Iñigo Garaicoechea, gerente de Araxes Inmobiliaria, participa en las QTalks de QualisOptima, para dar respuesta a las dudas de inversores que buscan rentabilizar la compra de vivienda mediante el alquiler.

Resumimos las cuestiones tratadas, señalando que la entrevista completa, con las preguntas y respuestas finales de los asistentes, se encuentra disponible, de forma gratuita:

Inversión inmobiliaria sobre el alquiler

La Rentabilidad a través del alquiler de vivienda, es una inversión comúnmente conocida y aparentemente, más entendible que la inversión bursátil o en productos financieros, que resultan más complejos y arriesgados.

A la hora de elegir una propiedad para invertir, hay que buscar por condiciones diferentes a las que usamos cuando buscamos una vivienda para vivir nosotros; se deben encontrar zonas con alta demanda y características que los inquilinos buscan, aunque no sean las que nosotros buscaríamos para nuestra vivienda habitual.

Los pisos más caros no tienen por qué ser los más rentables; a veces es mejor dedicar el importe de un piso en una zona prime, a 2 viviendas en zonas menos tensionadas y que generen un mayor rendimiento.

Es una inversión bastante segura, aunque eventualmente caiga  el precio de la vivienda, pero con el paso del tiempo, se recuperan los precios y suelen repuntar. La tendencia a largo plazo en los precios de la vivienda es alcista.

Es una buena opción para diversificar las inversiones de nuestra cartera.

Riesgos en la inversión inmobiliaria

El principal riesgo es el financiero, si no se dispone de suficiente financiación propia y hay que recurrir a financiación ajena. Solo si no supone un esfuerzo adicional y se puede asumir, se trata de una inversión segura.

Al ser una inversión a largo plazo, se genera un apalancamiento del dinero invertido en la adquisición. Los inmuebles no son productos fácilmente liquidables.

También hay que tener cuidado con eventualidades, como el alza de los tipos de interés, como los que se han vivido en el periodo 2022-23. O Los cambios normativos que incorpore el Gobierno de turno, que afecte a las condiciones de contratación y a la fiscalidad de la compraventa y arrendamiento de la vivienda.

Por último, los problemas con los inquilinos, manifestados en impagos, daños en el inmueble, incidencias y mala relación en general.

Riesgo legislativo para el propietario

Los Objetivos del arrendatario son:

• el pago de las mensualidades,
• el cuidado de los elementos da vivienda,
• la devolución de la propiedad.

La Legislación actual afecta estas cuestiones, porque tiene a perjudicar al propietario, lo que provoca la huida al alquiler de temporada.

En busca de seguridad

Para que el propietario pueda alquilar con seguridad, estos so los elementos necesarios:

• Formalizar buen contrato
• Seguro del alquiler
• Seguro de responsabilidad civil (ambos, también el inquilino, para evitar consecuencias de errores, como un incendio)
• Seguro multirriesgo hogar
• Buena relación con el inquilino
• Asesoramiento profesional que ayude en la gestión del alquiler: comercialización (encontrar al inquilino ideal), administración de servicios, resolución de arrendamientos e incidencias, gestión de impagos.

Beneficios del alquiler para rentabilizar la inversión

Principalmente, son 2:

• Rentabilidad a lo largo del tiempo: ingresos periódicos por el alquiler de la vivienda.
• Revalorización del inmueble: diferencia entre el precio de compra inicial y el que se puede conseguir por la venta.

Tipología de propiedades para la inversión

Podemos diferenciar tres situaciones principales en el destino de la vivienda adquirida como inversión:

• Vivienda habitual supone un alquiler a medio / largo plazo; el piso está ocupado en todo momento, lo que supone estabilidad en los ingresos
• Alquiler de temporada, se dispone de la vivienda en varios momentos del año
• Vivienda turística, es la más rentable, ya que el precio medio por día es superior, aunque hay que matizar, porque hay que conseguir un mínimo de días ocupados; la tasas de ocupación marca la rentabilidad en cuanto a las otras opciones. El deterioro es mayor que con otro tipo de alquileres, ya que hay mayor movimiento de diferentes personas y hábitos habitacionales. Requiere disponer de una licencia de alquiler turístico, que en algunas ciudades se ha limitado.

Zonas donde resulta más rentable la inversión

La rentabilidad puede fluctuar bastante en cada zona y dentro de una misma ciudad e incluso barrio.

Distingamos 4 zonas por nivel de precios de las viviendas:

• En las ciudades turísticas, la rentabilidad es más alta, por su gran demanda y el tiempo de ocupación.
• En las zonas de precios altos, son más estables debido a su escasa oferta y alta demanda, lo que supone una mayor revalorización, pero el porcentaje de rentabilidad desciendo, al tener que invertir un mayor importe.
• En mercados de precios medios, las oscilaciones de precios no son muy elevadas y la rentabilidad es estable.
• En zonas con viviendas más económicas se pueden llegar a rentabilidades del 8%, al necesitar una inversión más baja. Pero la revalorización también es más baja, ya que el precio puede caer más que en otras zonas.

Las claves para una buena inversión inmobiliaria

• Conocer la zona de inversión, para saber la demanda existente y analizar el tiempo en el que se tendrá ocupada la vivienda
• Tener asesoramiento adecuado, para la fase de búsqueda y también para la gestión del alquiler, consiguiendo tener la vivienda ocupada y generando ingresos de manera constante.
• Estar atento a las situaciones de oportunidad del mercado: saber qué zonas que van a tener un desarrollo que revalorizará la zona
• Conocer el coste de mantenimiento de la inversión
• Calcular la fiscalidad por la compra y el posterior arrendamiento de la vivienda. Hay que tener en cuenta que es menor la fiscalidad en el alquiler habitual.

Esfuerzo en la inversión inmobiliaria

Mide los años para hacer frente a la compra de vivienda /

La amortización de la inversión varía, en función del tiempo que se tarda en pagar una propiedad, con la entrada y los ingresos por el arrendamiento.

El tiempo medio de amortización en España es de 16 años; hay comunidades donde hay una gran diferencia:

• Baleares 19 años
• Madrid 18 años
• País Vasco 17 años (San Sebastián 25 años)
• Cantabria 13,6 años
• Valencia 12,6 años

Cálculo de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria

Es el porcentaje que expresa el beneficio de la inversión. Se calculan dos rentabilidades:

Rentabilidad bruta: no tiene en cuenta los gastos, solo el coste de la compra y los ingresos anuales

Se dividen los ingresos anuales entre el precio de la propiedad, multiplicando por 100, lo que da el porcentaje de rentabilidad. Para una vivienda comprada por 200.000 euros y que se alquilar durante todo el año a 600€/mes, el cálculo sería: 7200/200.000×100 = 3,6%

Rentabilidad neta: para el cálculo se añaden los gastos de comunidad, ibi, gestión, comercialización, seguros, mantenimiento, reparaciones. Imaginemos un gasto anual de 1400€, el cálculo sería: (7200-1400)/200.000×100  = 2,70%

Entre el 4% y el 7%  se considera un buen porcentaje de rentabilidad

Además, hay que tener en cuenta la revaloración del inmueble.

Últimamente, hay mucho interés por este tipo de operaciones, ya que se han incrementado los precios del alquiler en torno a al 20% en solo 2 años. Pero s se pone un precio muy alto, se puede perder la oportunidad de tener la casa alquilada.

Encontrar al inquilino ideal

El primer consejo para conseguir interés en los inquilinos, es preparar la vivienda antes de ponerla en alquiler, para aumentar su valor y conseguir mayor interés y capacidad de pago.

Una reforma funcional y económica, aplicando pintura neutra, asegurando que no haya averías, para evitar problemas con los inquilinos y un mayor coste al tener que reparar.

El mobiliario es necesario para el alquiler de temporada o el turístico.

En el caso de vivienda habitual es habitual que esté amueblado y no tener que depender de mudanzas.

Asesorarse con una inmobiliaria que conozca bien la zona, que sepa elegir bien el perfil del inquilino, lleve el proceso de filtrado, realice la consulta y verificación de la documentación, analizar la solvencia del inquilino, con un cuestionario que de seguridad al arrendatario.

A quien corresponde las reparaciones en la vivienda

De las pequeñas reparaciones se encarga el inquilino; si se rompe una manilla, se funde una bombilla, o se rompe la goma de la lavadora.

Las reparaciones de mayor calado, como que no abre la puerta, no funcione el sistema de iluminación o que falle el motor de la lavadora, lo paga el arrendatario, siempre que no haya mal uso.

Perfiles de Inversores

• Pequeño inversor: compra de vivienda para obtener rentabilidad para la jubilación. Es una buena opción de ahorro a largo plazo.
• Inversión con criptomonedas: interés compuesto tiene alto beneficio a largo plazo.
• Inversión en pequeñas viviendas para reformar, que requiere una menor inversión y se puede vender para reinvertir, realizando varias operaciones y acumulando un mayor capital.

Cómo evitar errores en la inversión para alquilar

• Planificar la inversión, empezando por una investigación del mercado,
• No dejarse llevar por los sentimientos, pensando en si es una vivienda adecuada para ti mismo,
• Valorar el atractivo de la zona y del inmueble, para asegurar que haya demanda,
• Elegir propiedades con mayor número de habitaciones,
• Gestión comercial: establecer el precio adecuado, adaptar y prepara la vivienda,
• Evitar Problemática con los inquilinos: tener todo atado en el contrato y la casa en buenas condiciones.

Para evitar estos problemas, el consejo es contar con asesoramiento profesional, que supone un menor coste frente al mayor valor que se puede conseguir.

Cuenta con los asesores inmobilairios de las oficinas de QualisOptima, para que te guíen en el proceso de compra de viveinda y gestión integral del alquiler: