Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria
La detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.
El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.
En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:
Indicadores de Oportunidad
La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.
Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.
Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:
Situación del activo
La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.
Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.
Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.
Indicadores socio demográficos
Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:
- renta media familiar, para determinar el poder adquisitivo del target y la elasticidad de la demanda,
- población y densidad en la zona,
- el tamaño (superficie) de las propiedades existentes en la zona,
- superficie de los solares,
- densidad de la población,
- grupos de edad principales,
- tasa de actividad,
- antigüedad del parque de viviendas,
- número de inmuebles y su tipología,
- periodo de construcción, para analizar la posibilidad de renovación de los edificios,
- porcentaje de obra nueva.
Número de Transacciones
Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.
En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.
Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista
Absorción del mercado
El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.
Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.
También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.
Oferta inmobiliaria en la zona
Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.
Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom
El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.
En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.
Tendencia de la demanda
Estudio de la Evolución de la demanda:
- qué es lo más que se pide (por tipologías, precios, superficies y otras características),
- ritmos de ventas,
- por parte de qué audiencias.
El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?
Precios en el mercado
El informe debe incluir:
- el estudio del ratio de absorción de la zona, el precio medio de venta de cada tipología, determinando qué incluyen esos precios, solo la vivienda o también anejos.
- el análisis de la evolución del stock y la tendencia de los precios, que permiten determinar el precio adecuado al que poner a la venta las propiedades de nueva construcción
Ritmos de venta
Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.
El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.
Propuesta de inversión inmobiliaria
Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:
- Precios de venta por Tipología y características principales
- Calendario de comercialización
- Ritmos de venta estimados
- Plan de marketing
- Presupuesto de comercialización
- Estudio de viabilidad, con el margen y la tasa de retorno de la inversión (TIR)
Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente