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El IRPF en la venta de una vivienda tras un divorcio
Videos para propietarios inmobiliarios / WebApp QualisOptima
La venta de una vivienda tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. ¿Qué pasa cuando se produce un divorcio? Si la pareja vende la propiedad a un tercero, no está exenta de pagar este tributo, ya que una separación no se considera una causa para estar libre de responder ante Hacienda por el beneficio obtenido.
Para calcular la cuota de IRPF se deberán tomar en cuenta los precios de venta y de compra de la casa. A cada uno de estos valores se le podrán sumar o restar los conceptos que pueden incidir en el resultado final.
Por ejemplo, al valor de transmisión (venta) se le podrán restar todos los gastos y tributos que se tuvieron que pagar para lograr la venta, como por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria o la Plusvalía municipal.
“Valor de transmisión – Honorarios inmobiliaria – Plusvalía municipal…”
Al valor de adquisición (compra) se le podrán sumar los gastos asumidos para adquirir la casa (Impuesto de Actos Jurídicos documentados, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA) y también los costes de reformas considerables que se hayan hecho en la propiedad.
“Valor de adquisición + IAJD + ITP + IVA…”
De esta forma, con la diferencia entre los valores finales de transmisión y adquisición obtendremos la base imponible a la que, en el caso de obtener una ganancia, se le deberá aplicar los porcentajes de tributo correspondientes.
“Valor de transmisión – Valor de adquisición = Base imponible”
Si la vivienda es la habitual de la pareja, es decir, llevan más de 3 años continuos residiendo en la propiedad, y la venta se produce en el momento del divorcio, es decir, mientras el inmueble sigue siendo el habitual para ambos, los dos podrían acogerse a la exención por reinversión si utilizan el dinero de la venta para comprarse cada uno una nueva vivienda habitual.
“Exención por reinversión en vivienda habitual”
Y, ¿Qué pasa si uno de los dos quiere quedarse con la casa?
En este caso, es aconsejable terminar con la situación de copropiedad para obtener condiciones más ventajosas a nivel fiscal que las de una compraventa tradicional.
Si la pareja estaba casada en separación de bienes, puede realizar una extinción de condominio. Si se trata de un matrimonio en gananciales, uno de los dos puede quedarse con la casa al realizar la liquidación del régimen matrimonial.
“Separación de bienes -> Extinción de condominio”
“Gananciales -> Liquidación del régimen matrimonial”
En ambos casos, quien cede su parte deberá recibir una contraprestación económica en la cantidad que ambos estimen conveniente.
La ventaja es que posiblemente no tendrán que pagar IRPF ni tributar a través de la Plusvalía como sí lo harían si se tratara de una compraventa. De hecho, solo tendrán que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo porcentaje oscila entre el 0,5% y el 1%, según la Comunidad Autónoma. Este tributo se aplica al valor de la casa asumido por uno de los cónyuges.
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