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Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria

8 de abril de 2022/en Promoción inmobiliaria

La detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas. El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del […]

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

28 de marzo de 2022/en Particulares

Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta. Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias: ¿Qué inmuebles declarar en la Renta? La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles […]

Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria

8 de abril de 2022/en Promoción inmobiliaria

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

28 de marzo de 2022/en Particulares

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Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria

8 de abril de 2022/en Promoción inmobiliaria

El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.

En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:

Contenidos

Indicadores de Oportunidad

La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.

Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.

Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:

Situación del activo

La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.

Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.

Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.

Indicadores socio demográficos

Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:

renta media familiar, para determinar el poder adquisitivo del target y la elasticidad de la demanda,
población y densidad en la zona,
el tamaño (superficie) de las propiedades existentes en la zona,
superficie de los solares,
densidad de la población,
grupos de edad principales,
tasa de actividad,
antigüedad del parque de viviendas,
número de inmuebles y su tipología,
periodo de construcción, para analizar la posibilidad de renovación de los edificios,
porcentaje de obra nueva.

Número de Transacciones

Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.

En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.

Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista

Absorción del mercado

El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.

Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.

También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.

Oferta inmobiliaria en la zona

Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.

Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom

El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.

En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.

Tendencia de la demanda

Estudio de la Evolución de la demanda:

qué es lo más que se pide (por tipologías, precios, superficies y otras características),
ritmos de ventas,
por parte de qué audiencias.

El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?

Precios en el mercado

El informe debe incluir:

el estudio del ratio de absorción de la zona, el precio medio de venta de cada tipología, determinando qué incluyen esos precios, solo la vivienda o también anejos.
el análisis de la evolución del stock y la tendencia de los precios, que permiten determinar el precio adecuado al que poner a la venta las propiedades de nueva construcción

Ritmos de venta

Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.

El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.

Propuesta de inversión inmobiliaria

Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:

Precios de venta por Tipología y características principales
Calendario de comercialización
Ritmos de venta estimados
Plan de marketing
Presupuesto de comercialización
Estudio de viabilidad, con el margen y la tasa de retorno de la inversión (TIR)

Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

28 de marzo de 2022/en Particulares

Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.

Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:

Contenidos

¿Qué inmuebles declarar en la Renta?

La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.

La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.

Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.

En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.

El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.

Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.

Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.

Novedades tributarias 2022

Bono de alquiler de vivienda

Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.

Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.

Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble

El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.

El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.

La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.

Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022

La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.

Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.

Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.

Qué forma el valor de adquisición de vivienda

El precio de adquisición.
El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
Los gastos y tributos relativos a la adquisición:
- Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
- Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
- Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
- Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.

Qué forma el valor de transmisión

El importe de venta del inmueble vendido.
Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.

También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.

Gastos deducibles

Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
Seguro vivienda.
Impuesto de bienes inmuebles.
Cuotas de la comunidad de propietarios.
Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
- Valor Catastral de la construcción
- Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible.

Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado.

¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?

Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.

los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.

En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.

Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.

Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.

El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler

El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.

El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.

La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.

No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.

El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.

El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).

Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.

Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.

Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta

La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado.
La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.

Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:

Temario de la Conferencia:

Imputación de Rentas inmobiliarias.

Hecho Imponible

Porcentajes de aplicación

Calculo y rendimiento

Rendimientos de Capital Inmobiliario

Hecho Imponible

Tipos de arrendamiento

Ingresos por arrendamiento

Gastos deducibles por arrendamiento.

Cálculo del rendimiento

Reducciones y bonificaciones.

Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.

Hecho imponible.

Gastos deducibles.

Cálculo del rendimiento.

Exención por reinversiones.

Exenciones para mayores de 65 años.

Compensación de pérdidas patrimoniales.

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Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria

Indicadores de Oportunidad

Situación del activo

Indicadores socio demográficos

Número de Transacciones

Absorción del mercado

Oferta inmobiliaria en la zona

Tendencia de la demanda

Precios en el mercado

Ritmos de venta

Propuesta de inversión inmobiliaria

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

¿Qué inmuebles declarar en la Renta?

Novedades tributarias 2022

Bono de alquiler de vivienda

Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble

Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022

Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF

Qué forma el valor de adquisición de vivienda

Qué forma el valor de transmisión

Gastos deducibles

¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?

El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler

Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta

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