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Cómo evitar problemas con el contrato de arras

24 de mayo de 2022/en Compraventa de vivienda

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario. Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es […]

Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones. Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar: ¿Es más rentable comprar una casa o construirla? En un estudio realizado en varias localizaciones de España […]

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

24 de mayo de 2022/en Compraventa de vivienda

Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

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Cómo evitar problemas con el contrato de arras

24 de mayo de 2022/en Compraventa de vivienda

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

Contenidos

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

No sirve el mismo modelo para todos los casos.
Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.

En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.

Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:

Contenidos

¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.

La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.

Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.

En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.

La planificación del proyecto de autopromoción

Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.

Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.

Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.

Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.

El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):

Tu nuevo hogar en 16 pasos

El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.

El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).

La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.

Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.

Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.

Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.

Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.

Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.

Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).

Más tarde se aportará el resto del dinero.

Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.

Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.

Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.

Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.

Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:

Conclusiones

evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.

Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

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Cómo evitar problemas con el contrato de arras

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Cómo evitar problemas con el contrato de arras

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

La planificación del proyecto de autopromoción

Tu nuevo hogar en 16 pasos

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

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