Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.
Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:
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1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades
La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.
Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.
Los servicios en esta fase del proyecto:
- Planificación estratégica
- Análisis de precios del mercado
- Información sobre la oferta y la demanda
- Análisis de indicadores socioeconómicos
- Cálculo de política de precios
- Estudio de potenciales compradores
2. Estudio de demanda inmobiliaria
Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos
Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario
Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
5. Análisis de puntos de venta
Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.
Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.
Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.
6. Marketing inmobiliario
El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.
Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:
- la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas proyectadas),
- el ritmo de ventas esperado/deseado,
- el ciclo de vida de los compradores,
- los puntos de contacto y de conversión, así como
- los detalles de las acciones de promoción online y offline.
Entre esas actividades de promoción, destacamos:
- Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
- Minisite y/o Landing Page
- Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
- Infografías 3D de interiores y exteriores
- Reportaje fotográfico
- Video profesional y visita virtual
- Home Staging / decoración virtual
- Piso piloto
- Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda
7. Comercialización de los activos inmobiliarios
Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.
8. Documentación del proyecto inmobiliario
Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
9. Informes de actividad
Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
10. Post venta inmobiliaria
La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.
La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?
Consulta con la agencia de QualisOptima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Cómo aumentar el valor de la vivienda mejorando su apariencia
/en ParticularesAntes de sacar al mercado una vivienda para su venta, es recomendable seguir unos pasos, con el fin de aumentar el valor de esa propiedad en el mercado (siempre con una valoración que determine el precio adecuado de venta) y de agilizar el proceso de venta.
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Por qué es necesario arreglar la vivienda antes de iniciar el proceso de venta
Si se quiere vender más rápido, vender a un precio más alto o ambas, se requiere aplicar la técnica del “Home Staging”-
Dicha técnica está basada en el neuromarketing, al presentar la vivienda de forma neutra y despersonalizada.
Permite reducir el tiempo de venta de la propiedad, ya que aumenta el número de contactos que se generan en los anuncios en portales y redes.
Los asesores inmobiliarios de LunaLlar, recomiendan aplicar Home Staging para conseguir espacios despejados, reducir la presencia de objetos personales, aumentar el uso de colores neutros en paredes y muebles, e incluir impacto de color y texturas en decoración como cojines, flores, detalles…
Si el estado del inmueble recomienda una decoración en profundidad antes de la venta, con el Home Staging se conseguirán más contactos, visitas a la vivienda e incrementar el precio de venta.
Es una Inversión, no un coste
Toda propiedad es susceptible de incorporar mejoras visuales y funcionales; no todas necesitan una reforma integral, pero la mayoría sí que necesita un proceso de home staging, antes de que se realice el reportaje fotográfico, el video y el tour virtual.
A su vez, es necesario preparar la vivienda para las visitas presenciales de los compradores interesados, de tal manera que su aspecto sea el más adecuado para que se lleven la mejor impresión.
Hay que provocar sensaciones agradables en los compradores y hacerlo en la primera impresión.
Ejemplos de Home Staging
En estos ejemplos de Home Staging de la agencia inmobiliaria Palmer Alma Mediterránea, se presenta una imagen a la izquierda, de cómo estaba la propiedad antes de realizar el home staging, y la foto de la derecha muestra el resultado final, para anunciar la vivienda en venta.
Usa el cursor (ordenador) el dedo (móvil) para deslizar las imágenes del antes y el después:
[twenty20 img1=»4510″ img2=»4511″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]
Otro ejemplo de una sala de estar en la que se ha aplicado Home Staging:
[twenty20 img1=»4505″ img2=»4506″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]
El uso de esta técnica, aumenta el interés de los compradores, tanto los que ven la información en internet, como los que visitan la propiedad presencialmente.
Desde la agencia Bon Lar, aseguran que en los proyectos en los que han incorporado las técnicas de Home Staging, los propietarios han conseguido vender sus viviendas en un mejor precio y en un menor espacio de tiempo.
Recomendaciones de las Agencias QualisOptima
Reglas básicas para preparar la vivienda para su venta:
1. Limpieza, aunque esté deshabitada, especialmente la cocina y los baños. Conviene usar una fragancia aromatizante, como olores florales, aunque hay quien prefiere el olor a café.
2. Despejar y ordenar, que no se vea mobiliario ni adornos que reducen espacios y los oscurecen.
3. Reubicar elementos, como centrar o colocar sillas y mesas, libros en estanterías,…
4. Despersonalizar, con elementos y colores neutros; es más fácil así que el visitante se haga una idea de cómo puede quedar la vivienda y ajustarse a sus gustos. Hay que despejar fotografías familiares y otros elementos personales.
5. Ojo a los detalles: subir persianas, despejar ropa, ventilar antes de la llegada de los compradores..
6. Reparaciones: que no quede ningún enchufe suelto, ni grietas visibles, ni baldosas rotas.
7. Paredes bien pintadas, para que la vivienda se vea fresca y luminosa, sin manchas en la pared, en tonos neutros y claros, como el blanco.
8. Mobiliario, pero el justo para que se vean las estancias más acogedoras, manteniendo espacios libres y amplios.
9. Iluminación con varias fuentes de luz.
10. Decoración moderna y minimalista.
11. Pocos Adornos, como fruteros, plantas o cuencos de cristal.
Ver el detalle de estas recomendaciones en el blog de la inmobiliaria Araxes.
¿Cuánto puede costar este servicio?
Según los expertos inmobiliarios de A10 Inmobiliaria, dependerá del estado actual de la vivienda.
El objetivo es reducir tiempos de venta y al final compensa invertir en una adecuaciñon, como retirar decoración personal y crear un ambiente más neutro.
Pero por lo general, una actuación de Hom Staging, puede oscilar de 1.000 € a 4.000 €, en función de qué reforma sea necesaria, además de aplicar técnicas de HomStaging.
En este video se ve el proceso de Home Staging para un piso ea la venta:
Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año
/en ParticularesElegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.
Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.
Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:
Contenidos
¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?
Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.
El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.
Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.
Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.
El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda. con unos tipos de interés más altos.
La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.
La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.
¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?
Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.
El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.
Consulta con una inmobiliaria QualisOptima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.
Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.
Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.
¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?
Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.
La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.
Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.
Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.
¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?
Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.
El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.
Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.
Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:
¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?
Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.
La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.
La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.
El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.
Consejos para vender antes de final de año
Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:
La inversión inmobiliaria como defensa a la volatilidad de la bolsa y la pérdida de valor del ahorro
/en Inversión Inmobiliaria2021 termina con un fuerte repunte en la inflación, derivado del encarecimiento de las materias primas, suministros, mano de obra cualificada (concretamente para la construcción residencial) y componentes electrónicos.
Junto con la inestabilidad económica, la situación hace del inmobiliario un valor refugio, con una rentabilidad más segura y a largo plazo, más elevada que otras inversiones financieras.
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Factores del incremento de los precios
En el sector inmobiliario también se han disparado los precios. Los motivos son, principalmente:
Estos factores provocan que el precio de la vivienda, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), haya alcanzado niveles de hace una década (2011), con un incremento interanual del 2,6%.
Ya en el segundo trimestre de 2021 apuntó una subida del 6,8% en los precios de las viviendas.
Es un incremento generalizado para viviendas de segunda mano y nuevas (1 de cada 5 viviendas compradas en España en 2021, son de obra nueva, según datos del INE).
Menor oferta por el parón en la construcción
Según los datos ofrecidos por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el 40% de las empresas constructoras han retrasado o incluso paralizado las obras en proyecto y en marcha.
El motivo es que con la escasez de material, su encarecimiento y la dificultad de encontrar mano de obra cualificada, no merece la pena continuar con una obra cada vez más cara y con altas probabilidades de no poder continuar.
Inversión de ahorros en inmuebles
Con esta situación y la previsión de subida de precios de viviendas nuevas y usadas en los próximos meses, el ahorrador que está valorando invertir para conseguir rentabilidad, tiene la oportunidad de hacerlo adquiriendo propiedades inmobiliarias.
La alternativa es la bolsa de valores, con su volatilidad disparada por la situación sanitaria y de incertidumbre. O mantener el dinero sin mover, pero las comisiones bancarias y la inflación, hacen que esa opción tenga rentabilidad negativa.
Por contra, los tipos de interés siguen bajos y los préstamos hipotecarios se pueden negociar a un coste históricamente bajo.
Según los datos del Banco de España, el precio medio de los créditos hipotecarios está en sus valores más bajos: de media, el precio de los préstamos vivienda se quedó en el 1,57% TAE.
Hay entidades que ofrecen Hipotecas a plazo fijo del 1%; otras hipotecas variables a un tipo de euribor más 0,85%.
Con estas condiciones y una perspectiva de incremento en los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria se presenta como la mejor opción para el ahorrador e inversor.
¿Cuanto y en qué invertir?
Consulta con un Qualis Angel en tu zona para que entienda tu situación y te proponga inversiones inmobiliarias para lograr objetivos de rentabilidad segura.
Gastos deducibles que puede aplicar el propietario e inversor en la próxima declaración de la renta
/en Inversión Inmobiliaria, ParticularesCuando se acerca el fin de año natural (fiscal y tributario), conviene analizar la situación patrimonial y revisar que Gastos pueden deducirse propietarios y arrendatarios, ante los rendimientos de capital inmobiliario.
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Gastos generales de los rendimientos inmobiliarios
De forma general, se consideran como gastos deducibles aquellos necesarios para conseguir los rendimientos:
Se consideran como gastos deducibles los siguientes gastos anuales:
¿Qué importe se puede deducir el propietario de una vivienda alquilada?
El 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, el importe que queda tras restar todos los gastos relacionados con el alquiler.
Accede a la grabación de la Conferencia: «CONSEJOS PARA AHORRAR CON LA VIVIENDA EN EL IRPF»
Obras y reformas de Reparación
Si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducirse los gastos derivados de las obras de reparación y conservación en la propiedad. Estos gastos son:
A su vez, será deducibles los gastos de financiación que se haya solicitado con ese fin.
Hay límites que se establecen en función de los ingresos íntegros generados por el arrendamiento de la vivienda durante el año; el exceso que se genere, podría deducirse a lo largo de los siguientes 4 años (ver ganancias y pérdidas patrimoniales).
Obras y reformas de mejora
En este caso, se considera una inversión en la propiedad, por lo tanto, se incrementa el valor de adquisición del inmueble, que se puede deducir por amortización.
Gastos de amortización del inmueble
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
El importe no podrá exceder del 3% del mayor de estos 2 valores siguientes:
Renta de locales comerciales
Si el propietario no se considera gran tenedor y el/los arrendatarios destinen el local comercial a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería o Comercio, se puede incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, el importe de la rebaja en la renta arrendaticia que se haya acordado entre las partes en el alquiler del primer trimestre de 2021.
Compra de inmuebles (no vivienda habitual)
El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.
Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.
Compra de vivienda habitual
Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes de 2013.
En todo caso, puede aplicarse el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, con un máximo de 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más intereses.
Esa amortización debe hacerse antes de final de año para poder reducir un 15% la cuota a pagar, en la siguiente declaración de la Renta.
Reinversión inmobiliaria
Se puede eliminar o reducir la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, cuando se invierte en otra en un plazo máximo de 2 años, con excepción de los mayores de 65 años o por grado de dependencia.
Inmuebles en territorio extranjero
Si se posee un inmueble en el extranjero, debe declararse a través del modelo 720.
De no hacerlo, se califica al bien inmueble como ganancia patrimonial no justificada, además de sancionarse con multas.
Saldos de dudoso cobro
Cuando el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.
Separación o disolución de gananciales
Tras un divorcio en régimen de gananciales, o la disolución de la comunidad de bienes, no se tributará por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, si no se producen excesos de adjudicación.
Ganancias y pérdidas patrimoniales
El coste de la factura fiscal se puede reducir con pérdidas anteriores del patrimonio. Las ganancias derivadas de las transmisiones patrimoniales, la plusvalía, se deduce al transmitir elementos patrimoniales.
Para ello ha habido que tener un saldo negativo, debido a la transmisión de elementos patrimoniales , en los últimos 4 años.
Consulta las deducciones autonómicas
Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones.
Consulta con tu asesor inmobiliario la situación de tu patrimonio y las maneras de reducir los costes fiscales, mediante los gastos deducibles del Impuesto sobre la Renta (IRPF):
Cómo valorar tu vivienda antes de venderla
/en ParticularesAntes de poner en el mercado una propiedad inmobiliaria, se debe conocer el precio de mercado, comparando su ubicación, características y estado, con otras propiedades similares que están en venta o se han vendido recientemente.
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Valoración o Tasación
Si lo que se necesita es un documento oficial, que certifique el valor de la vivienda, se debe solicitar una tasación. Es lo habitual cuando se dan circunstancias como:
Para un propietario que está pensando en vender su vivienda, la valoración le permite estimar el precio más adecuado de salida, ya que se basa en cruces de datos con otras viviendas o testigos.
Teniendo en cuenta que la valoración está orientada a propietarios que quieren vender, se pueden obtener datos de diferentes maneras, para conseguir un precio de venta aproximado.
Valoraciones online de vivienda
Las valoraciones online, suelen ofrecer datos inmediatos, mediante el uso de algoritmos que combinan los datos de la propiedad con los de otras situadas en la misma zona.
Es una forma ágil de conseguir precios orientativos, pero hay que tener en cuenta el origen de los datos para la estimación.
Si son datos ofrecidos por portales inmobiliarios, serán precios de oferta de otras viviendas en venta; algunas de esas propiedades se anuncian directamente por parte de particulares, sin un estudio previo de valoración, por lo que el precio no suele ser acorde a la realidad del mercado y su precio inicial va sufriendo bajadas, para amoldarse a las propiedades que si se consiguen vender.
Las agencias inmobiliarias que habitualmente trabajan con contratos de exclusiva compartida, realizan un estudio de valoración, basado en testigos de propiedades vendidas, lo que supone disponer de un histórico de datos de precios reales de venta (escriturados en Notaría).
Valoraciones profesionales de vivienda
El agente inmobiliario especializado en la zona, conocedor de:
Son muchos los factores que influyen en la estimación de un precio adecuado para la venta de vivienda en su zona; apoyados por datos históricos de operaciones recientes, el asesor inmobiliario «Qualis Angel«, prepara un informe de mercado para que el cliente vendedor conozca el precio adecuado para vender su propiedad y que dicha transacción se ejecute en el menor tiempo.
Otra ventaja de contar con un consultor inmobiliario, es que el propietario puede consultar
Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?
/en ParticularesA quienes compren, hereden o reciban en donación un bien inmueble, les afectará el nuevo impuesto de plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
¿Significa que no se tendrá que pagar la Plusvalía? ¿En qué circunstancias? Si hay que pagar, ¿se pagará más o menos que con el método anterior?
Veamos la nueva situación y sus consecuencias:
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La sentencia del Tribunal Constitucional
Desde el 26 de octubre de 2021, se establece la anulación de la plusvalía municipal, con fecha puesta en vigor del 9 de noviembre de 2021
Son varias las sentencias previas, en menos de 4 años, que iban por el mismo sentido de esta última.
Se considera que el cálculo de la tasa local es inconstitucional, puesto que el sistema de cómputo objetivo no se corresponde con la realidad, lo que afecta al principio de capacidad económica, indicado en el artículo 31 de la Constitución.
Con la reforma, «se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.»
Por otra parte, la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, indica que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año: las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año.
Efectos del cambio legislativo
Los contribuyentes afectados por transmisiones inmobiliarias, tendrán 2 opciones para calcular la base imponible del impuesto:
El segundo es similar al método anterior, ya que el valor catastral del terreno se multiplica por unos coeficientes (nuevos) que varían según los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta su transmisión.
Los coeficientes del Ministerio de Hacienda, varían en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su venta:
La base imponible se obtendrá multiplicando los coeficientes al valor catastral del suelo en el momento de la venta del inmueble. En vendedor puede elegir utilizar como base la ganancia real.
Nunca se tendrá que pagar la plusvalía si la transmisión supone una pérdida
Esta es la principal conclusión de la norma para los propietarios que estén pensando en vender su propiedad inmobiliaria.
Para quienes compraron después de 2016, motivado por un cambio de trabajo, una separación u otra urgencia, y los importes de la compra y la venta son aproximados, pagará menos, y no tributará en caso de que venda con pérdidas., ya que la base imponible será menor que la obtenida por el método objetivo de coeficientes.
En el resto de los casos, cuando el valor de la transmisión tenga un importe superior al de adquisición, se tendrá que hacer el cálculo con una de los 2 métodos disponibles.
Los ayuntamientos tienen 6 meses para adaptarse, permitiendo rebajar el valor catastral del terreno hasta un 15%.
Según los técnicos de Hacienda, los consistorios perderán 78 millones de euros anuales, aproximadamente el 20% de los ingresos obtenidos por el tributo.
¿Qué hará mi ayuntamiento?
Para casos concretos, antes de tomar una decisión de venta de inmueble, es recomendable consultar con un asesor especializado en compraventas inmobiliarias.
Los Qualis Angels de las agencias de QualisOptima, están preparados para calcular los costes de venta de vivienda con los nuevos métodos.
Consulta al especialista inmobiliario en tu zona sobre tu caso concreto:
10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaSi necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.
Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:
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Contenidos
1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades
La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.
Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.
Los servicios en esta fase del proyecto:
2. Estudio de demanda inmobiliaria
Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos
Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario
Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
5. Análisis de puntos de venta
Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.
Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.
Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.
6. Marketing inmobiliario
El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.
Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:
Entre esas actividades de promoción, destacamos:
7. Comercialización de los activos inmobiliarios
Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.
8. Documentación del proyecto inmobiliario
Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
9. Informes de actividad
Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
10. Post venta inmobiliaria
La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.
La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
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Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias
/en Empresas InmobiliariasSegún Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.
Contenidos
¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?
Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que repercuten en la actividad de las inmobiliarias de Real Estate:
Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»
Las zonas tensionadas* son aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, así como aquellas en las que los precios hayan subido en los últimos 5 años un porcentaje de al menos 5 puntos del IPC.
Los fondos de inversión y grandes tenedores que posean propiedades en estas zonas, verán cómo se limitan los precios de los alquileres, según un «Índice de referencia de precios«*.
Con una moratoria de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley, se obliga a grandes tenedores, que sean personas jurídicas, a limitar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.
Se entiende por Grandes Tenedores, aquellos propietarios con más de 10 viviendas o más de 1.500 m2.
En cuanto a los pequeños propietarios, podrán incrementar en un 10% el precio del alquiler si acreditan haber realizado una rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores, o bien si han firmado un nuevo contrato de 10 años con sus inquilinos.
Recargos fiscales
Se permitirá a los ayuntamientos un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas vacías.
Se considera vivienda vacía a la que está desocupada por más de 2 años, en el caso de un solo propietario. Para propietarios de 4 o más propiedades de uso residencial, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% del IBI.
Se llegará al 100% de recargo para periodos de desocupación superiores a 3 años y hasta el 150% , para aquellos propietarios de 2 o más viviendas, que se encuentren desocupadas en el mismo término municipal.
Bonificaciones fiscales de los propietarios
El Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los propietarios, pasando del del 60% del IRPF al 50%.
El Gobierno prevé casos concretos en los que esa reducción se puede aumentar. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida.
Si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los 2 últimos años, la reducción se elevará al 60% de nuevo.
Devolución de Pagos por adelantado al promotor
El promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato.
Habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.
El promotor, además, tendrá que entregar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.
Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida
Buscando un mayor parque público de alquiler, se reserva el 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social).
Existe una compensación a los promotores (monetaria, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%), que los representantes de estas empresas ven insuficiente.
Es un planteamiento criticado por el sector, ya que dificulta la venta de viviendas y desestimula y la inversión inmobiliaria, como se ha podido observar en las zonas donde se han puesto en marcha iniciativas similares, como en Barcelona.
Vivienda asequible incentivada
Se pretende incrementar la oferta «a corto plazo» con un precio «asequible».
Los inmuebles afectados son los de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
El bono para jóvenes
El bono vivienda sufragará parte del importe del alquiler, con una ayuda de 250 euros mensuales.
Es algo que ya aplicó en España entre el 2008 y el 2012 y que está en vigor en Francia.
Expertos del sector inmobiliario y financiero, avisan de que estas medidas, lejos de lograr el objetivo inicial, acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando los precios de los alquileres.
*El Índice de referencia de precios y las zonas tensionadas, se determinarán a lo largo de los 18 meses siguientes a la aprobación de la Ley Vivienda. Además, quedará en manos de las Comunidades Autónomas, aplicar el control de precios.
7 Requisitos para la declaración de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaPara poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.
Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.
Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Cuando son edificios, se hace constar:
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Modalidades de declaración de obra nueva
Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:
La obra nueva terminada
Cuando está totalmente acabada la construcción.
La obra nueva en construcción
Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.
Los Requisitos para la declaración de obra nueva
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad
En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:
1.- Licencia del Ayuntamiento
Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.
Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.
Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
2.- Técnico competente
En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:
Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
3.- Seguro decenal
Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).
Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).
4.- El Libro del Edificio
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.
5.- Cédula de habitabilidad
También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.
6.- Certificado de eficiencia energética
Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.
7.- Inspección técnica del edificio
Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.