Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.
Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:
Diferencia de superficies
En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.
Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.
Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:
- Fincas: expedientes de cabida (Artículos 201-203 Ley Hipotecaria)
- Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH)
Titular registral o vendedor
En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.
Comprobar en estos casos:
- Registro voluntario
- Registro de la Propiedad
- Fe Registral y terceros de buena fe
Menores o incapacitados
En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.
Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.
- Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
- Intervención del Ministerio Fiscal
- Tasación del inmueble
- Autorización para comercializar o autorización para vender
Gestión de Herencias
La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:
- Venta de los derechos hereditarios
- Herencias yacentes
- Plazos y trámites previos
Cancelaciones de cargas hipotecarias
Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.
De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:
- Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
- Subsistencia de las cargas
- Orden de ejecución
- Cancelación notarial / provisiones
Afecciones fiscales
Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.
Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.
Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.
Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.
Derramas de la Comunidad
En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).
Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).
Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.
Diferencias de valores de la vivienda
El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.
Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».
El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.
Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio
Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).
En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.
Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.
Contratos de arras
Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.
Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.
Por defecto, las arras son las Confirmatorias.
Condición suspensiva o resolutoria
Son parte de las condiciones del contrato,
La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).
La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.
Fiscalidad de la venta de vivienda
Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.
En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.
Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.
Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.
El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:
Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:
Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Un evento inmobiliario diferente: MeetingDay´24
/en InmobiliariaEl próximo meeting day de QualisOptima se celebrará en San Sebastián, ejerciendo de anfitriona Agencia Inmobiliaria Araxes y promete ser un encuentro para recordar.
Contenidos
El golpe Inmobiliario
«El Golpe Inmobiliario» se celebrará el 23 de Febrero de 2024 y tendrá una antesala el día anterior, con la reunión BrainsDays, en una jornada en la que intervendrán los representantes de las agencias inmobiliarias con más reseñas en España, para debatir sobre innovación y mejora de la profesión inmobiliaria.
Si estás cansado del formato habitual de los eventos inmobiliarios de los últimos años, te animamos a participar en un Congreso diferente, que se centra en el agente inmobiliario, con actividades dinámicas de enriquecimiento personal y grupal, además de mejorar la productividad profesional.
El evento será conducido por Sergio Arrospide, humorista, actor, presentador y guionista.
Prometemos pasarlo bien, porque lo tenemos todo a favor: las ganas de vernos, de aprender, de participar en las actividades, de comer realmente bien, de disfrutar de unas vistas espectaculares.
Iñigo Garaicoechea, gerente de Araxes, destaca «la ubicación única del Congreso, sobre la bahía de San Sebastián, en el Hotel Monte Igueldo, con vistas al mar y a las montañas de Guipúzcoa.
El evento está orientado a conocerse entre los participantes, habrá entrevistas para entender la situación del mercado inmobiliaria, participará Xabier Olza, desarrollador de programas de liderazgo en BeLiquid,…
Y más sorpresas que tendrás que descubrirlas asistiendo al evento.»
Inscripción al Meeting Day’24
Te esperamos el próximo 23 de febrero en Donostia, con toda la actualidad inmobiliaria y las previsiones para el 2024; hablaremos de tendencias en la experiencia del cliente, financiación, comunicar con emoción, métodos productivos para ser Agentes Top.
Todo ello con talleres prácticos. Además de temas de marketing y tecnología que te van a encantar.
Cerraremos la jornada con una cena de la familia QualisOptima en el restaurante Tenis de Ondarreta, situado junto al famoso peine del viento de Chillida y podremos disfrutar de la mejor gastronomía vasca.
Debate «Cómo afrontar los retos del 2024»
El día anterior, se celebrará una jornada de trabajo, que reunirá a los gerentes de las agencias de QualisOptima, así como a gerentes de otras agencias inmobiliarias invitadas, que tienen una presencia destacada en el ranking de reseñas de inmobiliarias.
La reunión será de mañana y tarde y después habrá una cena, organizada previa confirmación, así como la asistencia al día siguiente al MeetingDay24. Si te interesa, inscríbete:
Reunión «BrainDays» del 22 de febrero de 2024
Cómo fue nuestro Meeting Day 2023
Cómo cancelar tu hipoteca variable sin pagar comisión
/en InmobiliariaSi tu hipoteca es variable, estás a tiempo de cambiarla: Hasta el 31 de diciembre de 2023, no tendrás que pagar ninguna comisión por cancelarla anticipadamente.
En los últimos meses, el Euribor, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas variables en España, ha experimentado una fuerte subida.
Esto ha provocado un aumento de las cuotas hipotecarias para los hogares que tienen una hipoteca variable.
Ante esta situación, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, de medidas para la reducción de la carga financiera en el ámbito de la vivienda y el alquiler.
Una de las medidas incluidas en este Real Decreto es la suspensión de las comisiones de cancelación anticipada para las hipotecas variables.
Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, nuestro colaborador WYPO, ofrece un simulador para que veas lo que puedes ahorrarte:
Contenidos
¿Cómo se cancela una hipoteca variable sin comisión?
El proceso para cancelar una hipoteca variable sin comisión es muy sencillo y solo requiere unos pocos pasos:
Gastos de cancelación
Ten en cuenta que, además de la comisión de cancelación, también tendrás que asumir otros gastos asociados al proceso, como los de notaría, registro y gestoría. Estos gastos suelen oscilar entre los 600 y los 1.000 euros.
¿Es una buena idea cancelar mi hipoteca variable?
La decisión de cancelar una hipoteca variable sin comisión es una decisión personal que debes tomar en función de tu situación financiera y de tus objetivos.
Si estás pensando en cancelar tu hipoteca variable, debes tener en cuenta los siguientes factores:
La cancelación anticipada sin comisión de una hipoteca variable es una oportunidad única para los hipotecados a tipo variable. Si estás pensando en hacerlo, no lo dudes y ponte en contacto con tu banco para comenzar el proceso.
Comprueba si te compensa el cambio de hipoteca:
Consejos adicionales
Si estás pensando en cancelar tu hipoteca variable, te recomendamos que sigas estos consejos:
Recuerda que la cancelación anticipada sin comisión es una oportunidad única para que los hipotecados a tipo variable puedan mejorar sus condiciones financieras y ahorrar en el largo plazo.
Si estás pensando en hacerlo, no lo dudes y ponte en contacto con tu asesor inmobiliario de las agencias de QualisOptima, para comenzar el proceso:
Cómo calcular el precio de una vivienda para venderla en el mercado
/en Inmobiliaria¿Quieres vender tu casa? Entonces, una de las primeras preguntas que te harás es: ¿cuánto vale?
Intentar hacer una valoración de tu vivienda por tu cuenta puede ser un error.
Cuando es uno mismo quien valora su propia vivienda, suele hacerlo basándose en criterios más personales y subjetivos que en criterios objetivos de mercado.
Tendemos a sobrevalorarla, lo que lleva a fijar un precio de salida excesivamente elevado y esto hace que la vivienda se queme en el mercado.
Contenidos
Conceptos básicos sobre el precio y el valor de una vivienda
Antes de empezar, es importante que tengas claros dos conceptos básicos:
Cómo valorar tu vivienda antes de sacarla al mercado
Para saber cuánto vale tu casa, puedes usar herramientas de valoración online gratuitas, como el informe de valoración que ya conoces, ofrecido por las agencias de QualisOptima.
En este caso, la valoración es aproximada, aunque se tomen numerosos datos y características que aproximan el precio al valor real.
Es recomendable consultar con un profesional del mercado inmobiliario, que se acercará en persona a la propiedad para inspeccionarla y definir un precio de mercado en función de sus características, entorno y tendencia de transacciones y precios de la zona.
El asesor te ofrecerá un análisis comparativo de mercado en el informe profesional de valoración, con datos de otras propiedades similares vendidas recientemente.
Nuestro consejo
Nuestro consejo es que, a la hora de valorar tu vivienda, cuentes con el asesoramiento de un experto inmobiliario. Son ellos quienes realmente conocen los precios en la zona a los que se están vendiendo viviendas; ¡ojo! y las que no se venden.
Cuenta con un Qualis Angel para valorar tu vivienda. Estamos convencidos de que acertará con el precio óptimo para vender tu vivienda rápidamente, no quemarla en el mercado y conseguir que obtengas la mayor rentabilidad posible en la operación.
Valorar tu vivienda adecuadamente es esencial para venderla rápidamente y al mejor precio.
Por eso, te recomendamos que cuentes con el asesoramiento de un profesional del mercado inmobiliario.
Te ofrecemos una herramienta de valoración, para conseguir un informe gratuito de tu vivienda, con el valor de mercado actual:
Video guías de QualisOptima
En QualisOptima hemos creado una serie de videos instructivos sobre el proceso de venta de un inmueble.
En ellos, abordamos todos los aspectos fundamentales de la venta inmobiliaria, para que los vendedores se anticipen a los problemas y se consiga el objetivo, con el asesoramiento y acompañamiento de un Qualis Angel.
Aquí tienes los títulos de los videos disponibles:
Si quieres recibir en tu buzón de correos los videos con los consejos para vender bien tu vivienda, cuéntanos tu situación:
Consigue las videos para la venta de tu propiedad
Black Friday y ofertas inmobiliarias
/en Compraventa de viviendaEl Black Friday se ha extendido a productos y servicios inmobiliarios, que ofrecen tanto servicers inmobiliarios, promotoras y agencias inmobiliarias.
Lo que inicialmente era un día de rebajas tras el día de acción de gracias en EEUU, para incentivar las compras antes de Navidad, se ha importado a España y se ha convertido en una semana de ofertas y descuentos, e incluso en un mes entero.
Servicers inmobiliarios lanzan a principios de Noviembre campañas de descuentos, como en el caso de Altamira, de doValue España, sobre más de 1.400 inmuebles, con una rebaja media del 12% (en algunos casos de hasta el 62%) sobre el precio original.
Otro servicer, en este caso Solvia, tiene una campaña de Black Friday llamada “Inmuebles con descuento”, a través de la cual apuestan por ofrecer activos con bajadas continuadas de precio. Cuenta con una cartera de más de 2.000 activos (residencial, terciario y suelos), con un coste medio de 108.000€ y un descuento del 15%.
Escogecasa, la inmobiliaria de Abanca, tiene una campaña activa durante todo el mes, con una selección de propiedades con el 15% de descuento.
Algunas de estas compañías añaden otras promociones, como gastos de notaría sin coste, en el proceso de compra de los inmuebles cuando sean de hasta 500 euros.
En el caso de las agencias inmobiliarias, también se ofrecen ofertas y descuentos, en algunos casos sobre propiedades, en otros sobre los honorarios sobre los servicios de gestión.
Muchos propietarios, como consumidores de ofertas del Black Friday, están concienciados de que es un momento para hacer un esfuerzo y rebajar el precio de su propiedad en venta. Hay otros que prefieren no modificar el precio de venta, pese a esa tendencia.
BON LAR, agencia de QualisOptima en Madrid, ofrece durante las 2 semanas anteriores al Black Friday, un descuento del 25 % de descuento en los honorarios sobre todos los encargos que se firmen de venta en esas fechas.
Todos los encargos de VENTA o ALQUILER que se firmen entre el 6 y el 24 de noviembre, ambos inclusive, contarán con un descuento del 25% en los honorarios.
INMOHOGARES, con oficinas en Murcia y Cartagena, ofrecen una selección de viviendas con descuentos:
Tan solo esta semana tienes la oportunidad de comprar una vivienda en Murcia o Cartagena con un descuentazo en nuestro Black Friday Inmobiliario. Descubrirás una selección de viviendas para que flipes en colores…🎨
En Agencia La Playa, en Gijón, añade oportunidades de propiedades en oferta, durante la semana inmobiliaria:
La Inmobiliaria Ordunte en Bilbao ha conseguido que variso de sus clientes propietarios, hagan un descuento sobre el precio de venta de sus inmuebles, para un total de 20 propiedades seleccionadas:
Consejos para la mejora de las condiciones de tu hipoteca
/en Compraventa de viviendaQualisOptima organizó, junto a Wypo, una charla para explicar la situación del mercado hipotecario y las opciones para conseguir las mejores condiciones en la hipoteca, sea nueva o cambiando la actual.
Elena Ansótegui, CEO de Wypo, cuenta con más de 15 años de experiencia, vinculada al sector de derecho y a negocio, en entidades públicas y privadas. Joaquín García, Relaciones con entidades financieras y proceso de back-office, para ayudar a los solicitantes de hipotecas.
Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:
Contenidos
Actualidad del sector hipotecario
Son «tiempos revueltos»: hay que partir del contexto macroeconómico y para ello, a su vez lo tenemos que enlazar con el concepto más básico que es el de la hipoteca, que es la hipoteca.
Es un producto financiero a partir del cual un cliente recibe una suma de dinero para comprar un inmueble, que aparece como garantía.
Para el comprador, para la persona que adquiere la hipoteca, aparecen dos obligaciones principales. Una es devolver esa suma de dinero y otra la de pagar los intereses generados.
Esos intereses son el precio del dinero. Y se fijan a través de un tipo de interés, que puede ser variable, mixto o fijo:
Las hipotecas variables son las más sensibles, porque están vinculadas al euribor. Pero las hipotecas fijas, también porque los bancos para fijar el precio del dinero, que van a estar marcados por lo que en marca el Banco Central Europeo, que viene determinado por la inflación.
Hay un encarecimiento de la financiación para adquirir un inmueble. Y las hipotecas variables existentes todavía van a tener cuotas a la alza.
Es cierto que se esperan recortes del precio del dinero a finales del 2024, ero siendo realistas, no se espera que baje el euribor por debajo del 2% a medio plazo.
El BCE tiene que vigilar, porque estamos en riesgo de desaceleración económica. Y en conjunto con el conflicto bélico presente y la realidad actual, hay una dificultad para realizar previsiones.
Los bancos no trasmiten que vayan a hacer unas fuertes subidas, pero tampoco nos transmiten que vayan a hacer las fuertes bajadas.
Características de las hipotecas
Según las características del solicitante, el importe financiable y el plazo de amortización, encontramos diferentes condiciones en las hipotecas:
¿Se puede cambiar la hipoteca?
Si, con la nueva normativa y con plataformas de gestión hipotecaria como Wypo, es más fácil cambiar la hipoteca y de entidad financiera.
Funciona muy parecido a la formalización de una nueva hipoteca:
El banco te va a pedir una serie de documentación. Vas a recibir una serie de ofertas, te vas a decidir, vas a empezar los trámites con el nuevo banco y tienes que hacer la cancelación de la antigua hipoteca. Es la forma que los bancos suelen entrar y existe la subrogación entre entidades.
Lo más importante es saber que no hay gastos asociados a la nueva hipoteca.
Si que hay unos gastos asociados a la cancelación, el resto de gastos los paga el nuevo banco, salvo la tasación.
Por otro lado, hay muchos incentivos para pasar de variable, de hecho, hay un Real Decreto en virtud del cual el banco no te puede aplicar la comisión de cancelación de amortización total.
Cuotas de las hipotecas
Ejemplo de hipotecas a 30 y a 35 años, con diferentes cuotas e intereses pagados:
Dudas sobre hipotecas respondidas por los expertos
Los asistentes a la charla, realizaron varias preguntas, como las siguientes:
Si quieres obtener las respuestas, accede a la grabación:
Accede a la grabación de la charla «La Hipoteca en tiempos revueltos»
Simuladores de hipotecas: nueva y de mejora de la existente
Gracias al acuerdo entre QualisOptima y Wypo, puedes realizar varias simulaciones de hipotecas, en función de tu situación:
Una de cada cinco viviendas, son compradas por extranjeros
/en Compraventa de viviendaLas compras de viviendas en España por parte de extranjeros han representado el 21,4% del total de operaciones entre enero y junio de 2023, según los datos del primer semestre de 2023, del Consejo General del Notariado.
Fuente: Idealista, con datos del Consejo General del Notariado
Las previsiones del segundo semestre de 2023 y principios de 2024, apuntan a un repunte de la actividad, impulsado por
Hablando solo del ámbito residencial, dentro de las 67.983 operaciones realizadas por extranjeros, un 56,8% han sido efectuadas por residentes, un 3,4% por debajo de la cifra alcanzada el año pasado.
Los extranjeros no residentes, por otra parte, llevaron a cabo el 43,2% restante de las compras.
Los extranjeros no residentes siguen pagando mayores importes por sus viviendas (2.598 euros/m2) que los residentes (1.676 euros/m2 ) y los nacionales (1.574 euros/m2).
El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 2,8% interanual y el de los residentes un 2,9%.
El comprador nacional se sitúa por debajo de ambos al cifrar un incremento del 0,7% en la primera mitad del año.
La compraventa de vivienda libre por compradores extranjeros aumentó en cuatro comunidades.
Los incrementos se dieron en sobre todo en estas zonas:
Madrid, con oficinas de Qualis en Rivas Vaciamadrid (BON LAR) y Getafe (OhKey!), sigue congregando un alto porcentaje de las viviendas compradas por extranjeros, al igual que Baleares, con presencia de Palmer Inmobiliaria.
En cuanto a la inversión inmobiliaria en general, de propiedades de diferente tipología, la distribución de las compras por parte de extranjeros se aglutina, por volumen, en un 50% entre residencial y hotelero:
Inversión inmobiliaria extranjera por tipologías (fuente: CincoDias)
En cuanto al mercado inmobiliario de lujo en España, se sitúa como el primer destino en Europa, preferido por compradores con una riqueza superior a 30 millones de euros (fuente: Informe del Mercado de Vivienda de Lujo en España de Hiscox.).
Cómo afrontar la incertidumbre al contratar o cambiar una hipoteca
/en Compraventa de viviendaEn el momento de buscar casa, si es necesaria financiación para la compra, los expertos recomiendan hacer un estudio previo de la cantidad que se puede conceder, para ajustar la búsqueda de vivienda a la realidad del importe disponible.
Y antes de solicitar una hipoteca, hay que tener ahorros para la entrada y los gastos de notaría, registro e impuestos.
Pese a la subida de costes de la hipoteca, no se espera una gran disminución de la demanda ni una caída generalizada en el precio de la vivienda en España.
Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:
Contenidos
Elección del Tipo de hipoteca
Tras la escalada de tipos de interés entre 2022 y 2023, que ha posicionado al euribor por encima del 4% (noviembre 2023), parece razonable buscar hipotecas a plazo fijo, pero en todo momento debemos evaluar diferentes opciones entre fijo, variable y mixto.
A la hora de planificar la financiación, conviene recordar que en las hipotecas, la proporción entre la cantidad prestada y los intereses cambia con el tiempo, con más pagos de intereses al principio y más pago del principal al final.
Las hipotecas a tipo variable pueden tener un costo de financiación más bajo, pero con un riesgo mayor debido a la falta de estabilidad en las cuotas.
Las hipotecas mixtas, que combinan un período fijo y variable, son una opción popular para equilibrar el riesgo y el costo.
Las hipotecas a plazo fijo de 5, 10 o 15 años, son una opción interesante para estabilizar la cuota y pasar la turbulencia financiera. Las entidades financieras ofrecen hipotecas fijas atractivas para retener clientes y blindar cuotas, pero es importante considerar los costos y condiciones.
Se puede optar por reducir las cuotas mensuales o acortar el plazo de tu hipoteca al amortizar parcialmente, dependiendo de tus objetivos y condiciones bancarias.
Amortizar la hipoteca antes de tiempo puede conllevar costos adicionales, y suele ser más común cuando la hipoteca está avanzada en el tiempo.
Se puede cambiar de hipoteca a largo plazo, si las condiciones y costos son más favorables, incluso en contratos de 25 o 30 años.
Si quieres conocer más sobre la situación del mercado hipotecario, te invitamos a asistir a la charla organizada por QualisOptima y WYPO:
Consejos para los que ya tengan hipoteca
Una vez que el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 4,5%, con el Euríbor alcanzando el 4,2%, se espera una estabilización y disminución del Euríbor a medio y largo plazo.
Para asegurar una cuota hipotecaria competitiva y la posibilidad de cambiar de hipoteca, las hipotecas mixtas con comisiones de cancelación bajas (0-0.25%) son una buena opción.
En los últimos meses, el Euríbor ha experimentado aumentos inesperados, lo que ha afectado a quienes optaron por hipotecas variables.
Cambiar de hipoteca puede ser complicado si la hipoteca tiene menos de un año de vida.
Se recomienda buscar opciones para cambiar de hipoteca y minimizar los intereses pagados.
Si tienes una hipoteca variable, una opción es cambiar a una hipoteca mixta, con un plazo de 3 años para enfrentar la volatilidad financiera.
Las personas que firmaron hipotecas con condiciones desfavorables, como cuotas finales elevadas o hipotecas al 100% del valor de tasación, pueden encontrarse atrapadas en situaciones difíciles.
Cambiar de banco para mejorar las condiciones de la hipoteca, puede ser beneficioso si el diferencial de la hipoteca es alto o el plazo es de más de 30 años.
Siempre se puede negociar con el banco, buscando soluciones si existen dificultades para pagar la hipoteca.
Inscripción Conferencia «La hipoteca en tiempos revueltos»
QualisOptima organiza una charla online gratuita, con los expertos de WYPO, Elena Ansótegui, CEO y Sergio García Calvo, responsable de Relaciones Financieras, para aclarar la situación actual del mercado hipotecario.
El temario propuesto, para informar a los asistentes:
1.- Actualidad del sector hipotecario (en tiempos revueltos)
2.- Características de la oferta hipotecaria 2023
3.- Tendencia: la portabilidad de hipotecas
4.- Lo que no son cuentas con cuentos
5.- Estar preparado para….
6.- Lo que tengo que saber antes de pedir hipoteca
7.- Consejos clave para obtener la mejor hipoteca posible
9.- Bonus extra: tips para ganar en velocidad
10.- Simplificando lo complejo
Inscripción gratuita a la charla (en directo o grabación):
Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:
QualisOptima es el primer grupo inmobiliario que se incorpora a la Asociación DEC
/en Agencias QualisCon el objetivo de desarrollar las mejores prácticas en Experiencia de Cliente y Experiencia de agentes inmobiliarios, QualisOptima se une como socio a DEC, la Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente.
QualisOptima se incorpora a la Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente (DEC), organización profesional que promueve el desarrollo e implementación de las mejores prácticas y la búsqueda de la excelencia en la Experiencia de Cliente.
El objetivo es mejorar la experiencia del propietario, comprador, inquilino e inversor inmobiliario, en el proceso de compraventa de inmuebles.
El sector de la intermediación inmobiliaria se ha visto castigado históricamente por mañas prácticas de algunos de sus miembros. QualisOptima quiere liderar al sector, superando las expectativas de los clientes de forma continua, lo que es parte de su Visión y requiere de una transformación de las empresas inmobiliarias, su cultura, sus procesos, sus tecnologías.
El foco debe ser el cliente y cada decisión debe estar pensada y orientada hacia él, siendo una filosofía de negocio que debe ser compartida por todos los empleados.
Las empresas inmobiliarias de QualisOptima, también buscan mejorar la experiencia de sus empleados, los asesores inmobiliarios, denominados «Qualis Angels», sobre estos pilares:
Impulsada por profesionales que lideran esta especialidad en algunas de las más destacadas empresas españolas e internacionales, DEC es un referente en Experiencia de Cliente en el mercado español actualmente y está trabajando en su expansión internacional, especialmente en el ámbito de habla hispana.
La organización tiene como objetivo contribuir a desarrollar el concepto de Experiencia de Cliente en toda la sociedad para que las empresas que la forman sean reconocidas por entregar una experiencia única, diferencial y rentable, generadora de fuertes vínculos con los clientes y de resultados sostenibles en el tiempo.
DEC desarrolla eventos, informes, iniciativas y actividades formativas que proporcionan herramientas y conocimientos para potenciar el trabajo en experiencia de cliente.
QualisOptima le aportará a la Asociación su experiencia y compartirá datos del sector inmobiliario, como referente en las localizaciones donde se encuentran las oficinas; el acuerdo contribuirá a que las agencias inmobiliarias mejoren su posicionamiento como empresas pioneras y evangelizadoras en Experiencia de Cliente.
Rebeca Pascual, directora de marketing a de A10 Inmobiliaria en Navarra, en el X Congreso DEC. Al evento también asistió Jose Ignacio de Diego, CEO de BonLar y Presidente de QualisOptima.
La Asociación DEC ha sido fundada por 29 grandes marcas impulsoras de la Experiencia de cliente:
Aena Aeropuertos, Alsa, Altadis, Asisa, Banco Santander, Bain&Company, Cetelem, Cigna, Coca-
Cola, Correos, Endesa, E-on, EOI, Everis, Gas Natural Fenosa (Naturgy), Grass Roots, IATA,
Iberia, Laboral Kutxa, Mapfre, Mercedes Benz, MdS, MetLife, Mutua Madrileña, Opticalia,
Parques Reunidos, Salesforce y Segurcaixa Adeslas. Al día de hoy DEC integra más de 150
empresas y más de 80 socios particulares.
La plataforma inmobiliaria QualisOptima es la unión de las agencias inmobiliarias líderes en sus
zonas, cooperando para formar la mayor fuerza de ventas inmobiliarias en España.
Reúne a más de 300 profesionales inmobiliarios y está formada por A10 Inmobiliaria en Pamplona
(Navarra), Agencia La Playa en Gijón (Asturias), Araxes en San Sebastián (Gupuzkoa), Bon Lar en Rivas Vaciamadrid (Madrid), Ordunte en Bilbao (Bizkaia), Palmer Alma Mediterránea en Palma de Mallorca (Baleares) y Vigo (Pontevedra), Paso Correcto en Getafe y Leganés, Percent Servicios Inmobiliarios en Valencia, Santiago, Sevilla, Zaragonza y Lisboa, Inmohogares en Cartagena y Murcia.
12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda
/en Compraventa de viviendaCesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.
Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:
Contenidos
Diferencia de superficies
En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.
Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.
Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:
Titular registral o vendedor
En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.
Comprobar en estos casos:
Menores o incapacitados
En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.
Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.
Gestión de Herencias
La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:
Cancelaciones de cargas hipotecarias
Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.
De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:
Afecciones fiscales
Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.
Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.
Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.
Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.
Derramas de la Comunidad
En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).
Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).
Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.
Diferencias de valores de la vivienda
El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.
Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».
El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.
Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio
Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).
En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.
Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.
Contratos de arras
Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.
Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.
Por defecto, las arras son las Confirmatorias.
Condición suspensiva o resolutoria
Son parte de las condiciones del contrato,
La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).
La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.
Fiscalidad de la venta de vivienda
Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.
En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.
Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.
Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:
Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.
El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:
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