En QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.
Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima.
El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.
El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:
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ANÁLISIS
Big Data
El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.
Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.
El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar la oferta y la demanda.
Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,
Estudio de Mercado
EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
Análisis de la Demanda
Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.
Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
Las agencias de QualisOptima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:
Análisis de la viabilidad del Proyecto
La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
Plan de Marketing
La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:
- Detección de necesidades y aspiraciones de los clientes,
- Preparación de soluciones: servicios para que los clientes consigan su objetivo / sueño,
- Alinear la solución de problemas con el propósito y valores de la empresa,
- Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
- Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y post-venta,
- Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
- Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas
PLANIFICACIÓN
Definición del comprador ideal
El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.
También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.
Estrategia Comunicación y Publicidad
Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.
Planificación recursos técnicos y humanos
Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.
DESARROLLO
Diseño de acciones y materiales de Marketing digital
Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.
En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en 3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.
Planificación de medios
Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.
Plan de acción comercial
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
Asesoramiento continuo
En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.
Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.
SEGUIMIENTO
Análisis de resultados
La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.
Informes comerciales
Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas
La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:
- Visitas a la web de la promoción
- Solicitudes de información
- Visitas al piso piloto
- Reservas
POST-VENTA
Inspección de la obra
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.
Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.
Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos
Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.
El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.
Gestión documental
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Atención de clientes
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
Asesoramiento legal, financiero y seguros
Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria
/en Promoción inmobiliariaLa detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.
El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.
En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:
Contenidos
Indicadores de Oportunidad
La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.
Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.
Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:
Situación del activo
La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.
Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.
Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.
Indicadores socio demográficos
Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:
Número de Transacciones
Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.
En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.
Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista
Absorción del mercado
El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.
Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.
También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.
Oferta inmobiliaria en la zona
Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.
Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom
El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.
En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.
Tendencia de la demanda
Estudio de la Evolución de la demanda:
El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?
Precios en el mercado
El informe debe incluir:
Ritmos de venta
Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.
El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.
Propuesta de inversión inmobiliaria
Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:
Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:
El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
/en ParticularesComo cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.
Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:
Contenidos
¿Qué inmuebles declarar en la Renta?
La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.
La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.
Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.
Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.
Novedades tributarias 2022
Bono de alquiler de vivienda
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.
El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.
La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.
Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022
La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.
Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.
Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.
Qué forma el valor de adquisición de vivienda
Qué forma el valor de transmisión
También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.
Gastos deducibles
¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?
Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.
los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.
Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler
El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.
El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.
La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.
No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.
El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.
Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.
Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta
Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:
Temario de la Conferencia:
Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes
/en Inversión InmobiliariaLos aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Contenidos
Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes
Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Notificaciones previas a la inversión
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Prevención de blanqueo de capitales
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
Elección del vehículo de inversión
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Legalidad y Ámbito jurídico y territorial
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
Garantías al inversor inmobiliario
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria
El inversor no residente debe revisar la información de:
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
Financiación de la inversión inmobiliaria
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Importe de la inversión sobre bienes inmuebles
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
Consulta con un experto inmobiliario «Qualis Angel» de tu zona
Conclusiones sobre herencias inmobiliarias
/en Particulares¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?
Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.
Contenidos
Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria
El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.
La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.
Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.
Documentación a aportar:
Además, se deben aportar con 2 testigos.
El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.
Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:
Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.
Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.
Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.
Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»
Dudas de los herederos
¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?
No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.
Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.
En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.
Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.
Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.
Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.
Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.
¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?
No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.
Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.
En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.
Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.
¿Cómo se dividen las herencias?
Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:
¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?
Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.
El impuesto de Sucesiones
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:
Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por QualisOptima:
La Plusvalía municipal
Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:
Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.
Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.
¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?
No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.
Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.
Consideraciones para vender un piso heredado o en donación
Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.
Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.
En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.
La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.
El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.
El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.
Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña
En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.
Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.
El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:
Asesórate para la venta de un inmueble heredado
Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.
Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.
Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:
Ayudas para la rehabilitación energética de tu vivienda
/en ParticularesLos propietarios de vivienda pueden solicitar ayudas de los fondos Next Generation para la rehabilitación energética, siempre que las actuaciones supongan una reducción anual en la demanda energética del 7%, así como una disminución en el consumo de energía no renovable de al menos el 30%.
El Gobierno, a través del Plan Nacional de Energía y Clima, se ha fijado como objetivo rehabilitar más de 1 millón de viviendas hasta 2030 y llegar a los 7 millones de viviendas en 2050, en términos de eficiencia energética. Esas cifras suponen multiplicar por diez el volumen actual de viviendas rehabilitadas.
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Cuáles son las ayudas para la rehabilitación de viviendas
Son ayudas directas y ayudas fiscales sobre rehabilitación de edificios comunitarios y viviendas unifamiliares, que comprendan mejoras en calefacción, refrigeración, envolvente térmica, instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, aerotermia y otras energías renovables, como instalaciones de autoconsumo fotovoltaico.
Las mejoras de eficiencia energética subvencionable son:
Ayudas económicas directas
El primer paso es presentar un estudio de certificación energética antes de la rehabilitación. Al terminar las obras de rehabilitación, se debe justificar el ahorro energético logrado con una nueva certificación energética y es en ese momento cuando se efectúa el pago de las ayudas correspondientes.
Desde la Administración se está transfiriendo el dinero de las ayudas a las Comunidades Autónomas que presentaran convocatorias desde el primer trimestre de 2022.
Las ayudas de financiación bancaria, entre el período transitorio entre que se concede la ayuda y se abona. Se conceden préstamos para la rehabilitación y avales del ICO del 50 % del crédito a la rehabilitación.
Ayudas fiscales
El Real Decreto 853/2021 del 5 de octubre, regula la deducción fiscal que permite incluir los gastos de rehabilitación energética en la declaración. de la renta, identificando la cuantía invertida en rehabilitación que cumpla con los requisitos exigidos.
Un propietario se puede beneficiar de una deducción fiscal del 60 % de la inversión en rehabilitación, con un límite de inversión de 15.000 euros por vivienda.
Qué importes de ayuda se aplican a la rehabilitación
Según el nivel de actuación sobre la vivienda o el edificio, extendiéndose a obras para la mejora del ahorro energético, la accesibilidad, la conservación o la salubridad.
Para elevar la sostenibilidad de los hogares, las ayudas de los Fondos Europeos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, oscilan entre el 40 y el 80% de la inversión, aunque en algunos casos llegan al 100%. Además, existen deducciones del IRPF que van del 20 al 60% de la cantidad destinada a la rehabilitación.
Si se llega lograr un 60 % de ahorro en consumo, el volumen de ayudas puede llegar al 80 % de la inversión (límite máximo de 20.000 euros).
Rehabilitación básica en un piso
En el caso de modificaciones que supongan cambios de ventanas, instalación de aerotermia u otras actuaciones de alcance limitado en una vivienda. Las ayudas se pueden solicitar igualmente y dan derecho a deducciones fiscales, aunque desde las instituciones, se pretende que se hagan actuaciones de mayor nivel.
Las ayudas base para las actuaciones son:
Rehabilitación integral
Cuando se actúa en un edificio completo de pisos o una vivienda unifamiliar, lo que se persigue es un mínimo de ahorro del 30% en consumo de energía no renovable. En este caso se aumenta de la ayuda al 35% del coste elegible.
El alcance implica intervenciones complejas, en la fachada, la cubierta, en instalaciones.,
Si se consigue un 45 % de ahorro, se obtendrá un 60 % de ayuda. Si solo se llega al 30%, se consigue un 45 % de ayuda en la rehabilitación de la vivienda.
Ayudas adicionales
Se pueden conseguir en función del uso del edificio y si se cumplen estos criterios:
¿Quiénes pueden recibir las ayudas?
Los destinatarios de las ayudas a la rehabilitación de viviendas pueden ser:
¿Cómo solicitar las ayudas a la rehabilitación de viviendas?
En el momento en el que convoquen las ayudas por parte de las Comunidades Autónomas, los propietarios o su agente de la rehabilitación, podrán solicitarla a la comunidad autónoma que corresponda, que será el organismo que establezca el procedimiento de solicitud.
Los colegios profesionales de arquitectos, aparejadores, administradores de fincas y agencias inmobiliarias, pueden ofrecer información y canalizar los proyectos de rehabilitación energética.
Las tareas que realiza el agente de la rehabilitación abarcan los trámites, tramitar la solicitud, elaborar los documentos técnicos, presentar propuestas a la comunidad de propietarios y poner en marcha la elegida.
Documentación requerida para las ayudas a la rehabilitación de viviendas
Plan PREE 5000: Programa de Rehabilitación Energética de Edificios
La figura del agente rehabilitador
El responsable de la rehabilitación, es quien plantea a la comunidad de propietarios la situación y necesidad de la rehabilitación. Para facilitar este proceso, la Administración subvenciona al 100% la creación de un documento que es el Libro del Edificio Existente, para comparar su estada actual con el de la mejora potencial. Así, la comunidad de propietarios tiene información rigurosa para poder tomar la decisión de rehabilitar su edificio.
La gestión burocrática la realiza el agente rehabilitador: solicitar las ayudas, encargarse de su cobro, de pagar a terceros (un constructor, técnico, financiador), buscar la financiación privada que sea necesaria, etc.
Puede ser una empresa (constructora como una empresa de servicios energéticos) o un gestor, arquitecto o un aparejador, cualquiera que concierte servicios y se los ofrezca a la comunidad de propietarios para ejecutar la rehabilitación.
Si necesitas asesoramiento con el proceso de solicitud de las ayudas a la rehabilitación energética de tu vivienda o edificio, consulta con un Qualis Angel:
Más Información: Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad en viviendas (Plan Estatal de acceso a la vivienda 2022-2025)
Fondos Next Generation y ayudas Kit Digital para la promoción inmobiliaria
/en Promoción inmobiliariaCon el ánimo de ayudar a las empresas a construir y rehabilitar viviendas más sostenibles, accesibles y eficientes, se han dotado de impulsos económicos que permita invertir en mejorar esas áreas. NextGenerationEU es un plan de recuperación para transformar la economía y crear oportunidades y trabajos.
Las actuaciones del Kit Digital se centran en la digitalización de las empresas, idóneas para acometer la transformación digital del sector inmobiliario.
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Programas de ayudas
En una situación de Cambio climático y escasez de recursos, transformación digital y cambios demográficos, los Fondos europeos Next Generation para el sector inmobiliario, se centran en la rehabilitación de edificios, la regeneración de barrios y la promoción de vivienda de alquiler asequible, destinando 6.820 millones de euros.
El parque de edificios en España necesita intervenciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que faciliten el derecho a una vivienda digna y adecuada.
La eficiencia energética de los edificios y a través de estos de las ciudades constituye uno de los pilares básicos de futuro.
La actividad de rehabilitación en su conjunto debe de buscar áreas que permitan aplicar políticas integrales que prevean intervenciones en el ámbito social, económico, ambiental y de integración de la ciudad.
Las ayudas también se extienden a la Promoción de vivienda para alquiler social. La ampliación del parque de vivienda asequible en alquiler es una necesidad social para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y a las familias más vulnerables.
Ayudas para la rehabilitación de viviendas
El Gobierno de España destina 4.420 millones de los Fondos Next Generation para la rehabilitación de viviendas particulares.
Estas ayudas tienen como objetivo mejorar la eficiencia energética de las viviendas a través de:
Las ayudas de los Fondos Next Generation para la rehabilitación de viviendas están a disposición tanto de viviendas unifamiliares como de viviendas en comunidades de vecinos que:
Ayudas para la sostenibilidad
La sostenibilidad es el elemento más importante del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia
Los edificios son responsables del 40% del consumo de recursos, 36% de las emisiones de carbono y 11% de consumo de materiales y construcción.
El 40% de los fondos de recuperación se destina a proyectos de sostenibilidad, el crecimiento económico y la sostenibilidad medioambiental.
Ayudas la construcción de vivienda social en alquiler
El plan contempla la construcción de vivienda pública, a través de empresas públicas o concesiones administrativas y derechos de superficie.
La dotación de mil millones de fondos europeos permitirá la construcción de unas 20.000 viviendas; en detalle, los promotores inmobiliarios podrán obtener una ayuda, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, de hasta un máximo de 450 euros por metro cuadrado de superficie útil.
La cuantía máxima no podrá superar el 50% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 47.250 euros por vivienda.
Kit Digital para promotoras inmobiliarias
Desde el 15 de marzo, las empresas de 10 a 49 trabajadores (segmento I) pueden solicitar las ayudas, que ascienden a 12.00 euros por Bono Digital.
El Kit Digital es una iniciativa del Gobierno de España, que tiene como objetivo subvencionar la implantación de soluciones digitales disponibles en el mercado para conseguir un avance significativo en el nivel de madurez digital.
Categorías de soluciones digitales
Alcance de las ayudas:
Proceso de las ayudas
Justificación de cada proyecto
Entrega de las ayudas y pago de los servicios
Las ayudas se abonan con el bono digital.
Al inicio del proyecto se abonarán los gastos no subvencionables, tras la primera justificación se realizará el primer pago del % del importe subvencionable al digitalizador.
Tras la segunda justificación, se realiza el segundo pago del % del importe subvencionable al digitalizador.
Más información: Acelerapyme (web oficial)
Por qué tu vivienda necesita Home Staging
/en ParticularesEn la Conferencia de QualisOptima «Cómo conseguir más compradores cualificados con el Home Staging«, los home stagers invitados, expusieron ejemplos de proyectos de puesta en escena de viviendas, que compartimos a continuación:
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¿En qué consiste el Home Staging?
El concepto de Home Staging o «puesta en escena» es trabajar sobre un inmueble, para presentarlo de forma atractiva, realzando sus puntos fuertes y minimizando sus puntos débiles, sin ocultarlos.
De esa manera se consigue aumentar su valor o al menos la percepción por parte de quien lo visita, generando más interés.
Jaione Elizalde se dedica al Home Staging desde 2014, formada en Decoración e Interiorismo y Fotografía de interiores. Con más de 150 viviendas ejecutadas, nos puede hablar de lo que es el Home Staging.
5 factores clave en la decisión de compra de una vivienda
Hay factores sobre los que no es posible actuar, como
pero sí que se pueden trabajar otros factores, como:
Actuando sobre la imagen de la propiedad, conseguiremos:
El proceso del Home Staging
La puesta en escena de la vivienda, consiste en estas actuaciones:
Home Staging Express
También conocido como «quita y pon», es un servicio rápido, económico y sencillo, utilizando pocos elementos para la mejora del reportaje fotográfico, que luego desaparecen de la propiedad.
Por lo tanto, es una mejora estética limitada, que no permanece cuando los interesados la visitan presencialmente.
Está dirigido a viviendas en buen estado de conservación, limpias y ordenadas, sin elementos personales y con superficies despejadas.
Asesoramiento en Home Staging
En este caso, el Home Stager facilita al cliente las pautas de actuación en la propia vivienda, con recomendaciones e indicaciones para mejorar la presentación.
La actuación de mejora se lleva a cabo por parte del cliente propietario.
Home Staging Básico
Es un servicio muy habitual, para viviendas en venta en buen estado, aprovechando el mobiliario existente en la vivienda.
Se aporta el material para vestir las estancias, como pequeño mobiliario, textiles, luminarias, cuadros, elementos decorativos, atrezzo, para el reportaje.
Se deja la puesta en escena durante un tiempo, mientras se realizan los reportajes y se reciben las visitas.
Home Staging Completo
El Full Staging es un servicio tanto para venta como alquiler, para viviendas no habitadas, como en el caso de herencias.
Suelen ser viviendas en peor estado de conservación, que requieren intervenciones profundas, por parte de gremios e incluso reformas.
Habitualmente es necesario utilizar material nuevo, que se queda en la vivienda. El Home Stager también aporta material, por un periodo determinado.
Se ejecuta un proyecto decorativo completo, aportando planos de distribución de espacios, mood boards, renderizados de estancias, escandallo de costes.
Home Staging en vivienda vacía alto standing
Servicio para viviendas reformadas o de nueva construcción.
Se requiere la compra de mobiliario nuevo, con un estilismo acorde al perfil y nivel de vida del cliente potencial.
Se realiza un proyecto decorativo completo, vistiendo las estancias con detalle, quedando tal y como se manifiesta en el reportaje fotográfico.
En Home Staging en el proceso de venta inmobiliaria
Daniel Pérez Melero, de Home Decora, explica que para el propietario vendedor, hacer Home Staging en su vivienda, le proporciona:
El Home Staging es una inversión, sobre todo cuando se adquiere mobiliario y decoración para que se quede en la vivienda.
Del lado del comprador, el home staging consigue:
¿Necesito Home Staging para vender mi casa?
Ion Vianez, de Ondare Arquitectos, está especializado en el Home Staging digital y en la Reforma Virtual, que modifica la distribución de la vivienda, mostrando con imágenes renderizadas, el resultado de esa reforma.
No todo el mundo tiene visión espacial, cuando un comprador ve un plano en 2D o una vivienda sin reformar, vacía o en mal estado, no es capaz de imaginarse las posibilidades que ofrece la propiedad, prefierendo ver otras viviendas:
La importancia de la visión espacial en propiedades en mal estado
Además, cuando un comprador está mirando en Internet, tiende a comparar las imágenes de viviendas, dejando en mal lugar a aquellas en mal estado o sin una imagen mejorada:
Anuncios de propiedades con HomeStaging/decoración virtual y viviendas sin mejoras visuales
El consumidor está habituado a ver imágenes en redes sociales y se ve influido por las tendencias, con un aspecto visual atractivo, por lo que rechaza la realidad de viviendas que no están reformadas o tienen imágenes poco cuidadas.
Las estadísticas muestran que los anuncios de viviendas con Home Staging, se venden en menos tiempo:
El «Sindrome de la vivienda vacía», hace que el comprador no se imagine viviendo en ese espacio; el home staging le ayuda a tener una sensación de hogar.
La diferencia de ver una estancia vacía, a u hogar habitable
Grabación de la Conferencia «Home Staging»
Puedes ver la grabación de esta conferencia, con muchos ejemplos de viviendas con Home Staging, real y virtual:
Nueva Conferencia QualisOptima: Herencias Inmobiliarias 2022. Inscripción Gratuita:
Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria
/en Particulares¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?
¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?
Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.
Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.
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Trámites en una herencia inmobiliaria
Estos son los pasos necesarios para la tramitación de una herencia inmobiliaria:
¿Qué necesito para aceptar la herencia inmobiliaria?
Hay una serie de trámites y documentación que hay que tener preparada para aceptar una herencia inmobiliaria:
Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos
Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.
En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.
De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.
El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.
Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.
Hay una serie de conflictos a la hora de vender un piso heredado que conviene solucionar lo antes posible:
Herencias inmobiliarias con cargas
Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.
Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.
Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.
En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.
Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.
Conferencia online: Herencias Inmobiliarias
QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.
Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:
Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.
Acceso al Video de la Herencias inmobiliarias:
Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.
Más información: Conclusiones sobre Herencias Inmobiliarias 2022
5 fases de la comercialización de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaEn QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.
Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima.
El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.
El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:
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ANÁLISIS
Big Data
El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.
Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.
El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar la oferta y la demanda.
Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,
Estudio de Mercado
EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
Análisis de la Demanda
Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.
Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
Las agencias de QualisOptima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:
Análisis de la viabilidad del Proyecto
La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
Plan de Marketing
La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.
Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:
PLANIFICACIÓN
Definición del comprador ideal
El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.
También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.
Estrategia Comunicación y Publicidad
Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.
Planificación recursos técnicos y humanos
Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.
DESARROLLO
Diseño de acciones y materiales de Marketing digital
Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.
En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en 3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.
Planificación de medios
Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.
Plan de acción comercial
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
Asesoramiento continuo
En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.
Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.
SEGUIMIENTO
Análisis de resultados
La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.
Informes comerciales
Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas
La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:
POST-VENTA
Inspección de la obra
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.
Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.
Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos
Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.
El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.
Gestión documental
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se ejecuta un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
Atención de clientes
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
Asesoramiento legal, financiero y seguros
Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.