Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
El cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
¿Por qué reconvertir en vivienda un local?
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
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