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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

16 de junio de 2022/en Compraventa de vivienda

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por QualisOptima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública. Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y […]

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

14 de junio de 2022/en Inmobiliaria

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria. El retorno de la inversión inmobiliaria El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario. Desde un punto de vista contable, […]

Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

16 de junio de 2022/en Compraventa de vivienda

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

14 de junio de 2022/en Inmobiliaria

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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

16 de junio de 2022/en Compraventa de vivienda

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por QualisOptima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Contenidos

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario; se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Grabación de la Conferencia Sobre el Contrato de Arras

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

Datos de las partes
Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
Precio final
Forma de pago, señal, anticipo
Plazo formalizar el contrato
Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
Situaciones específicas, cargas, servidumbres
Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
Situación legal
Situación posesoria
Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de QualisOptima sobre el Contrato de Arras:

¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda?
¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
¿Quién debe firmar el contrato?
¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
Acuerdos para adoptar
Referencia a las derramas aprobadas
Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

Pactos del estado jurídico del inmueble
Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
Condiciones suspensivas
Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
Firmas concatenadas
Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
Seguimiento de la cancelación registral
¿Cheques para varios vendedores?
Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

14 de junio de 2022/en Inmobiliaria

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.

Contenidos

El retorno de la inversión inmobiliaria

El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.

Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.

Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias

Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.

El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor

Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:

Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.

Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:

mantenimiento y seguridad,
trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
los propios de la obra.

Inversiones inmobiliarias a nivel particular

A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.

En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:

costes de reparaciones y mantenimiento,
costes notariales,
impuestos (ganancia patrimonial -> IRPF),
tasas como el impuesto de plusvalía,
coste de tasación,
honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.

El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Cláusulas

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Penales

Penitenciales

Información necesaria

Comprobaciones antes de firmar

Preguntas habituales

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Comunidad de Propietarios

Cláusulas adicionales

Formas de pago

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