Consejos para Propietarios y venta de inmuebles
A menudo nos encontramos con personas que quieren vender un piso desde otra ubicación diferente a la que residen, pero no pueden o no quieren desplazarse a la ciudad en la que se encuentra el piso para gestionar ningún aspecto de la venta.
Esta situación es todavía más frecuente desde 2020 y los cambios en las costumbres implantados desde la pandemia.
D. Antonio Sarabia es el abogado que obtuvo la primera sentencia de divorcio en España, en 1981. Contamos con su experiencia y con la de su hijo, abogado experto en Derecho Mercantil, para resolver las dudas habituales sobre la vivienda, en casos de separación o divorcio.
España es uno de los países con mayor tasa de separaciones y divorcios; como resultado, se producen muchas consultas jurídicas al rededor de la gestión de la vivienda familiar.
En la Conferencia organiza por QualisOptima «Cómo gestionar la vivienda en caso de separación o divorcio«, se citan y resuelven las más comunes:
La regulación no es la misma en toda España, aunque en la práctica hay un denominador común: el inmueble que se quiera vender por parte de un matrimonio en separación, divorcio o nulidad, exige la conformidad de ambos copropietarios.
La propiedad inmobiliaria sufre un cambio jurídico cuando se convierte en la vivienda de la unidad familiar y otro cuando se disuelve la sociedad de gananciales.
La compraventa de una vivienda por parte de una pareja, se rige en función de si acuerdan un régimen de Gananciales o de capitulaciones (separación de bienes).
Es un acto voluntario, un pacto por el cual dos personas, sean de distinto sexo o el mismo, deciden que el régimen conyugal sea uno u otro.
En España la norma común es la aplicación del régimen de Gananciales; para otorgar las capitulaciones, se debe pasar por el notario y declarar la separación de bienes. Se puede hacer antes, durante o después del matrimonio.
En Cataluña, Valencia y Baleares, el régimen es el de separación absoluta de bienes.
Gananciales se establece que es lo que se obtiene durante el matrimonio. Existe presunción legal de que todo el patrimonio, durante el matrimonio, es ganancial. Hay excepciones, como el patrimonio procedente de Herencias, donaciones o indemnizaciones por incapacidad.
Se considera como Privativo, todo lo conseguido anteriormente al matrimonio.
Para transmitir una propiedad, no es necesario pasar por el Notario. De hecho, se evita un coste y es un proceso que puede realizarse en la agencia inmobiliaria, al preparar el documento privado de compraventa en el que se establezca cómo se hace la transmisión del bien. Las inmobiliarias ofrecen el contrato de arras, teniendo en cuenta que la propiedad todavía no se ha transmitido y no se resuelve hasta el contrato de compraventa.
Por el artículo 85 del Código Civil, la disolución de la sociedad se produce por la muerte, por capitulaciones matrimoniales, separación conyugal, divorcio o nulidad. Las 3 últimas causas tienen los mismos efectos jurídicos tras la sentencia.
Pero es distinto resolver la sociedad que liquidarla: Cuando hay una separación o divorcio, la sociedad queda disuelta, pero no liquidada. Se mantiene el carácter ganancial de la vivienda, aunque haya sentencia de separación.
La vivienda no cambia de naturaleza y sigue siendo un bien ganancial.
Para la venta de una vivienda en copropiedad, siempre se necesita la firma de los dos titulares.
En una disolución, hay que comprobar si una de las partes tiene adjudicado el uso y disfrute de la vivienda. En ese caso, hay que ir a un procedimiento judicial, el de disolución de la sociedad de gananciales.
El Procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales implica inventariar, auditar y repartir los bienes.
Se exige la conformidad de ambos copropietarios, pero, tras la liquidación de la sociedad de gananciales, uno de los dos podrá exigir la disolución, al ser co-propietario, dejando de ser la vivienda un bien ganancial.
Si hay hijos menores de edad y el juez adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, es inviable la venta.
Si hay derecho de uso a menores de edad, no se puede vender, hasta que se llegue a la mayoría de edad de todos.
O que se solicite un procedimiento de cambio de vivienda, para que deje de ser el único domicilio familiar.
Para vender, si uno no quiere, se requiere la acción de división de cosa común, que se suele terminar con una subasta pública.
El ilustre abogado D. Antonio Sarabia
En el caso de que el bien sea Privativo, se puede vender, salvo que constituya vivienda familiar y haya menores de edad, con derecho de uso para ellos y el tutor.
Si el Registro Propiedad establece que el bien es privativo, el propietario es el titular registral de la vivienda.
No se podrá vender cuando el ocupante dela vivienda, que tienen la guardia y custodia de los hijos menores de edad, haga valer su derecho de uso.
El artículo 1357 del Código Civil indica que aunque, aparentemente sea privativo, si hay una hipoteca pagada por uno de los cónyuges antes de casarse, se transforma en un inmueble de naturaleza mixta: parte privativa, parte ganancial. En ese caso, se establece el porcentaje de propiedad, por la parte que haya aportado por las partes.
Para demostrar que un bien es privativo, se recomienda acudir al Registro de la Propiedad y también disponer del Certificado de matrimonio, que contempla la situación del matrimonio.
Si aparece una situación de separación o divorcio, se debe aportar sentencia de separación o divorcio, para comprobar si existe una adjudicación de uso para una de las partes.
Conviene diferenciar estos dos tipos de pensiones;
El cese del uso de la vivienda y el cese de la pensión, tiene que estar pactado y pasar por un procedimiento judicial.
Un procedimiento de separación o divorcio, suele tardar en España, de 5 a 6 meses.
El juez puede adoptar medidas provisionales, como la adjudicación de la vivienda, la custodia de menores, o un régimen de visitas.
Diego Sarabia, experto en derecho mercantil-hipotecario, explica la situación cuando existe una garantía hipotecaria.
El hecho de que un copropietario vende al otro su parte de la vivienda, no implica que se extinga la carga hipotecaria.
Esa transmisión puede hacerse de dos formas, cuando hay acuerdo:
Tras esa transmisión, quien vende deja de ser titular, pero no deja de ser responsable ante la entidad bancaria., ya que persiste la deuda: existe obligación personal de devolución del dinero prestado.
Las entidades mantiene la acción antes los dos prestatarios, para poder ejecutar por el procedimiento hipotecario.
Para acabar con esa obligación, hay que sustituir a las garantías de uno por otro, con un acuerdo de pago.
Si hay impago, igualmente puede haber impago, aunque deje de pagar la parte que no tiene el uso.
Se mantiene la deuda hasta el pago o sustituir las garantías bancarias.
Si no hay acuerdo, hay que ir al Procedimiento de disolución de sociedad de gananciales.
El abogado D. Diego Sarabia, experto en Derecho Mercantil
Si es un bien ganancial o si hay un procedimiento de liquidación, y cada uno es propietario de un porcentaje, se puede proceder a la Donación o a la Transmisión.
Se puede acudir a la División de cosa común de mutuo acuerdo, consistente en adjudicar al otro la parte del bien; esa adjudicación tributa por el AJD, con el tipo impositivo del 1,5%, en vez del 10% que corresponde a la venta, calculado sobre la parte transmitida.
Se puede ceder o donar la parte de la vivienda, pero que tiene que ser aceptada por el adjudicatario, mediante aceptación fehaciente, para evitar el impuesto de transmisiones.
Se recomienda no acudir a un proceso de disolución del régimen de gananciales (inventario de bienes, resolución judicial, peritación, partición de los bienes) para evitar costes (abogados, procuradores, peritaciones, minutas).
Se recomienda hacer el proceso por vía extrajudicial, a través de las inmobiliarias, y trasladarlo al Notario, para no pasar por el Juzgado, que puede anular la posibilidad de venta de la vivienda.
El ilustre abogado Antonio Sarabia reconoce que, al inicio de su actividad, en 1977, no había muchas inmobiliarias ni estaban cualificadas como para consultar dudas legales sobre la compraventa de vivienda; en la actualidad, es básico asesorase por parte de una agencia inmobiliaria, para preparar una transacción inmobiliaria, ya que la cualificación delos profesionales inmobiliarios es excelente.
En todos los casos, es mejor realizar una valoración, con criterio de mercado, a través de las agencias inmobiliarias, con el criterio de conocimiento del mercado, para saber el valor que se puede conseguir por la venta de la propiedad en la zona.
Siete de cada diez españoles están a favor de la reducción del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para impulsar la demanda de vivienda eficiente energéticamente. La mayoría de los ciudadanos considera que son más efectivas las desgravaciones fiscales y las subvenciones que las campañas de concienciación ambiental a la hora de invertir en viviendas más sostenibles.
En nuestra actividad como consumidores, las empresas nos preguntan sobre el nivel de satisfacción, tras la compra en el supermercado, la revisión del coche en el taller, una consulta telefónica al servicio al cliente,…
Quieren conocer nuestra experiencia de cliente, para valorar el servicio ofrecido por su personal y si el procedimiento de atención al cliente es el adecuado.
En las agencias inmobiliarias, esta información resulta muy valiosa, ya que el servicio, y no tanto el producto, es la clave en la valoración del cliente.
Cada vez que buscamos en internet información sobre un restaurante o un hotel, nos fijamos en las opiniones de otras personas que ya han recibido el servicio.
Ese análisis lo trasladamos a prácticamente cualquier otro producto o servicio, porque nos fiamos más de las experiencias de personas en una situación similar a la nuestra, que de lo que afirma ofrecer la empresa.
Damos mayor verosimilitud y valor a una opinión pública e independiente, que a un mensaje tipo testimonio que publique la marca.
Nos parece más cercano, conocer la historia real de una persona con similares problemas e inquietudes a las nuestras; preferimos conocerla de primera mano, sin intervención de la empresa, para poder valorar su expriencia y trasladarla a la propia.
Para las empresas inmobiliarias, es esencial conocer la valoración de sus clientes por los servicios prestados.
Una buena experiencia del cliente, permite refrendar el procedimiento comercial y articularla para incentivar a otras personas, a que confíen en los servicios de los agentes inmobiliarios.
Tradicionalmente, la actividad de intermediación inmobiliaria ha tenido una mala reputación, porque los consumidores desconocen la complejidad del proceso de compraventa y por la presencia en el mercado de agentes sin formación ni ética en el trabajo como profesional inmobiliario.
Afortunadamente, la tecnología está ayudando al agente inmobiliario a ser más efectivo, las redes sociales a dar a conocer su actividad y las reseñas públicas, a difundir las buenas prácticas de los agentes, su compromiso con el cliente y cómo consigue superar los obstáculos ante un proceso para comprar y o vender una propiedad inmobiliaria.
Con datos de finales de agosto 2022, el Ranking de reseñas de agencias inmobiliarias en Google, muestra un listado de las empresas inmobiliarias con más y mejores valoraciones públicas de sus clientes.
Las agencias inmobiliarias de QualisOptimas, repartidas por todo el territorio español, gozan de unas valoraciones altas, por encima del 4,5 sobre 5,
Destaca la agencia A10 Inmobiliaria en Pamplona, con más de 1.0oo reseñas en Google y un 4,8 de valoración media, lo que supone una nota de 9,6 sobre 10.
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La Agencia La Playa, con una puntuación media de 4,9 en las reseñas de Google, lidera la valoración sobre inmobiliarias en Gijón (y en Asturias), con cerca de 900 reseñas de Google.
Su gerente, Cesar R. Nozal, señala que las opiniones les sirve como una auditoría interna, de tal forma que cada uno de los agentes saben su su trabajo ha sido bien valorado o no.
Pedir la opinión sobre la experiencia de cliente, es parte del trabajo del agente inmobiliario. Es una forma de ganar la confianza de futuros clientes, que comprueban la experiencia de otras personas ante el servicio ofrecido por el agente y el equipo de la inmobiliaria.
Creatividad de Agencia La Playa sobre las opiniones públicas de sus clientes
Percent Servicios Inmobiliarios, para sus oficinas en Valencia, consigue una puntuación de 4,7, con 549 opiniones. Esta empresa dispone de nuevas oficinas en otros territorios, como Zaragoza, Sevilla, Lisboa o Santiago de Compostela.
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En la zona de Bizkaia y Valle de Mena, encontramos a la inmobiliaria Ordunte, con una valoración de 4.8 y cerca de 400 reseñas en Google.
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En Madrid, QualisOptima es representada por dos agencias:
Bon Lar Asesores Inmobiliarios, con sede en Rivas Vaciamadrid, tiene un 4.8 de media y más de 300 reseñas públicas.
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Paso Correcto dispone dos oficinas, una en Leganés y otra en Getafe, consiguiendo una valoración media de 4,6, con 260 reseñas conjuntas.
Palmer Alma Mediterránea, la inmobiliaria en Mallorca (Islas Baleares), con sus oficinas en Palma, consigue una valoración de 4.8, con más de 300 reseñas.
Luna Llar Inmobiliaria, con actividad en Gavá, Castelldefels y Barcelona, tiene en su perfil de Google 235 reseñas y una nota media de 4,7.
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Araxes Inmobiliaria en San Sebastián, con una nota media de 4,6 sobre 5, está en proceso de recogida de testimonios de clientes, acercándose al centenar de opiniones públicas.
En similar situación está Bahia Home, en Santander, con una valoración sobresaliente de 4,6.
Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.
Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido.
Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.
En QualisOptima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:
En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).
La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.
De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.
Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por QualisOptima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.
Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:
¿Sabes qué cantidad debe de entregarse en el momento de la firma de un contrato de arras? Siempre que exista consenso entre ambas partes, el porcentaje es libre. De todas formas, a continuación te damos una serie de recomendaciones al respecto.
Según los últimos datos, el 40% de los propietarios desconoce cuál es el certificado energético de su vivienda, aunque la mayoría (88%) ha escuchado hablar sobre él. 2 de cada 3 viviendas en España tienen más de 30 años. Esto implica que el parque inmobiliario español está envejecido y, además, su eficiencia energética es muy discutible.
Cuando un bien pertenece a varias personas, se da la situación de copropiedad. Es muy común en los inmuebles, especialmente en el caso de herencias o divorcios. Al bien que se comparte, se le denomina proindiviso. Ser copropietario, implica una serie de derechos y obligaciones que cumplir. Te las contamos a continuación.
Este concepto, regulado en el Código Civil español, se trata de una situación que se da muy habitualmente en las herencias o en los divorcios, cuando se realiza la liquidación de gananciales. En muchos casos, el proindiviso suele generar conflictos. A continuación te contamos qué es, los conflictos que suele generar y cómo puedes solucionarlos.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente