propios de las agencias y big data, incorproando datos de terceros sobre la oferta y la demanda inmobiliaria.
Por otra parte, se elabora una investigación del cliente ideal, definiendo al comprador con su nivel de cualificación deseado, su capacidad de financiación, motivo y plazo de compra.
Para culminar esta fase, se realzia un análisis DAFO inmobiliario, en el que se estudian las Debilidades. Amenazas. Fortalezas. Oportunidades.
Planificación
En la estrategia de marketing, se establecen los objetivos y los indicadores de rendimiento, como el ritmo de ventas deseado y las unidades reservadas en cada etapa del proceso.
Para la consecución de los objetivos, es necesario dotar de recursos al proyecto, tanto para la actividad de promoción y publicidad, como para la gestión comercial.
Con los ingresos esperados y los costes estimados, se elabora un Presupuesto. En ese documento, se deben reflejar Conceptos de gasto/inversión, como:
Para poner el proyecto en marcha, se designan a los responsables de las actividades, tanto de promoción como de comercialziación de las propiedades y servicio postventa.
El detalle de las actividades de marketing para la promoción y comercialización de las propiedades inmobiliarias, las detallamos en un bloque informativo posterior.
Seguimiento y Control
Los Informes de actividad y resultados deben contemplar:
el nivel de consecución de los objetivos,
el porcentaje de realización de las acciones de marketing,
el análisis financiero de ingresos y gastos,
orocedimientos de control y seguimiento.
Las posibles Desviaciones de los objetivos iniciales a los resultados alcanzados, se deben reflejar en los informes para poder corregir.
Los indicadores se tienen que actualizar periódicamente, para comprobar el nivel de nuevos contactos, visitas a la web, a las propiedades de forma presencial, el número de reservas, el ritmo de ventas y ratios de rendimiento.
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Acciones de marketing para la promoción y comercialización de obra nueva
¿Cuales son las principales actividades que se deben lanzar tras definir el plan de marketing?
Marca de la promoción (Branding): tras evaluar y entender el proyecto, su origen y objetivos, el equipo creativo prepara los mensajes visuales para transmitir sus valores y que queden grabados en la memoria del potencial comprador. No se solo un proceso de establecer un título y un logotipo; es también preparar los elementos que permitan una identidad única y que reflejen los ideales de la empresa promotora.
Reportaje fotografíco y de video profesional, para reflejar lo mejor de cada vivienda y su ubicación. En la Producción de vídeo, si la legislación lo permite, se pueden usan drones para mostrar la zona área desde el aire. Los tours virtuales constituyen ya un elemento básico para una promoción inmobiliaria, ya que facilitan al usaurio una inmersiópn en la propiedad, asi como ayuda al asesor comercial a realizar visitas guiadas con los interesados.
Video con dron para la vista aérea de una urbanización de casas en Asturias (Agencia La Playa)
Material multimedia, Además del reportaje fotográfico, se pueden preparar infografías, material de impresión (catálogo, dossier, valla publicitaria) y creatividades para medios online (copywriting de la descripción de la zona y estilo de vida, características de las propiedades individuales y los elementos colectivos), video promocional, web de la promoción.
Renders en 3D, en el caso de no poder realizar un reportaje sobre las viviendas terminadas. se usan imágenes generadas por ordenador, que facilitan a los interesados, una vista anticipada de lo que serán los espacios, la luminosidad de las estancias, la decoración e interiorismo, la habitabilidad y los espacios exteriores:
Render de Promoción Obra nueva en Palma de Mallorca (Palmer Inmobiliaria)
Material publicitario: las creatividades vistas hasta ahora, se tienen que adaptar para optimizar los anuncios en canales publiccitarios, sean para medios impresos, como folletos, catálogos, carteles, o para espacios online, como infografías, banners, videos.
Diseño y desarrollo de microsite. También se las identifica como landing pages, son páginas web específicas de la promoción inmobiliaria, a modo de catálogo online, que persigue atraer a los compradores y que dejen sus datos de contacto. Incorporan información de las propiedades, incluyendo sus especificaciones, memoria de calidades, precios, planos, información de la zona, la situación del mercado inmobiliario local y el estilo de vida, así como vídeos 3D.
Carteles y vallas publicitarias para dar mayor visibilidad al proyecto en zonas próximas.
Comunicaicones directas. A través de Emailings y mensajería instantánea, se consigue una comunicación personalziada con la base de datos de comrpadores interesados en propiedades como las qeue se comercialzian.
Las agencias de QualisOptima establecen protocolos de segmentación y cualificación de contactos, para conocer su capacidad real de compra (financiación), plazo y motibación para la compra.
Marketing de contenidos para que todos los elementos multimedia se presenten de la manera mñas atractiva, con una redacción adecucuada para cada tipo de comprador, tanto en comunicaciones a contactos existentes como en la atracción de nuevos interesados, a través de sus consultas orgánicas (SEO) o en su navegación online (SEM y SMM).
Publicación en Portales inmobiliarios, seleccioanndo los de mayor interés para los clientes ideales de la promoción inmobilairias.
Difusión en Redes sociales, adaptando la comunicaicón y susando los elementos multimedia apropiados para cada ewd social.
Puertas abiertas y patrocinio
Una jornada de puertas abiertas es una oportunidad excelente para que los residentes locales vean de primera mano el programa Show Home. Tenemos una amplia experiencia en crear una atmósfera acogedora que inspira interés en el proyecto.
También ofrecemos oportunidades de patrocinio, que pueden ir desde exposiciones de arte hasta exposiciones náuticas, asegurando que el proyecto llegue a las personas adecuadas, en el momento y lugar adecuados y por un precio adecuado.
Medios locales y regionales, para poder acceder al mercado donde se encuentran los potenciales clientes.
Comercialización mediante Puntos de venta (oficinas, casetas de venta, web de la promoción) y agentes del comprador, especializados en propiedades de obra nueva.
Campañas en canales de internet, a audiencias ya cualificadas o nuevas audiencias personalziadas, en función de a quien va dirigida la promoción inmobiliaria.
Actividades de Postventa, desde atención al c comprador, gestión de altas y mantenimientos, mudanzas, encuestas de satisfacción, búsuqeda de recomendaciones.
Plan de Conversión de contactos compradores
El plan se divide en 2 fases principales, siguiendo los preceptos del Inbound marketing:
– Atracción por medio de contenido de su interés.detalles de la zona donde va a estar ubicada la vivienda, la seguridad de la zona, el equipamiento de la vivienda, planos, memoria de calidades, financiación, opciones de personalización de la vivienda
– Conversión a través de landing pages, formularios y puntos de contacto.
– Cualificación gracias una relación adecuada por medio de rrss, email marketing, teléfono…
Contacta con un Qualis Angel para tu proyecto de Obra Nueva
Si necesitas un plan de marketing para tu promoción inmobiliaria, consulta con tu oficina más cercana de QualisOptima:
Promociones comercializadas por las agencias de QualisOptima:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/01/PlanMarketing-Obranueva.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-01-18 17:30:572022-01-18 18:19:17Cómo preparar un plan de marketing para promociones de obra nueva
Si quieres vender una propiedad, pero no hay una urgencia por la que sea necesario hacerlo en pocas semanas, se puede actuar sobre la vivienda y aumentar su valor, bien mediante un proceso de mejora estética, como es el homestaging, o bien con un proyecto de reforma. Leer más
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/01/Reformas-vivienda.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-01-13 16:17:342023-03-10 12:05:13Consejos para reformar la vivienda y ganar más por su venta
Desde el 1 de enero de 2022 se usa un cálculo dinámico a partir del valor del Catastro, para determinar la base imponible de Transmisiones, Sucesiones o Patrimonio y, por consiguiente, para establecer el pago de impuestos.
Lo determina la Dirección General del Catastro, tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario. El valor de referencia no superará el valor de mercado, aplicando un factor de minoración. Dicho factor, consultadas diversas voces del sector inmobiliario, resulta insuficiente para evitar que sea mayor que el valor del mercado.
Hacienda es quien fija la base imponible con el mayor de estos importes: el valor de referencia o el valor escriturado.
Los valores de referencia de las viviendas están disponibles en la web de Catastro y, en la mayoría de las ocasiones, suponen incrementos fiscales, ya que el nuevo valor de referencia aumenta la base imponible a gravar.
Este valor de referencia se actualizará anualmente con datos de precios de compraventa del ejercicio anterior y actúa como base imponible mínima sobre los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones, y Patrimonio.
El resultado es que siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real)..
El ITP por bienes inmuebles es diferente según cada Comunidad Autónoma y en función de la base liquidable, normalmente del 8 al 10%.
Cómo calcular el valor de referencia
El cálculo se realiza de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%.
Cómo afecta a los impuestos
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
Sí que afecta al impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas, el de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones y Donaciones (cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble).
Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.
Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia. Así, si este último es el más elevado, también se utilizará para tributar por este impuesto.
El valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022.
Los propietarios también se verán afectados, cuando el valor de referencia sea mayor que el valor real escriturado, ya que la ganancia patrimonial derivada de una operación inmobiliaria hay que declararla en el IRPF y el vendedor deberá tributar según el valor de referencia marcado por Hacienda.
¿Cómo recurrir si no se está de acuerdo?
La impugnación del valor de referencia se puede realizar cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Para ello se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
A efectos prácticos, el nuevo propietario deberá pagar el ITP que le pida la Administración y, después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria, demostrando que el valor real de la vivienda es menor. Eso supone contar con un abogado y una tasación de la vivienda, con un coste aproximado de 2000 euros.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/01/nuevo-valor-referencia.jpg6631053qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-01-04 15:50:222023-03-10 12:05:21Dudas sobre el nuevo valor de referencia inmobiliario
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria
/en Particulares¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?
¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?
Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.
Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.
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Trámites en una herencia inmobiliaria
Estos son los pasos necesarios para la tramitación de una herencia inmobiliaria:
¿Qué necesito para aceptar la herencia inmobiliaria?
Hay una serie de trámites y documentación que hay que tener preparada para aceptar una herencia inmobiliaria:
Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos
Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.
En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.
De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.
El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.
Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.
Hay una serie de conflictos a la hora de vender un piso heredado que conviene solucionar lo antes posible:
Herencias inmobiliarias con cargas
Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.
Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.
Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.
En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.
Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.
Conferencia online: Herencias Inmobiliarias
QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.
Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:
Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.
Acceso al Video de la Herencias inmobiliarias:
Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.
Más información: Conclusiones sobre Herencias Inmobiliarias 2022
5 fases de la comercialización de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaEn QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.
Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima.
El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.
El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:
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ANÁLISIS
Big Data
El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.
Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.
El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar la oferta y la demanda.
Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,
Estudio de Mercado
EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
Análisis de la Demanda
Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.
Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
Las agencias de QualisOptima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:
Análisis de la viabilidad del Proyecto
La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
Plan de Marketing
La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:
PLANIFICACIÓN
Definición del comprador ideal
El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.
También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.
Estrategia Comunicación y Publicidad
Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.
Planificación recursos técnicos y humanos
Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.
DESARROLLO
Diseño de acciones y materiales de Marketing digital
Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.
En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en 3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.
Planificación de medios
Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.
Plan de acción comercial
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
Asesoramiento continuo
En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.
Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.
SEGUIMIENTO
Análisis de resultados
La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.
Informes comerciales
Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas
La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:
POST-VENTA
Inspección de la obra
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.
Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.
Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos
Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.
El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.
Gestión documental
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se ejecuta un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
Atención de clientes
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
Asesoramiento legal, financiero y seguros
Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.
Cómo conseguir más compradores cualificados con el Home Staging
/en ParticularesEn los portales inmobiliarios hay miles de viviendas que llevan anunciadas meses e incluso años. Pasan desapercibidas. los compradores no se fijan en ellas, porque su aspecto visual no es el adecuado.
La mayoría de las viviendas que se quieren poner a la venta, necesitan home staging, tanto para el reportaje fotográfico que mejore el anuncio de la propiedad, como para las visitas (virtuales o reales) de los interesados en adquirir la vivienda.
No solo se trata de aumentar el valor de esa propiedad en el mercado (siempre con una valoración que determine el precio adecuado de venta) y de agilizar el proceso de venta.
El objetivo es hacer que la vivienda se vea con todo su potencial, que los compradores se enamoren de ella al primer vistazo y tengan un gran interés por adquirirla.
3 Expertos homestagers, colaboradores de agencias de QualisOptima, nos explican qué es el Home Staging, por qué es necesario y los beneficios para el vendedor de vivienda:
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Qué es el Home Staging y tipos de servicios
Para Jaione Elizalde, de Estilismo Inmobiliario, toda vivienda que se vaya a comercializar y sobre la que se hace una mejora para su venta, es Home Staging, desde cambios básicos hasta una actuación más profunda, incluso una reforma a la que sigue una decoración personalizada.
En la Conferencia de QualisOptima «Cómo conseguir más compradores gracias al home staging«, Jaione explica los orígenes del Home Staging, porqué se ha convertido en una herramienta esencial que aporta valor a la vivienda.
Defiende la figura del Home Stager, de la decoradora, de la estilista, que se forma, asiste a ferias, se documenta sobre estilos decorativos, conoce estéticas actuales y asesora al propietario sobre las formas de sacarle más partido a la vivienda.
Diferentes tipos de servicio
Diferentes alcances del Home Staging
Home Staging según los tipos de propiedades
Los proyectos de Home Staging se adaptan a las propiedades, según su estado, tamaño, zona o estilo de vida:
Cómo te puede ayudar el Home Staging a vender tu casa
Daniel Pérez Melero, de Home Decora, explica cómo saber si es necesario un proyecto de Home Staging para poder vender con más valor la vivienda.
Es importante señalar que los beneficios de aplicar Home Staging son tanto para el propietario como para el comprador:
Beneficios para el vendedor
Beneficios para el comprador
Home Staging Virtual
Ion Vianez, de Ondare Arquitectos, expone las ventajas de utilizar realidad virtual para ver el efecto de la reforma sobre una vivienda, cómo cambia la estructura de la vivienda y poder verlo con Infografías.
En su estudio de Realidad Virtual, han detectado varios problemas en el proceso de venta, debidos a la imagen de la vivienda, entre ellos la dificultad de los compradores para interpretar un plano vacío, para imaginarse la vivienda diferente a la que ven en un portal inmobiliario o visitan presencialmente.
Destaca la importancia visual, ya que todo se consume con imágenes. El home staging permite enseñar todo el potencial de la vivienda.
Antes de realizar una gran reforma, se ofrece este servicio virtual para que los interesados se hagan una idea de cómo quedaría la vivienda tras una reforma, sin necesidad de hacer la inversión en un primer momento.
Un ejemplo de visita virtual de una vivienda:
Hay varios tipos de Home Staging Virtual, desde el que se basa en despersonalizar la propiedad, hasta el que hace más llamativa la vivienda para los anuncios, con infografías y visitas virtuales.
El antes y el después del Home Staging
En la conferencia se muestran varios casos de éxito de proyectos de home staging, que han conseguido revalorizar la vivienda y venderla en pocos días, cuando antes del home staging no se conseguían compradores interesados.
Ejemplos que señalan las diferencias del antes y el después de un home staging
[twenty20 img1=»4505″ img2=»4506″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]
El uso de esta técnica, aumenta el interés de los compradores, tanto los que ven la información en internet, como los que visitan la propiedad presencialmente.
Hay estadísticas que confirman los buenos resultados de los anuncios que contienen fotos y videos de viviendas con HomeStaging.
Para ver ejemplos del antes y después, plazos de venta y datos sobre la efectividad de los anuncios, inscríbete en la conferencia organizada por QualisOptima:
Documentación necesaria para comercializar obra nueva
/en Promoción inmobiliaria¿De qué documentos se deben preparar para gestionar y comercializar promociones inmobiliarias?
Los responsables de obra nueva de QualisOptima, detallan los trámites exigidos para gestionar proyectos de obra nueva y su comercialización, en función de si son inmuebles en proyecto, en construcción o de primera transmisión.
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Contenidos
Inmuebles construidos en primera transmisión
Se entiende como primera entrega de viviendas de obra nueva, aquellas que se adquieren al promotor inmobiliario en el momento en el que la construcción ya está terminada, excepto en el caso de aquellas viviendas, que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas diferentes a los adquirentes.
Nota simple informativa del Registro de la Propiedad
Es necesario disponer de un documento reciente que identifique la titularidad del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esta nota Simple actualizada del inmueble se puede conseguir a través de Registradores, a un precio fijado oficialmente.
Último recibo del IBI
Para poder informar a los clientes compradores sobre el impuesto de Bienes Inmuebles, se puede emplear el recibo de IBI, en el que también se informa de la referencia catastral, con la cual generar la información catastral del inmueble.
En el caso de que no se disponga de un recibo de IBI, se puede pedir una copia del documento de Alta en IBI.
Último recibo de la comunidad de propietarios
En el caso de que la propiedad forme parte de una Comunidad Propietarios, se debe disponer del recibo, incluyendo el de garajes si se paga aparte, calculamos el importe anual por este concepto.
Se deben aportar los últimos recibos de derramas de la Comunidad y la fecha de pago prevista para el último recibo de dicha derrama, verificando que no quedan cantidades pendientes de abono.
Si no conserva el recibo o el comprobante de pago puede solicitar una copia al administrador de la finca.
Certificado de eficiencia energética
Es aplicable a propiedades residenciales en venta, obligatorio desde 2013, ya que 2013 el certificado se solicitará en Notaría al firmar las escrituras de compraventa.
Por requerimiento legal no está autorizada la comercialización de inmuebles (tanto para venta como para alquiler) sin contar con el Certificado de Eficiencia Energética, con sanciones entre 300 y 6000 euros, siendo el responsable el propietario.
Para inmuebles ya construidos en su primera transmisión puede utilizarse el Certificado Energético del Proyecto, siempre que así se indique, dado que el certificado ya no será valido una vez la vivienda quiera ser transmitido por el primer comprador del mismo.
Documento informativo abreviado (DIA)
Es obligatorio por Ley (decreto 218/2005 de 11 Octubre) disponer del Documento informativo abreviado para viviendas construidas en su primera transmisión.
Se debe entregar de forma gratuita al comprador de vivienda de obra nueva y es responsabilidad de aquellos sujetos que actúan como intermediarios, llevando a cabo la oferta y publicidad de una vivienda, como es la agencia inmobiliaria que comercializa la promoción inmobiliaria.
Seguro Decenal de Daños a la Edificación
Este documento garantiza durante los diez años posteriores a la entrega de la obra cualquier daño que se produzca en la edificación asegurada siempre y cuando tengan su origen o afecten a la cimentación y/o a la estructura, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad de la misma.
Declaración de Obra Nueva Terminada
Se utiliza para presentar ante Notario; esta Declaración de Obra Nueva Terminada requiere de los siguientes documentos para la comercialización de viviendas ya construidas en su primera transmisión:
Inmuebles en proyecto o en construcción
Son aquellas viviendas nuevas cuya construcción está proyectada o todavía no está terminada.
Contrato de compraventa
Es un Documento que refleja el precio de venta de la vivienda, que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin estos. Por lo tanto, también debe mostrar el precio de los anejos si se venden por separado.
Debe incorporar información detallada sobre todo tipo de tributos o gastos de carácter general que gravan o se ocasionen como consecuencia de la compraventa y que deba pagar el comprador.
En el caso de preverse aplazamientos del precio, se debe indicar el tipo de interés aplicable y la TAE, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.
Si el comprador de obra nueva se subroga hipotecariamente, se indicará el notario que autoriza la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. Además se refleja si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.
Se refleja también que del precio total de la venta se deduce cualquier cantidad que entregue el comprador de una vivienda antes de la formalización del contrato.
Documento informativo abreviado
El documento DIA para inmuebles en proyecto o en construcción también es obligatorio por Ley.
Otros documentos
Esta documentación puede obtenerse a través de la agencia inmobiliaria que comercialice el proyecto.
El promotor inmobiliario puede consultar con los Qualis Angels la documentación necesaria para su proyecto inmobiliario y asegurarse de disponer de los documentos necesarios para la comercialización de las viviendas en proyecto o en construcción.
Qué es y cómo solicitar el Bono Joven de Alquiler de Vivienda
/en Alquileres[lwptoc]
Contenidos
Objetivo del Bono Joven, plazos y beneficiarios
Beneficiarios
Jóvenes hasta 35 años (incluidos) Todas las CCAA, excepto País Vasco y Navarra, y ciudades de Ceuta y Melilla
Con ingresos inferiores a 3 IPREM
Renta mensual de la vivienda:
Estas cantidades puede ser superior en determinados casos, previo acuerdo de la Comisión de Seguimiento MITMA-CCAA, de hasta 900 euros o hasta 450 euros en alquiler de habitación.
Plazo
Se concede por un plazo de 2 años, con un máximo de 6.000€ en total, a razón de 250€ al mes.
¿Cuándo se puede pedir el bono Joven de alquiler?
Compatibilidad del bono joven con otras ayudas
El Bono de Alquiler Joven es compatible con otras ayudas y se concede a jóvenes que alquilen viviendas:
Es compatible con el Plan Estatal: La ayuda es de hasta el 40% de la diferencia entre el alquiler de la vivienda y la ayuda del Bono Alquiler Joven, con el límite conjunto (suma de la ayuda del Bono Alquiler Joven y de este programa de ayuda) del 75% de la renta del alquiler.
También será compatible con otras destinadas para el mismo objeto, a beneficiarios especialmente vulnerables, asi como con las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social y el Ingreso Mínimo Vital.
La suma del “Bono Alquiler Joven” y otras tienen como límite el 100% de la renta arrendaticia.
El Programa de ayuda a las personas jóvenes del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, es compatible cuando la suma del “Bono Alquiler Joven” y esta ayuda llegue al límite el 75% de la renta arrendaticia.
La Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio 2022 incluye una dotación presupuestaria de 200 millones de euros para el “Bono Alquiler Joven”.
Cambios de vivienda
Si se cambia de vivienda, la situación cambian en función de si es un cambio en la misma comunidad autónoma o en diferente.
En la misma Comunidad Autónoma, se debe comunicar en un plazo máximo de 15 días desde el momento en el que se firma el nuevo contrato de arrendamiento.
El decreto señala que «la persona beneficiaria no perderá el derecho a la subvención por el cambio siempre que con el nuevo contrato se cumpla con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este real decreto, y se formalice sin interrupción temporal con el anterior».
En otra autonomía, se deberá comunicar el cambio «al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato». Esa autonomía será la que gestione la ayuda al alquiler según el nuevo contrato firmado..
En ambos casos se eleva el límite máximo de la renta arrendaticia o precio de cesión de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento o cesión en la nueva comunidad autónoma o provincia de destino hasta los 900 euros mensuales.
Repercusión fiscal del bono alquiler
El sindicato de técnicos de Hacienda (Gestha) indica la ayuda del Bono Joven Alquiler, es una ganancia patrimonial, por lo que hay que incluirla en la declaración de la renta.
La obligación de declarar el bono joven, se debe a que en el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Los cálculos pueden variar, ya que cada Comunidad Autónoma* tiene su escala de gravámenes para la renta exenta del mínimo personal. En función de los ingresos del joven, fiscalmente puede resultar una cuota a pagar.
Aquellos beneficiarios de la totalidad del bono con un sueldo íntegro desde 16.419 euros anuales, registrarán un incremento en su cuota íntegra de 570 euros, al elevarse de 500 a 1.070 euros.
*Las comunidades tienen aprobadas deducciones al arrendamiento a los jóvenes, entre otros colectivos, con porcentajes que oscilan entre el 3% y el 30%, con un límite máximo deducible entre 300 y 1.200 euros.
Solicita información sobre el bono joven
En las oficinas de QualisOptima a lo largo de toda España, puedes consultar cómo solicitar y gestionar las ayudas para el alquiler de vivienda, así como pedir un cálculo de las repercusiones fiscales del bono Joven.
En el caso del País Vasco y Navarra, las agencias pueden ayudarte a encontrar soluciones para que consigas un alquiler de vivienda acorde a tu situación financiera.
Nuestros asesores cuentas con expertos fiscales para entender cómo afectan las ayudas al IRPF.
Contacta con tu Qualis Angel más cercano:
Documentación necesaria para poner una vivienda a la venta
/en ParticularesHay varios documentos que se van a exigir para poder vender una vivienda y en el momento de ir a la Notaría.
Conviene distinguir entre documentación previa a la venta y la que se tiene que mostrar al fedatario público para elevar la operación a Escritura Pública.
En este artículo, no incorporamos aquellos documentos que se recomienda que estén disponibles, antes de sacar al mercado una propiedad, para mejorar la comercialización, como la Valoración de la propiedad, los Planos, el Reportaje fotográfico profesional, el video o la visita virtual.
Nos centramos en documentos como el Certificado eficiencia energética, certificados de pagos de facturas, recibos de tasas e impuestos y otros documentos que necesita disponer el propietario, antes y durante la venta de su vivienda.
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Contenidos
Documentación inicial
Los trámites que se recomienda tener disponibles antes de sacar la vivienda al mercado inmobiliario:
El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio presentarlo para anunciar las viviendas y para los contratos de compraventa.
Es necesario que un técnico visite la propiedad y emita el certificado, indicando la etiqueta energética correspondiente al nivel de consumo energético y el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda en relación con sus dimensiones.
El certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad
Para verificar que no quedan importes pendientes de pago (gastos o derramas) en la comunidad de propietarios.
Se lo puedes pedir al presidente o al administrador de tu finca y este te lo puede emitir de forma gratuita. Aunque, si la comunidad la gestiona un administrador, esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la comunidad con este profesional al contratarlo.
El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
Se debe presentar el recibo del impuesto (IBI) del año en curso o del año anterior, en el caso de no se haya recibido el giro de cobro por parte del ayuntamiento. Es la manera de certificar estar al corriente de pagos con el ayuntamiento.
El propietario actual de la vivienda es quien debe pagar el impuesto del año en el que se vende la vivienda. Se toma la fecha del 1 de enero para determinar la titularidad de la propiedad de ese año.
Las partes pueden pactar el reparto del importe anual, según los meses transcurridos desde inicio de año hasta la formalización de la compraventa.
Las últimas facturas de suministros de la vivienda
Se requiere disponer de una copia de las facturas recientes de los siguientes de suministros:
Valoración antes de vender un piso
Documentación para tener disponible en la Notaría
Para constatar la compraventa del inmueble, mediante Escrituras Públicas, es necesario
firma del contrato de compraventa ante notario.
Identidad de las partes
: Documento de identidad original y vigente o permiso de residencia. Documento de representación de persona física, se solicita el original del poder. Y para representar a una persona jurídica; en este caso, documento de constitución de la sociedad, el nombramiento como apoderado del representante y el acta de titularidad real.
Documentación a aportar por los propietarios
deben disponer de estos documentos vigentes:
Documentos para Situaciones especiales
Cédula de habitabilidad
Se trata de un documento que garantiza que la vivienda cumple con los mínimos exigidos para ser habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura.
Se deben cumplir con varios requisitos, como la Habitabilidad y ocupación, la Sostenibilidad y el ahorro energético, Accesibilidad, Ventilación e iluminación natural, los Espacios para el almacenamiento, Cámaras higiénicas,…
Certificado del ITE
El ITE es la inspección técnica de edificios, una evaluación por la que deben pasar todas las fincas que tienen una antigüedad de más de 45 años.
Se puede conseguir a través del Presidente o administrador de la comunidad de vecinos.
Certificado de hipoteca pendiente
Si sobre la vivienda que se quiere vender, hay una hipoteca vigente, se debe indicar la deuda pendiente. Este certificado lo emite el banco que financia el préstamo hipotecario, reflejando el importe pendiente de pago.
En el momento de la firma ante Notario, un representante de la entidad está presente para recibir el importe, pro parte del comprador, de lo que queda pendiente de pago. De esa manera, se documenta el certificado de «deuda cero», para indicar que la vivienda está libre de pago, como paso para poder cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si ya se ha amortizado la hipoteca, pero no está todavía en el Registro, hay que proceder, antes de la venta, con el trámite de cancelación registral de la hipoteca.
Documentos exigibles según tu Comunidad Autónoma
Consulta con expertos inmobiliarios QualisAngels, la necesidad de contar con los documentos en tu región, así como los trámites necesarios y su coste, que pueden varias de una zona a otra, como:
Si necesitas calcular la valoración de tu vivienda, contacta con tu Agencia de QualisOptima más cercana:
Cómo preparar un plan de marketing para promociones de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaPreparar un plan de marketing inmobiliario permite identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
Un experto inmobiliario especializado en la comercialización de promociones inmobiliarias, sigue un procedimiento para preparar el plan de marketing de una promoción inmobiliaria.
A continuación mostramos cómo aplican los QualisAngels estas actuaciones, ante proyectos de promoción de obra nueva:
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Los QualisAngels de las agencias de QualisOptima, gestinan la planificación del marketing de la promoción inmobiliaria,
El plan de marketing para promociones inmobiliarias puede tener diferentes alcances, en concreto:
Contenidos
Actuaciones de planificación de marketing a medio y largo plazo (Estrategia)
Objetivos del plan de marketing de promoción inmobiliaria
Esquema del Plan de marketing de promociones inmobiliarias
Análisis de la situación
El primer paso es conocer la normativa urbanística aplicable, identificar datos como la ocupación máxima, el índice de edificabilidad, el número de alturas máximo.
A continuación, analizar la demanda e investigar a la competencia para conocer la oferta disponible y planificada, que se concreta en indicadores como el número de promociones en marcha en la zona, el número de viviendas en venta, las vendidas recientemente, los ritmos de venta, precios medios, tipología y características principales.
Para estos análisis, se usan datos propios de las agencias y big data, incorproando datos de terceros sobre la oferta y la demanda inmobiliaria.
Por otra parte, se elabora una investigación del cliente ideal, definiendo al comprador con su nivel de cualificación deseado, su capacidad de financiación, motivo y plazo de compra.
Para culminar esta fase, se realzia un análisis DAFO inmobiliario, en el que se estudian las Debilidades. Amenazas. Fortalezas. Oportunidades.
Planificación
En la estrategia de marketing, se establecen los objetivos y los indicadores de rendimiento, como el ritmo de ventas deseado y las unidades reservadas en cada etapa del proceso.
Para la consecución de los objetivos, es necesario dotar de recursos al proyecto, tanto para la actividad de promoción y publicidad, como para la gestión comercial.
Con los ingresos esperados y los costes estimados, se elabora un Presupuesto. En ese documento, se deben reflejar Conceptos de gasto/inversión, como:
Desarrollo de acciones
Para poner el proyecto en marcha, se designan a los responsables de las actividades, tanto de promoción como de comercialziación de las propiedades y servicio postventa.
El detalle de las actividades de marketing para la promoción y comercialización de las propiedades inmobiliarias, las detallamos en un bloque informativo posterior.
Seguimiento y Control
Los Informes de actividad y resultados deben contemplar:
Las posibles Desviaciones de los objetivos iniciales a los resultados alcanzados, se deben reflejar en los informes para poder corregir.
Los indicadores se tienen que actualizar periódicamente, para comprobar el nivel de nuevos contactos, visitas a la web, a las propiedades de forma presencial, el número de reservas, el ritmo de ventas y ratios de rendimiento.
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Acciones de marketing para la promoción y comercialización de obra nueva
¿Cuales son las principales actividades que se deben lanzar tras definir el plan de marketing?
Marca de la promoción (Branding): tras evaluar y entender el proyecto, su origen y objetivos, el equipo creativo prepara los mensajes visuales para transmitir sus valores y que queden grabados en la memoria del potencial comprador. No se solo un proceso de establecer un título y un logotipo; es también preparar los elementos que permitan una identidad única y que reflejen los ideales de la empresa promotora.
Reportaje fotografíco y de video profesional, para reflejar lo mejor de cada vivienda y su ubicación. En la Producción de vídeo, si la legislación lo permite, se pueden usan drones para mostrar la zona área desde el aire. Los tours virtuales constituyen ya un elemento básico para una promoción inmobiliaria, ya que facilitan al usaurio una inmersiópn en la propiedad, asi como ayuda al asesor comercial a realizar visitas guiadas con los interesados.
Video con dron para la vista aérea de una urbanización de casas en Asturias (Agencia La Playa)
Material multimedia, Además del reportaje fotográfico, se pueden preparar infografías, material de impresión (catálogo, dossier, valla publicitaria) y creatividades para medios online (copywriting de la descripción de la zona y estilo de vida, características de las propiedades individuales y los elementos colectivos), video promocional, web de la promoción.
Renders en 3D, en el caso de no poder realizar un reportaje sobre las viviendas terminadas. se usan imágenes generadas por ordenador, que facilitan a los interesados, una vista anticipada de lo que serán los espacios, la luminosidad de las estancias, la decoración e interiorismo, la habitabilidad y los espacios exteriores:
Render de Promoción Obra nueva en Palma de Mallorca (Palmer Inmobiliaria)
Material publicitario: las creatividades vistas hasta ahora, se tienen que adaptar para optimizar los anuncios en canales publiccitarios, sean para medios impresos, como folletos, catálogos, carteles, o para espacios online, como infografías, banners, videos.
Diseño y desarrollo de microsite. También se las identifica como landing pages, son páginas web específicas de la promoción inmobiliaria, a modo de catálogo online, que persigue atraer a los compradores y que dejen sus datos de contacto. Incorporan información de las propiedades, incluyendo sus especificaciones, memoria de calidades, precios, planos, información de la zona, la situación del mercado inmobiliario local y el estilo de vida, así como vídeos 3D.
Carteles y vallas publicitarias para dar mayor visibilidad al proyecto en zonas próximas.
Comunicaicones directas. A través de Emailings y mensajería instantánea, se consigue una comunicación personalziada con la base de datos de comrpadores interesados en propiedades como las qeue se comercialzian.
Las agencias de QualisOptima establecen protocolos de segmentación y cualificación de contactos, para conocer su capacidad real de compra (financiación), plazo y motibación para la compra.
Marketing de contenidos para que todos los elementos multimedia se presenten de la manera mñas atractiva, con una redacción adecucuada para cada tipo de comprador, tanto en comunicaciones a contactos existentes como en la atracción de nuevos interesados, a través de sus consultas orgánicas (SEO) o en su navegación online (SEM y SMM).
Publicación en Portales inmobiliarios, seleccioanndo los de mayor interés para los clientes ideales de la promoción inmobilairias.
Difusión en Redes sociales, adaptando la comunicaicón y susando los elementos multimedia apropiados para cada ewd social.
Puertas abiertas y patrocinio
Una jornada de puertas abiertas es una oportunidad excelente para que los residentes locales vean de primera mano el programa Show Home. Tenemos una amplia experiencia en crear una atmósfera acogedora que inspira interés en el proyecto.
También ofrecemos oportunidades de patrocinio, que pueden ir desde exposiciones de arte hasta exposiciones náuticas, asegurando que el proyecto llegue a las personas adecuadas, en el momento y lugar adecuados y por un precio adecuado.
Medios locales y regionales, para poder acceder al mercado donde se encuentran los potenciales clientes.
Comercialización mediante Puntos de venta (oficinas, casetas de venta, web de la promoción) y agentes del comprador, especializados en propiedades de obra nueva.
Campañas en canales de internet, a audiencias ya cualificadas o nuevas audiencias personalziadas, en función de a quien va dirigida la promoción inmobiliaria.
Actividades de Postventa, desde atención al c comprador, gestión de altas y mantenimientos, mudanzas, encuestas de satisfacción, búsuqeda de recomendaciones.
Plan de Conversión de contactos compradores
El plan se divide en 2 fases principales, siguiendo los preceptos del Inbound marketing:
– Atracción por medio de contenido de su interés.detalles de la zona donde va a estar ubicada la vivienda, la seguridad de la zona, el equipamiento de la vivienda, planos, memoria de calidades, financiación, opciones de personalización de la vivienda
– Conversión a través de landing pages, formularios y puntos de contacto.
– Cualificación gracias una relación adecuada por medio de rrss, email marketing, teléfono…
Contacta con un Qualis Angel para tu proyecto de Obra Nueva
Si necesitas un plan de marketing para tu promoción inmobiliaria, consulta con tu oficina más cercana de QualisOptima:
Promociones comercializadas por las agencias de QualisOptima:
Consejos para reformar la vivienda y ganar más por su venta
/en ParticularesSi quieres vender una propiedad, pero no hay una urgencia por la que sea necesario hacerlo en pocas semanas, se puede actuar sobre la vivienda y aumentar su valor, bien mediante un proceso de mejora estética, como es el homestaging, o bien con un proyecto de reforma.
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Dudas sobre el nuevo valor de referencia inmobiliario
/en Particulares¿Cuáles son las diferencias entre el valor real y el valor de referencia?
¿En qué casos se podrá aplicar el factor de minoración?
¿Cuál es el valor final por el que hay que pagar?
Son muchas las dudas sobre la aplicación del nuevo valor de referencia, para calcular el impuesto por la herencia, donación o compra de una vivienda.
QualisOptima ha organizado una Conferencia para tratar este asunto; adelantamos una claves:
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Qué es el nuevo valor de referencia inmobiliario
Desde el 1 de enero de 2022 se usa un cálculo dinámico a partir del valor del Catastro, para determinar la base imponible de Transmisiones, Sucesiones o Patrimonio y, por consiguiente, para establecer el pago de impuestos.
Lo determina la Dirección General del Catastro, tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario. El valor de referencia no superará el valor de mercado, aplicando un factor de minoración. Dicho factor, consultadas diversas voces del sector inmobiliario, resulta insuficiente para evitar que sea mayor que el valor del mercado.
Hacienda es quien fija la base imponible con el mayor de estos importes: el valor de referencia o el valor escriturado.
Los valores de referencia de las viviendas están disponibles en la web de Catastro y, en la mayoría de las ocasiones, suponen incrementos fiscales, ya que el nuevo valor de referencia aumenta la base imponible a gravar.
Este valor de referencia se actualizará anualmente con datos de precios de compraventa del ejercicio anterior y actúa como base imponible mínima sobre los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones, y Patrimonio.
El resultado es que siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real)..
El ITP por bienes inmuebles es diferente según cada Comunidad Autónoma y en función de la base liquidable, normalmente del 8 al 10%.
Cómo calcular el valor de referencia
El cálculo se realiza de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%.
Cómo afecta a los impuestos
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
Sí que afecta al impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas, el de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones y Donaciones (cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble).
Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.
Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia. Así, si este último es el más elevado, también se utilizará para tributar por este impuesto.
El valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022.
Los propietarios también se verán afectados, cuando el valor de referencia sea mayor que el valor real escriturado, ya que la ganancia patrimonial derivada de una operación inmobiliaria hay que declararla en el IRPF y el vendedor deberá tributar según el valor de referencia marcado por Hacienda.
¿Cómo recurrir si no se está de acuerdo?
La impugnación del valor de referencia se puede realizar cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Para ello se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
A efectos prácticos, el nuevo propietario deberá pagar el ITP que le pida la Administración y, después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria, demostrando que el valor real de la vivienda es menor. Eso supone contar con un abogado y una tasación de la vivienda, con un coste aproximado de 2000 euros.