¿Cuál es el IVA que se aplica en las obras de viviendas?

Si vas a realizar obras en tu vivienda, seguro que te interesa conocer qué tipo de IVA deberás de pagar. A continuación te contamos el IVA que se aplica dependiendo del tipo de obra que vayas a realizar.

Distinguiremos entre dos tipos de obras: De construcción o rehabilitación y obras de renovación o reparación.

10% de IVA en obras de viviendas de construcción o rehabilitación

Este tipo de obras tributan el tipo reducido del 10%.

Se consideran obras de construcción o rehabilitación las siguientes:

• Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. No se aplica el tipo reducido a las subcontratas. Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.
• Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.
• Ejecuciones de obra directamente formalizadas con comunidades de propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de 2.

La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina… para la realización de obras en edificaciones tributarán, en todo caso, al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.

Se considera construcción, y se aplica el tipo del 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

¿Qué se considera obra de rehabilitación?

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

• Que más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
• Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los 2 años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras análogas a las de rehabilitación:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Obras conexas a las de rehabilitación:

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a estas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones, reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

21% de IVA para obras de vivienda de renovación o reparación

En este tipo de obras el tipo aplicable será el general, 21%.

Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aun de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
• Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos 2 años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
• Que la persona que realice las obras no aporte material para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.

Si estás pensando en realizar obras o reformas en tu vivienda y tienes dudas sobre el IVA o cualquier otra cuestión, ponte en contacto con nosotros. En Q-Optima somos especialistas en todo lo relacionado con el mercado inmobiliario.