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12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda

24 de octubre de 2023/en Compraventa de vivienda

Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas. Veamos qué conflictos pueden darse y cómo […]

La experiencia de cliente en el sector inmobiliario

20 de octubre de 2023/en Agencias Qualis

Entrevistamos a Nanes Martínez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC (Desarrollo de la Experiencia de Cliente), que nos habla sobre la experiencia de cliente de un comprador o propietario y de cómo gestionar esa experiencia por parte de las empresas inmobiliarias. QualisOptima es la primera organización en el sector inmobiliario, que se adhiere a la Asociación DEC, […]

12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda

24 de octubre de 2023/en Compraventa de vivienda

La experiencia de cliente en el sector inmobiliario

20 de octubre de 2023/en Agencias Qualis

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12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda

24 de octubre de 2023/en Compraventa de vivienda

Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.

Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:

Contenidos

Diferencia de superficies

En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.

Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.

Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:

Fincas: expedientes de cabida (Artículos 201-203 Ley Hipotecaria)
Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH)

Titular registral o vendedor

En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.

Comprobar en estos casos:

Registro voluntario
Registro de la Propiedad
Fe Registral y terceros de buena fe

Menores o incapacitados

En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.

Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.

Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
Intervención del Ministerio Fiscal
Tasación del inmueble
Autorización para comercializar o autorización para vender

Gestión de Herencias

La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:

Venta de los derechos hereditarios
Herencias yacentes
Plazos y trámites previos

Cancelaciones de cargas hipotecarias

Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.

De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.

Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:

Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
Subsistencia de las cargas
Orden de ejecución
Cancelación notarial / provisiones

Afecciones fiscales

Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.

Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.

Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.

Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.

Derramas de la Comunidad

En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).

Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).

Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.

Diferencias de valores de la vivienda

El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.

Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».

El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.

Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio

Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).

En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.

Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.

Contratos de arras

Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.

Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.

Por defecto, las arras son las Confirmatorias.

Condición suspensiva o resolutoria

Son parte de las condiciones del contrato,

La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).

La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.

Fiscalidad de la venta de vivienda

Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.

En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.

Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.

Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:

Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.

El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:

Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:

Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

La experiencia de cliente en el sector inmobiliario

20 de octubre de 2023/en Agencias Qualis

QualisOptima es la primera organización en el sector inmobiliario, que se adhiere a la Asociación DEC, que promueve el desarrollo de las mejores prácticas y la búsqueda de la excelencia en la Experiencia de Cliente.

El objetivo común de las agencias de QualisOptima es ofrecer el mejor servicio a sus clientes, que cumplan sus sueños de proyectos inmobiliarios. Por esa razón, interesa la formación de sus agentes en materia de Customer Experience. el networking con otras empresas y obtener las certificaciones CX y EX.

Contenidos

¿En qué medida crees que puede ayudar a las empresas inmobiliarias de QualisOptima desarrollar acciones de experiencia de cliente?

Entiendo que la Experiencia de Cliente en una empresa del sector inmobiliario, principalmente, vendrá marcada por la facilidad en el acceso a la información, al trato y a la relación con el agente.

Si la adquisición de una vivienda, normalmente, solo se realiza una vez a lo largo de la vida, ¿cómo se puede afrontar una estrategia de CX en este sector?

Si hay algo que determinará el éxito de una operación de estas características, es empatizar con el comprador. Ponerse en su piel, en lugar de partir de los intereses de la empresa y ser capaces de conocer qué necesita para ofrecerle lo que está buscando, aconsejarle y asesorarle de la mejor manera posible.

Una vez el cliente se ha puesto en contacto para la adquisición de la vivienda, será su relación con el agente lo que resultará determinante en su experiencia.

En este punto cobra especial importancia la velocidad, la eficiencia y la comodidad en la respuesta. Y es que lo que están buscando los futuros propietarios de una casa, al ponerse en manos de un profesional, es ayuda.

Es en este apartado donde también se pueden utilizar los avances tecnológicos, que permiten ofrecer visitas virtuales, fotografías 360º o conocer posibilidades de financiación que se adapten a las necesidades de cada cliente.

Todo ello supone diferentes ventajas para el comprador, pero también aporta información de gran valor al agente, que puede utilizar para enfocar su estrategia de venta.

Pequeños detalles en la decoración del inmueble o anticiparse a posibles necesidades durante sus
visitas, son acciones que no cuestan mucho trabajo, pero que ofrecen una buena imagen y quedan
siempre en el recuerdo.

Nanes Martinez-Arroyo, Directora de la Asociación DEC

2.- La excelencia en la experiencia del cliente, no es exclusiva de grandes empresas.

¿Cómo puede afrontar un pyme inmobiliaria un proyecto de CX?

Para las pymes de QualisOptima, desarrollar una estrategia de Experiencia de Cliente puede ser un desafío, sin embargo, también se puede afrontar como una oportunidad para diferenciarse en el mercado, pues es esencial para mantener y mejorar las relaciones con los clientes e impulsar el crecimiento del negocio.

Para cualquier empresa, pero sobre todo en las pymes, es muy importante obtener el compromiso de la dirección, que se implique, preocupe y fomente la CX dentro de la compañía.

Para ello deberá definir unos objetivos que sean alcanzables y se establezcan dentro de un marco temporal,
que garantice un progreso continuado.

En un proyecto para compañías de este tamaño, la puesta en marcha de las distintas acciones, podría decir que se debe afrontar igual que en una gran compañía, pero la gran diferencia es que, posiblemente, la partida presupuestaria va a ser mucho menor, con lo que el esfuerzo casi seguro que va a ser mayor.

Asimismo, se podrán ir conociendo los posibles fallos que les permitirán conocer los puntos críticos del journey del cliente, de forma que se puedan solventar y crear experiencias “wow”.

Y aunque se trate de una pequeña empresa, se deberán establecer métricas o KPIs para medir el éxito del proyecto y conocer qué acciones son más o menos favorables.

Además, todas estas acciones se deben realizar con la involucración y capacitación de todo el personal de la empresa, pues no existe una buena CX sin el compromiso de los empleados.

Una pyme, al igual que una gran empresa, debe ofrecer experiencias personalizadas e individuales,
y hacer que cada cliente se sienta único.

¿Qué beneficios puede tener la certificación Profesional en CX para un asesor o gerente inmobiliario de QualisOptima?

Nuestra Certificación Profesional en Experiencia de Cliente proporciona un medio para que los profesionales de cualquier sector, en este caso los asesores o gerentes inmobiliarios, puedan acreditar ante terceros que poseen un alto nivel de conocimiento, tanto teórico como práctico, para desarrollar esta disciplina.

Estos conocimientos permiten ahondar en nuestro framework “La Onda del Cliente” que se compone de las cinco “íes” a partir de las cuales permiten impulsar la Experiencia de Cliente en las empresas: Identidad única; Impulso organizativo; Implicación de las personas; Interacciones; e Interpretación y acción.

Cualquier profesional que se acredite en DEC, podrá contar con las herramientas esenciales para crear un vínculo con los clientes, y el sector inmobiliario es muy proclive a establecer esa conexión tanto con los vendedores como con los compradores de un inmueble. Si no se tienen esos conocimientos, no van a tener esa capacidad de competir y diferenciarse.

Además, a nivel personal contar con nuestra certificación les permite formar parte de una Comunidad Activa en CX, así como obtener un diploma de Certificación oficial e independiente que avala sus conocimientos, habilidades y competencias demostradas en Experiencia de Cliente; poder estar en una bolsa de trabajo como especialista en esta disciplina; y la publicación como profesional certificado en la web de DEC.

experiencia del cliente en el sector inmobiliario temkin

Evento Asociación DEC: Bruce Temkin, Experience Management Visionary, Co-Founder of CXPA.org

¿Por qué son importantes para la empresa los indicadores CX, como el NPS?

El NPS (Net Promoter Score) es un indicador que sirve para medir el nivel de satisfacción que tiene el cliente con respecto a los productos o servicios que ofrece una empresa.

Está comprobado que las compañías que tienen un enfoque centrado en el consumidor obtienen un retorno de la inversión mayor y tienen más éxito a la hora de fidelizar a los clientes.

El NPS establece un rango de puntuación que va del 0 al 10, para cualquier tipo de pregunta, en la mayor parte de los casos, para conocer el nivel de recomendación de una marca.

Dependiendo de la puntuación podremos saber si tenemos clientes promotores, pasivos o detractores, y de esta forma mejorar nuestra relación con ellos.

Las reseñas de los usuarios son una fuente clave para medir el NPS.

Con este tipo de información es más fácil detectar dónde se están originando los problemas dentro de la empresa y nos proporciona una guía para destinar los recursos necesarios a mejorar la Experiencia de Cliente.

¿Qué te ha parecido lo más destacado del Congreso DEC 2023?

Todos los años nos esmeramos por traer a los mejores expertos en CX y EX tanto del panorama nacional como internacional.

Y este año no nos podíamos quedar atrás, y hemos subido el listón al haber contado con la participación del Premio Nobel de Economía 2017, Richard H. Thaler por sus aportaciones en economía conductual, así como una entrevista muy interesante con el Presidente del Grupo Mutua Madrileña, Ignacio Garralda.

El resto de los ponentes han sido los mejores de las ediciones anteriores, por lo que el éxito estaba asegurado.

De hecho, fueron cerca de 600 profesionales los que se acercaron a vivir esta experiencia, y más de 400 nos siguieron por streaming.

experiencia del cliente en el sector inmobiliario Evento DEC

Evento DEC, Jesus Cochegrús

Otro valor destacable ha sido el espacio donde se ha celebrado este Congreso, que no podía haber sido otro que en las instalaciones del WAH Show en Ifema Madrid, donde los asistentes pudieron disfrutar de un show musical, único en el mundo, con un formato disruptivo y una sensacional puesta en escena, creándose una energía muy positiva entre toda la comunidad CX, que pudo sentir un verdadero momento wow.

QualisOptima y la Asociación DEC

El 3 de octubre, Día Mundial de Experiencia de Cliente, la Asociación DEC celebró su X Edición del Congreso Internacional sobre Experiencia de Cliente, a la que asistieron Rebeca Pascual, de A10 Inmobiliaria, y Jose Ignacio de Diego, de BonLar, miembros y representantes de QualisOptima.

Evento DEC: Rebeca Pascual (A10 Inmobiliaria) y Jesus Cochegrús, Speaker CX

Destacan las charlas sobre cultura organizacional, descubrir los miedos y hacerles frente, liderar los proceso de transformación, cómo es el desarrollo de la experiencia de cliente en las organizaciones y las opciones, en el sector inmobiliario, de abordar la experiencia de cliente.

Video 10º Aniversario DEC (2023):

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Titular registral o vendedor

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Diferencias de valores de la vivienda

Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio

Contratos de arras

Condición suspensiva o resolutoria

Fiscalidad de la venta de vivienda

La experiencia de cliente en el sector inmobiliario

¿En qué medida crees que puede ayudar a las empresas inmobiliarias de QualisOptima desarrollar acciones de experiencia de cliente?

¿Cómo puede afrontar un pyme inmobiliaria un proyecto de CX?

¿Qué beneficios puede tener la certificación Profesional en CX para un asesor o gerente inmobiliario de QualisOptima?

¿Por qué son importantes para la empresa los indicadores CX, como el NPS?

¿Qué te ha parecido lo más destacado del Congreso DEC 2023?

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