Blog Elements - QualisOptima

Half Sized Blog Element (Single Author Style)

Half Sized Blog Element (Multi Author Style)

Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria

24 de febrero de 2022/en Particulares

¿Quién paga los gastos de una casa heredada? ¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad? ¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia? ¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan? Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia […]

5 fases de la comercialización de obra nueva

17 de febrero de 2022/en Promoción inmobiliaria

En QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios. Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima. El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para […]

Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria

24 de febrero de 2022/en Particulares

5 fases de la comercialización de obra nueva

17 de febrero de 2022/en Promoción inmobiliaria

Full Sized Blog Element (Big Preview Pic)

Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria

24 de febrero de 2022/en Particulares

¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?

¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?

¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?

Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.

Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.

[lwptoc]

Contenidos

Trámites en una herencia inmobiliaria

Estos son los pasos necesarios para la tramitación de una herencia inmobiliaria:

Firma de las escrituras de adjudicación y aceptación de herencia ante notario.
Pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, antes de 6 meses desde la fecha de defunción.
Recogida de las escrituras de adjudicación y aceptación y del justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Inscripción de la aceptación de la herencia inmobiliaria en el Registro de la Propiedad
Pago de la plusvalía municipal.

¿Qué necesito para aceptar la herencia inmobiliaria?

Hay una serie de trámites y documentación que hay que tener preparada para aceptar una herencia inmobiliaria:

Certificado de Defunción
Certificado de Últimas Voluntades: es el documento que acredita si una persona ha otorgado testamento y en qué notaría
Certificado del seguro de cobertura del fallecimiento, que acredita los contrato en que figura la persona fallecida como asegurada
Testamento del causante o declaración de herederos en acta notarial o auto judicial
Escrituras de la propiedad de los bienes del difunto y de certificados bancarios
Nota Simple de a nombre de quién figura cada propiedad.
Certificados bancarios de las cuentas que tuviera abierta la persona fallecida
Datos catastrales y valoraciones de dichos bienes
Datos personales de las personas herederas: dirección, estado civil, DNI
Recibo de Gastos de Entierro y funeral

Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos

Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.

En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.

De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.

El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.

Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.

Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.

Hay una serie de conflictos a la hora de vender un piso heredado que conviene solucionar lo antes posible:

¿Cómo se llega a un acuerdo para el reparto de herencia inmobiliaria?
Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
¿qué derechos tiene cada heredero?

Herencias inmobiliarias con cargas

Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.

Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.

Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.

En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.

Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.

Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.

Conferencia online: Herencias Inmobiliarias

QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.

Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:

Herencia en vida, donaciones.
¿Tipos de herencias?
¿Herencia por fallecimiento de 1er nivel? ¿De terceros?
Heredar en el 2022.
Cómo gestionar la Fiscalidad de tu herencia.
Cuáles son las mejores maneras de heredar.

Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.

Acceso al Video de la Herencias inmobiliarias:

Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.

Más información: Conclusiones sobre Herencias Inmobiliarias 2022

5 fases de la comercialización de obra nueva

17 de febrero de 2022/en Promoción inmobiliaria

En QualisOptima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.

Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de QualisOptima.

El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.

El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:

[lwptoc]

ANÁLISIS

Big Data

El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.

Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.

El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar la oferta y la demanda.

Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,

Estudio de Mercado

EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.

Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

Análisis de la Demanda

Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.

Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.

Las agencias de QualisOptima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:

Análisis de la viabilidad del Proyecto

La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

Plan de Marketing

La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.

Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:

Detección de necesidades y aspiraciones de los clientes,
Preparación de soluciones: servicios para que los clientes consigan su objetivo / sueño,
Alinear la solución de problemas con el propósito y valores de la empresa,
Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y post-venta,
Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas

PLANIFICACIÓN

Definición del comprador ideal

El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.

También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.

Estrategia Comunicación y Publicidad

Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.

Planificación recursos técnicos y humanos

Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.

DESARROLLO

Diseño de acciones y materiales de Marketing digital

Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.

En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en 3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.

Planificación de medios

Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.

Plan de acción comercial

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

Asesoramiento continuo

En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.

Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.

SEGUIMIENTO

Análisis de resultados

La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.

Informes comerciales

Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas

La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:

Visitas a la web de la promoción
Solicitudes de información
Visitas al piso piloto
Reservas

POST-VENTA

Inspección de la obra

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.

Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.

Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos

Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.

El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.

Gestión documental

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se ejecuta un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

Atención de clientes

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

Asesoramiento legal, financiero y seguros

Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.