El IRPF en las operaciones inmobiliarias

Siempre que realizamos una operación inmobiliaria, hay que tener en cuenta las posibles consecuencias fiscales de la misma. Una correcta planificación fiscal resulta imprescindible de cara a cualquier operación y condiciona completamente el éxito (o fracaso) de la misma. A continuación, nos centraremos en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

¿Qué es el IRPF?

El IRPF es un impuesto directo que grava la renta del ejercicio. Esa renta tiene varios componentes:

• Los rendimientos del trabajo: Son, fundamentalmente, el salario y otras rentas, como las provenientes de las pensiones.
• Los rendimientos del capital: Son los que provienen de los inmuebles y los ahorros.
• Los rendimientos de actividades económicas: Grava las ganancias (menos las pérdidas) que se van produciendo en el patrimonio personal.

La finalidad principal de este impuesto es responder al principio que establece la Constitución Española de que todos los españoles han de contribuir al sostenimiento de los gastos públicos.

Por otro lado, intenta favorecer a aquellas personas que se encuentran en una situación más desfavorable.

¿Quién paga el IRPF?

Como bien indica su nombre, lo pagan las personas físicas, tanto particulares como profesionales, residentes en España. Se consideran residentes en España a quienes viven la mayor parte del tiempo en España, con independencia de su origen o su nacionalidad.

Las personas de nacionalidad española residentes en el extranjero no tienen que pagarlo. Y los extranjeros residentes en España han de pagar IRPF aunque no tengan la nacionalidad española.

Tributación de los inmuebles en el IRPF

La regulación de este impuesto hace especial diferencia en el tratamiento de un bien inmueble corriente o una vivienda cualquiera, y la vivienda habitual, otorgando a esta última incentivos fiscales.

Desde el punto de vista del IRPF, los inmuebles pueden tributar de la siguiente manera:

• Rendimientos del capital inmobiliario: Tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos.
• Imputación de rentas inmobiliarias: La imputación de rentas inmobiliarias surge como presunción de una renta obtenida por la explotación de un inmueble. No afecta a la vivienda habitual.

En el caso de tener dos viviendas, y una de ellas es la habitual, la otra se considera que genera un rendimiento, que, al no ser de capital ni afecto a una actividad económica, se imputa como renta inmobiliaria.

• Rendimientos de actividades económicas: El arrendamiento de inmuebles genera un rendimiento de capital inmobiliario, y para que realmente genere un rendimiento de actividad económica, y tribute como tal, se debe tener un empleado a jornada completa prestando los servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento.
• Pérdidas y ganancias patrimoniales: Se ponen de manifiesto con la venta de inmuebles, que, básicamente, es el resultado obtenido por la diferencia entre el importe de la venta del inmueble y el coste de adquisición.

El coste de adquisición es el importe de compra + las inversiones y mejoras + los tributos inherentes a la adquisición – amortizaciones prácticas en el inmueble.

Incentivos fiscales en el IRPF

También encontramos numerosos incentivos fiscales relacionados con las operaciones inmobiliarias dentro del IRPF:

• Régimen de abatimiento: Para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos adquiridos antes de 1994. Se trata de un incentivo fiscal que permite reducir parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 19/01/2006 mediante la aplicación de un coeficiente reductor.
• Deducción por alquiler de la vivienda habitual: Se aplica una reducción del 60% al rendimiento del capital inmobiliario obtenido por el contribuyente siempre y cuando esta tenga consideración de habitual para el inquilino. Es decir, que no se puede aplicar esta reducción en arrendamientos de temporada.
• Exención por reinversión: En supuestos de transmisión de la vivienda habitual. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

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