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Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes

24 de marzo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales. El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales. Veamos […]

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

17 de marzo de 2022/en Particulares

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento? Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se […]

Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes

24 de marzo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

17 de marzo de 2022/en Particulares

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Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes

24 de marzo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.

El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.

Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:

Contenidos

Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes

Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria

Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.

Notificaciones previas a la inversión

Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.

Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.

Prevención de blanqueo de capitales

La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:

identidad,
actividad empresarial y profesional,
origen de los fondos.

Elección del vehículo de inversión

La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.

En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:

fondos de inversión inmobiliaria,
sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS),
plataformas de crowdfunding inmobiliario.

En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

Legalidad y Ámbito jurídico y territorial

Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:

civil,
fiscal,
urbanismo,
protección de consumidores

En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:

estatal,
comunidad autónoma,
local.

Garantías al inversor inmobiliario

El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.

Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.

Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria

El inversor no residente debe revisar la información de:

la titularidad del activo y su inscripción en el Registro,
las cargas,
la situación catastral,
los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.),
la pertenencia a una comunidad de propietarios,
la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado),
los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y
el estado físico y de mantenimiento del inmueble.

El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:

promoción inmobiliaria,
uso particular del inversor,
alquiler a terceros,
exploltación económica.

Financiación de la inversión inmobiliaria

Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.

Importe de la inversión sobre bienes inmuebles

Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.

Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:

Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios

El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:

Una inversión inicial por un valor igual o superior a 500.000 euros en la adquisición de bienes inmuebles en España.
Una inversión inmobiliaria con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se va a desarrollar.

Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.

La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.

Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:

En el supuesto de la adquisición de bienes inmuebles, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida. Para ello, deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
Si el solicitante está en posesión de un visado de residencia para inversores de 6 meses, deberá demostrar que ha adquirido de forma efectiva el inmueble o inmuebles indicados mediante la documentación correspondiente.
Si el extranjero no ha formalizado la compra del inmueble, pero existe un precontrato con garantía en su cumplimiento por medio de arras u otro medio admitido en derecho formalizado en escritura pública, deberá presentarlo junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España, en el que se constate que dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido del inmueble, incluyendo cargas e impuestos.

El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.

Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.

La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).

Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.

Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes

El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).

Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.

La tributación varía en función de si

el inversor es una entidad física o jurídica,
el tipo de propiedad inmobilairia
el destino de la adquisición,
las normas autonómicas con sus propios tramos impositivos.

El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.

A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:

notario,
registro de la propiedad,
tramitación,
profesionales: asesoría inmobiliaria, abogado

Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.

En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-

En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.

El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.

Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.

Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.

Consulta con un experto inmobiliario «Qualis Angel» de tu zona

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

17 de marzo de 2022/en Particulares

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?

Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.

Contenidos

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.

La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.

Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.

Documentación a aportar:

certificado de defunción,
certificado de últimas voluntades,
certificado de empadronamiento,
certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio

Además, se deben aportar con 2 testigos.

El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.

Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:

los seguros,
el testamento o declaración de herederos,
las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
el certificado de posiciones bancarias,
cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.

Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.

Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.

Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.

Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.

Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.

En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.

Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.

Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.

Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.

Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.

Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.

En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.

Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.

¿Cómo se dividen las herencias?

Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:

Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.

El impuesto de Sucesiones

Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.

Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:

Descendientes y adoptados de menos de 21 años.
Descendientes y adoptados mayores de 21 años.
Colaterales de segundo y tercer grado.
Colaterales de cuarto grado y posteriores.

Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por QualisOptima:

La Plusvalía municipal

Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:

El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.

Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.

Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.

Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.

Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.

En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.

La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.

El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.

El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.

Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña

En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.

Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.

El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:

Asesórate para la venta de un inmueble heredado

Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.

Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.

Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:

Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?

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Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes

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Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes

Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria

Notificaciones previas a la inversión

Prevención de blanqueo de capitales

Elección del vehículo de inversión

Legalidad y Ámbito jurídico y territorial

Garantías al inversor inmobiliario

Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria

Financiación de la inversión inmobiliaria

Importe de la inversión sobre bienes inmuebles

Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios

Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

¿Cómo se dividen las herencias?

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

El impuesto de Sucesiones

La Plusvalía municipal

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

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