Consejos para Propietarios y venta de inmuebles
Haciendo un poco de balance del año que hemos cerrado, todos los expertos coinciden en que 2022 fue un buen año para el sector inmobiliario. Ahora bien, ¿cuáles son las previsiones de cara a 2023? ¿Continuará la tendencia de 2022 o viviremos un cambio de ciclo? A continuación, despejamos tus dudas.
Si quieres vender o alquilar una vivienda, necesitas tener un Certificado Energético. De lo contrario, podrías enfrentarte a una multa de entre 300 y 6.000 €. Se trata de un documento obligatorio desde hace ya varios años.
A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber.
Si estás ante la compra de tu nueva vivienda, probablemente sepas que hay otros gastos que deberás de asumir, además del importe de la vivienda propiamente dicha. Pero, ¿sabes si tendrás que pagar Impuesto de Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)? A continuación despejamos todas tus dudas.
Siempre que realizamos una operación inmobiliaria, hay que tener en cuenta las posibles consecuencias fiscales de la misma. Una correcta planificación fiscal resulta imprescindible de cara a cualquier operación y condiciona completamente el éxito (o fracaso) de la misma. A continuación, nos centraremos en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).
El Abogado Francisco Jesús Pérez, Socio de Agencia La Playa de Gijón, es el encargado de explicar qué es la nuda propiedad y diferenciarlo del usufructo.
QualisOptima organiza el evento online «Vende tu casa y continúa vivienda en ella», de inscripción gratuita, para verla en directo y consultar las dudas al ponente, o para consultar la grabación en video.
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso.
La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.
Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.
Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo.
Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.
La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Habitualmente, quienes venden la nuda propiedad, son
La modalidad más habitual de venta es la de recibir el dinero, bien en un pago único, bien percibiendo una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.
El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.
El precio de venta suele establecerse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado.
El valor de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de las personas que se reservan el usufructo, es decir, en función de las edades y el sexo.
En cuanto a los impuestos, como el vendedor suele ser mayor de 65 años, y transmite su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
En esta Conferencia te daremos más información sobre la Nuda Propiedad, respondiendo a estos temas:
Inscripción gratuita a la conferencia, en directo el miércoles 16 de Noviembre, o para ver la grabación tras esa fecha:
Si tu vivienda no cumple con tus necesidades actuales o necesitas venderla por otros motivos, es muy importante que, antes de lanzarte de lleno al proceso de venta, sepas cómo calcular el valor de la misma. Acertar o no en la determinación del valor real de tu vivienda en venta desde el inicio, condicionará por completo el proceso.
La Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por QualisOptima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.
Los ponentes son:
Consiste en que un administrador de fincas o el Presidente de la Comunidad, certifique el estar al corriente de los gatos en la Comunidad.
La Ley de la Propiedad Horizontal estipula que para firmar en escritura pública una compraventa de vivienda, es obligatorio presentar el certificado.
Es un documento que genera confianza, transparencia y veracidad sobre la propiedad, de cara a los compradores.
La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.
Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.
Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.
El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.
Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.
Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.
¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?
Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.
Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.
Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.
En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.
El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.
No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.
Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.
Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.
Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.
Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?
Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.
Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.
Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.
Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.
Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.
No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.
Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.
En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:
Accede a la grabación de la Conferencia: Gestión de compraventa de vivienda con derrama:
¿Sabías que invirtiendo en España puedes obtener el permiso de residencia? Existen varias alternativas, y la forma más sencilla es invirtiendo en vivienda. A continuación te contamos todo lo que necesitas saber sobre la inversión inmobiliaria en España y el permiso de residencia, también llamado Golden Visa.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente