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Preguntas habituales a la hora de elegir al mejor profesional inmobiliario
Si estás pensando en vender tu vivienda, el 15 de febrero a las 18:30 h, tenemos una cita. No te pierdas nuestra Qualis Talk en la que descubrirás cómo identificar al mejor profesional inmobiliario.
Cuestiones a tener en cuenta en el nuevo sistema de cotización para autónomos
¿Eres autónomo? ¿Andas un poco perdido sobre el nuevo sistema de cotización? No te preocupes, en QualisOptima tenemos la solución. El 7 de febrero lanzamos una nueva Qualis Talk gratuita para que resuelvas todas tus dudas sobre el nuevo sistema de cotización para autónomos.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta en el contexto del nuevo sistema que entró en vigor el 1 de enero de 2023? Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, explicará todo lo que necesitas saber y responderá todas las dudas de los asistentes.
Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda
¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?
¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?
La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.
Acesso a la grabación de la conferencia.
Evolución del mercado inmobiliario
Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.
En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).
En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.
Datos relevantes que deja el año 2022:
- El euribor sube con rapidez al 3%
- La inflación se dispara
- El alquiler bate record de precio y su oferta es limitada
- La Compra de extranjeros sigue elevada
- La creción de obra nueva está por debajo de la creación de nuevos hogares
- Disminuye la oferta de vivienda en un 30% con respecto al anterior año
- Se produce una ralentización de la subida de los precios a final de año
Tendencias del mercado inmobiliario en 2023
Las condiciones previstas del sector inmobiliario:
- Se esperan nueva subidas del euribor
- La inflación se va a mantener a niveles altos, lo que supone una pérdida del poder adquisitivo de las familias y un aumento de los precios de los materiales
- Continúa la escasez de viviendas de alquiler
- La compra de vivienda por parte de extranjeros e inversores se mantiene
- La demanda disminuirá en un 15%
Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.
El valor del asesor inmobiliario
Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.
El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:
- Estar preparado para decirle la verdad, con los conocimientos suficientes como para ayudar.
- Explicar que puede obtener un mayor beneficio con el asesoramiento y aportar valor.
Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario
Situación del mercado
El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.
Ubicación
La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.
Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.
Precio
Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.
Estado de la vivienda
Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.
Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.
Plan de marketing
La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.
La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.
El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.
La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.
La problemática de vender vivienda en 2023
2023 se presenta con unos tipos de interés más altos que en años anteriores, lo que dificulta o, al menos, encarece la financiación para la compra de vivienda.
La demanda puede verse reducida, por lo que los compradores tienen más fuerza en la negociación de la compraventa inmobiliaria.
El propietario que quiera vender su inmueble en este escenario, debe entender la problemática a la que se enfrenta y consultar con un experto inmobiliario.
Los problemas del propietario ante la venta de su vivienda
Hay varios problemas que pueden enfrentar los propietarios al intentar vender su vivienda:
- Valoraciones bajas: El propietario puede no estar de acuerdo con el valor de su vivienda que se establece en el mercado.
- Demanda limitada: Puede haber poca demanda en el mercado para el tipo de vivienda que el propietario está vendiendo.
- Competencia: Puede haber muchas viviendas similares en venta en la zona, lo que dificulta que la vivienda del propietario destaque.
- Problemas legales: El propietario puede tener problemas legales con la vivienda, como cargas pendientes o problemas de títulos, que pueden retrasar o impedir la venta.
- Presentación en el mercado: la vivienda puede no presentarse de manera atractiva o puede tener problemas de presentación, como problemas de limpieza o reparaciones necesarias, lo que puede disuadir a los compradores potenciales.
- Papeleo y trámites legales complejos: la venta de una casa también puede implicar la presentación de una gran cantidad de documentos y cumplir con una serie de trámites legales, lo que puede ser difícil e intimidante para los propietarios que no están familiarizados con el proceso.
- Inversión en marketing y publicidad para dar a conocer la propiedad.
- Requerir asistencia de un agente inmobiliario para vender la propiedad, para gestionar el proceso, como establecer un precio adecuado, mejorar la imagen de la propiedad, cualificar y negociar con la parte compradora.
Cómo actuar para vender bien un inmueble en 2023
La cotización de los autónomos inmobiliarios en 2023
A partir del 1 de enero del 2023, entra en vigencia las nuevas disposiciones de la cotización de sus ingresos para trabajadores de cuenta propia.
En QualisOptima hablamos con Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, Ideas y Negocios, ubicada en Madrid, para que nos indique cuales son los cambios en el nuevo sistema de cotización de autónomos.
¿Cuales son las nuevas disposiciones del sistema de cotización?
La mayor novedad , según el Real Decreto Ley 12/2022, es que el sistema de cotización está basado en los ingresos reales.
La Seguridad Social pretende igualar el nivel de proyección y contribuciones de todos los trabajadores.
El plazo de puesta en marcha es de 9 años.
¿Cómo calculo mis ingresos reales?
Se realiza una estimación del rendimiento neto mensual, que se cruza con unas tablas de tramos de rendimientos, con una base mínima y máxima de cotización, resultando en una cuota.
En la declaración de la renta se tributa por el rendimiento neto efectivamente obtenido; si se ha tributado más de lo que se había estimado, la Seguridad Social hará una regularización, mediante devolución de oficio, hasta el 30 de abril del ejercicio siguiente.
En el caso de haber cotizado por un importe inferior al obtenido, la regularización implica el pago de la diferencia por parte del contribuyente, con un plazo del día 30 del mes siguiente a la notificación, sin intereses de demora ni recargos.
Cálculo del Rendimiento Neto
El rendimiento neto, con arreglo a lo dispuesto en la Ley del IRPF (35/2006), lo calculamos de esta manera:
Rendimiento neto previo: Ingresos brutos anuales – Gastos Fiscalmente deducible
Rendimiento neto anual = Rendimiento neto previo – Gasto Genérico
Gastos deducibles: los relacionados directamente con la obtención de ingresos.
La novedad del sistema de cotización, es que se añade a los autónomos, un 7% correspondiente a gastos genéricos (3% en el caso de societario).
El Rendimiento neto mensual se obtiene dividiendo el anual entre 12 meses, que es el que se usa para el cálculo con las tablas de cotización.
Cambios de cotización permitidos
Se pueden hacer hasta 6 cambios de las bases de cotización, basadas en las previsiones de rendimientos, durante el año.
Tramos de cotización
Se establecen 2 tablas, la reducida es para ingresos inferiores al salario mínimo interprofesional (SMI), es decir, 14.000€ / año; la tabla general para el resto de rendimientos.
Las tablas se irán actualizando por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Tabla de 2023, con las bases mínimas, máximas y su cuota:
Rendimientos de autónomos societarios
Son los obtenidos del trabajo de la sociedad, en la que se es propietario del, al menos, el 33% o, teniendo la condición de administrador, un 25% o más del capital social.
Se incluyen cualquier tipo de ingresos, tanto en especie como los dividendos, declarándose en el IRPF.
Se reducen los gastos genéricos, en un 3%, que no guardan relación con gastos para la obtención de los ingresos, sin necesidad de justificación.
Los autónomos societarios no podrán tener una base de cotización inferior a 1.000 euros, por lo que la cuota mínima será de 310€.
Se estima un ahorro para el 70% de los autónomos societarios.
¿Qué sucede con aquellos autónomos que tienen tarifa plana?
Para los autónomos que ya la tenían, se puede seguir usando la tarifa plana por 2 años.
Para los nuevos autónomos, se aplica la nueva tarifa plana de 80 euros durante el primer año, sin tener en cuenta el rendimiento neto.
Será ampliable a un segundo año, en el caso de que el rendimiento neto será inferior al SMI.
En el caso de la Comunidad de Madrid, hay una subvención por la consolidación del trabajo autónomo.
Video de la sesión de QualisOptima
Grabación de las explicaciones sobre el nuevo sistema de cotización, con un ejemplo práctico de cálculo de cuota y de regularización:
Para consultar cuestiones sobre la compraventa inmobiliaria, contacta con un Qualis Angel de tu zona:
Aspectos fiscales a tener en cuenta en la venta de un inmueble
Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.
La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, contará con Alfonso Vega, de Mazón & Asociados.
Temario «¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?»
¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?
¿Y siendo el arrendador?
Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
- INCREMENTO DE PATRIMONIO EN IRPF
-COMO SE CALCULA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-GASTOS DEDUCIBLES
-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
– EXCEPCIONES:
- a) Reinversión vivienda habitual.
Plazo para realizarla
Condiciones que se han de cumplir
- b) Venta mayores de 65 años de su vivienda habitual
Condiciones que se han de cumplir
Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?
-PRESCRIPCIONES
IMPUESTOS MUNICIPALES
- IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-EXECPCIONES
-PRESCRIPCIONES
-FORMAS DE CALCULO:
- a) DE FORMA OBJETIVA: Valor catastral x coeficientes de cálculo
- b) POR ESTIMACION DIRECTA: Valor venta – valor compra
2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
-QUIEN ES EL SUJETO PASIVO
-PRORRATEOS
VALOR DE REFERENCIA
-COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO
Preguntas frecuentes sobre los efectos fiscales de la venta de vivienda
En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:
- ¿Cómo tributa la venta de un inmueble?
- ¿Qué tengo que pagar a Hacienda?
- ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda en 2022?
- ¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
- ¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un inmueble?
- ¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?
- ¿Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la renta?
Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años
Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:
-
si eres mayor de 65 años
-
si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Charla sobre el CIERRE FISCAL. Inscripción gratuita
Qué debes saber, como propietario, sobre la Nuda propiedad
El Abogado Francisco Jesús Pérez, Socio de Agencia La Playa de Gijón, es el encargado de explicar qué es la nuda propiedad y diferenciarlo del usufructo.
QualisOptima organiza el evento online «Vende tu casa y continúa vivienda en ella», de inscripción gratuita, para verla en directo y consultar las dudas al ponente, o para consultar la grabación en video.
La nuda Propiedad y el Usufructo
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso.
La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.
Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.
Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo.
Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.
La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Perfil del vendedor y modalidad de venta
Habitualmente, quienes venden la nuda propiedad, son
- personas mayores, de más de 75 años,
- con una pensión reducida o bajo poder adquisitivo.
- con necesidades de cuidados a domicilio, de estancias en centros de día o en residencias.
- personas que no quieren dejar deudas financieras a sus herederos.
La modalidad más habitual de venta es la de recibir el dinero, bien en un pago único, bien percibiendo una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.
El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.
El precio de venta suele establecerse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado.
El valor de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de las personas que se reservan el usufructo, es decir, en función de las edades y el sexo.
En cuanto a los impuestos, como el vendedor suele ser mayor de 65 años, y transmite su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
Preguntas habituales sobre la Nuda Propiedad
En esta Conferencia te daremos más información sobre la Nuda Propiedad, respondiendo a estos temas:
- ¿Es rentable comprar o vender la Nuda Propiedad?
- ¿A quién beneficia vender en nuda propiedad?
- ¿Cuales son las Ventajas para el vendedor y el comprador?
- ¿Qué Garantías ofrece esta solución?
- ¿Cual es el Valor fiscal de la Nuda propiedad? ¿Qué impuestos están asociados?
- ¿Cómo se Calcula el valor de la Nuda Propiedad?
Conferencia sobre la Nuda propiedad y el Usufructo
Inscripción gratuita a la conferencia, en directo el miércoles 16 de Noviembre, o para ver la grabación tras esa fecha:
Dudas sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio
Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.
Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido.
Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.
En QualisOptima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:
Los datos de nulidades, separaciones y divorcios en España
En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).
La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.
De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.
Las principales dudas de los propietarios de vivienda, cuando se produce una situación de separación o divorcio
- ¿Qué opciones disponemos sobre la casa común tras la separación? ¿Quedarse uno de los dos con la vivienda o venderla?
- ¿Es mejor el régimen de bienes gananciales o el de separación de bienes?
- ¿Cómo se valoran los bienes para la liquidación de gananciales?
- ¿Qué puedo hacer si mi ex no quiere vender el piso?
- ¿Quién debe abandonar la casa en una separación?
- ¿Qué ocurre con la exención por compra de una vivienda habitual tras un divorcio?
- ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda en un divorcio?
- ¿Qué impuestos se pagan por vender una casa en caso de divorcio?
- ¿Hay que pagar IRPF por vender la casa tras un divorcio?
- ¿Quién paga la plusvalía en caso de divorcio?
- ¿Quién se hace cargo de los gastos de una vivienda tras el divorcio?
- ¿Cómo vender la mitad de mi piso a mi pareja actual?
Conferencia sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio
Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por QualisOptima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.
Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente