¿Cuáles son los impedimentos a la hora de vender un inmueble?

El pasado 19 de abril, Francisco Pérez, de Agencia La Playa, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk cuáles son los límites o impedimentos a la hora de vender un inmueble.

Hay veces que uno quiere vender o comprar un inmueble y no puede. De cara a transmitir una propiedad nos podemos encontrar impedimentos derivados por el propio inmueble o por las personas. En el proceso de compraventa, tan importantes son las partes como el objeto.

Impedimentos propios del inmueble a la hora de vender una vivienda

La primera limitación son las viviendas de protección. Cada Comunidad Autónoma tiene regulaciones diferentes para este tipo de viviendas.

Se utilizan términos para medir los ingresos por persona necesarios para determinar la posibilidad de poder acceder o no a una vivienda de protección.

Existen también derechos de tanteo y retracto. El derecho de tanteo es el que se tiene antes de que se produzca la venta. El de retracto es el derecho a deshacer una compraventa por no respectar el derecho de tanteo. A la hora de vender una vivienda, puede haber personas que tengan un derecho a ofrecer un precio igual al que se está produciendo la venta. Hay veces que este derecho es de la Administración Pública.

Hay cargas limitantes en el propio inmueble que son prohibiciones expresas. Por ejemplo, hay personas que heredan una propiedad, pero tienen prohibida su venta. Todas estas limitaciones están en el Registro. Por ello, a la hora de vender, se pide una nota simple.

El usufructo es el derecho a disfrutar los frutos que genere la vivienda, es decir, un posible arrendamiento. Este no sería un límite a la venta, se podría transmitir igualmente, transmitiendo la nuda propiedad.

Las limitaciones urbanísticas tampoco son un límite. El derecho no puede perjudicar a nadie ni aplicarse de manera retroactiva. Siempre y cuando, en su día, se construyeran respetando la normativa del momento en el que se construyó.

Limitaciones de las personas en el momento de vender un inmueble

Un inmueble se vende cuando comprador y vendedor están de acuerdo en el objeto y el precio de la vivienda. La consumación se produce cuando se entrega el inmueble.

El inmueble debe de existir en el momento de ejecutarse la venta. Esto se confirma con el contrato de arras.

En el caso de una herencia, no se puede vender si no está consumada. No se puede vender una herencia futura porque es incierta. El objeto de la venta tiene que ser cierto e identificable.

 

 

En el caso de una obra sobre plano, están perfectamente identificadas las características que tendrá: Metros, calidades, orientación, anejos… Aunque no existe, se puede determinar.

Si una vivienda no es habitable, no se puede vender, salvo que el comprador conozca este hecho.

Las personas que intervienen en la compraventa (comprador y vendedor) son ambas necesarias. No puede existir una compra unilateral, sin consentimiento y no puede ser uno de ellos indeterminado.

Se necesita la bilateralidad para la celebración de todos los contratos. En caso de proindiviso, el acuerdo de todos los propietarios. Lo que sí se puede es transmitir una parte del derecho del proindiviso.