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Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias

27 de octubre de 2021/en Empresas Inmobiliarias

Según Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. ¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario? Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que […]

7 Requisitos para la declaración de obra nueva

26 de octubre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva. Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración. ¿Qué es una declaración de obra nueva? Es un acto por el que se declara la edificación (o […]

Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias

27 de octubre de 2021/en Empresas Inmobiliarias

7 Requisitos para la declaración de obra nueva

26 de octubre de 2021/en Promoción inmobiliaria

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Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias

27 de octubre de 2021/en Empresas Inmobiliarias

Según Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.

Contenidos

¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?

Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que repercuten en la actividad de las inmobiliarias de Real Estate:

Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»

Las zonas tensionadas* son aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, así como aquellas en las que los precios hayan subido en los últimos 5 años un porcentaje de al menos 5 puntos del IPC.

Los fondos de inversión y grandes tenedores que posean propiedades en estas zonas, verán cómo se limitan los precios de los alquileres, según un «Índice de referencia de precios«*.

Con una moratoria de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley, se obliga a grandes tenedores, que sean personas jurídicas, a limitar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.

Se entiende por Grandes Tenedores, aquellos propietarios con más de 10 viviendas o más de 1.500 m2.

En cuanto a los pequeños propietarios, podrán incrementar en un 10% el precio del alquiler si acreditan haber realizado una rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores, o bien si han firmado un nuevo contrato de 10 años con sus inquilinos.

Recargos fiscales

Se permitirá a los ayuntamientos un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas vacías.

Se considera vivienda vacía a la que está desocupada por más de 2 años, en el caso de un solo propietario. Para propietarios de 4 o más propiedades de uso residencial, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% del IBI.

Se llegará al 100% de recargo para periodos de desocupación superiores a 3 años y hasta el 150% , para aquellos propietarios de 2 o más viviendas, que se encuentren desocupadas en el mismo término municipal.

Bonificaciones fiscales de los propietarios

El Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los propietarios, pasando del del 60% del IRPF al 50%.

El Gobierno prevé casos concretos en los que esa reducción se puede aumentar. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida.

Si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los 2 últimos años, la reducción se elevará al 60% de nuevo.

Devolución de Pagos por adelantado al promotor

El promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato.

Habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.

El promotor, además, tendrá que entregar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida

Buscando un mayor parque público de alquiler, se reserva el 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social).

Existe una compensación a los promotores (monetaria, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%), que los representantes de estas empresas ven insuficiente.

Es un planteamiento criticado por el sector, ya que dificulta la venta de viviendas y desestimula y la inversión inmobiliaria, como se ha podido observar en las zonas donde se han puesto en marcha iniciativas similares, como en Barcelona.

Vivienda asequible incentivada

Se pretende incrementar la oferta «a corto plazo» con un precio «asequible».

Los inmuebles afectados son los de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.

El bono para jóvenes

El bono vivienda sufragará parte del importe del alquiler, con una ayuda de 250 euros mensuales.

Es algo que ya aplicó en España entre el 2008 y el 2012 y que está en vigor en Francia.

Expertos del sector inmobiliario y financiero, avisan de que estas medidas, lejos de lograr el objetivo inicial, acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando los precios de los alquileres.

*El Índice de referencia de precios y las zonas tensionadas, se determinarán a lo largo de los 18 meses siguientes a la aprobación de la Ley Vivienda. Además, quedará en manos de las Comunidades Autónomas, aplicar el control de precios.

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7 Requisitos para la declaración de obra nueva

26 de octubre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.

Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.

¿Qué es una declaración de obra nueva?

Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.

Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:

el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
construcción de edificios,
mejoras en la edificación,
otras obras nuevas análogas.

La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Cuando son edificios, se hace constar:

el número de plantas,
la superficie de la parcela ocupada,
el total de los metros cuadrados edificados y
si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Contenidos

Modalidades de declaración de obra nueva

Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

La obra nueva terminada

Cuando está totalmente acabada la construcción.

La obra nueva en construcción

Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.

Los Requisitos para la declaración de obra nueva

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad

En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:

1.- Licencia del Ayuntamiento

Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.

Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.

Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

Certificación del ayuntamiento.
Certificación por técnico competente.
Acta notarial descriptiva de la finca.
Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

2.- Técnico competente

En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:

Edificio acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.
Edificio en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

3.- Seguro decenal

Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).

Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.

Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).

4.- El Libro del Edificio

El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.

5.- Cédula de habitabilidad

También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.

6.- Certificado de eficiencia energética

Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.

7.- Inspección técnica del edificio

Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.

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7 Requisitos para la declaración de obra nueva

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Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias

¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?

Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»

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Bonificaciones fiscales de los propietarios

Devolución de Pagos por adelantado al promotor

Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida

Vivienda asequible incentivada

El bono para jóvenes

7 Requisitos para la declaración de obra nueva

Modalidades de declaración de obra nueva

La obra nueva terminada

La obra nueva en construcción

Los Requisitos para la declaración de obra nueva

1.- Licencia del Ayuntamiento

2.- Técnico competente

3.- Seguro decenal

4.- El Libro del Edificio

5.- Cédula de habitabilidad

6.- Certificado de eficiencia energética

7.- Inspección técnica del edificio

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