La ubicación y el precio son los factores principales de decisión de los compradores de vivienda.

El propietario tiene la posibilidad de establecer el precio de salida de la propiedad al mercado; si es apropiado, la vivienda se venderá en un corto plazo, pero si es excesivo, los compradores no se interesarán por ella, permaneciendo en el mercado hasta que se realice un ajuste de precio.

Cuanto más tiempo está a la venta una propiedad, menor es el precio que se obtiene por ella. De ahí la importancia de una valoración realista para establecer el precio de salida de la vivienda, acorde con los precios de cierre de otras viviendas de similares características en la misma zona.

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Métodos de cálculo del precio de la vivienda en el mercado

Para calcular el valor de una determinada vivienda, el propietario tiene varias alternativas:

Puede consultar los precios de otras viviendas puestas a la venta. Los informes de los portales inmobiliarios arrojan datos mensualmente con el detalle de precios medios de venta en cada zona.

Pero no dejan de ser precios de oferta, de propiedades que siguen en el mercado después de un tiempo indeterminado, de las que se desconoce si se ha ejecutado una valoración profesional o el importe anunciado atiendo solo a la decisión arbitraria del propietario.

Puede consultar en varios de las herramientas de valoración online que ofrecen tanto portales, tasadoras como inmobiliarias. En función de la cantidad y calidad de los testigos empleados, así como de los factores incorporados al algoritmo y su peso específico en la fórmula, la exactitud del resultado puede variar.

También se pueden revisar los datos oficiales de viviendas vendidas en la zona, que publican entidades como Notariado, Registradores o el INE. Son datos que suelen ser fiables, pero que tardan meses en ser procesados.

Lo recomendable es acudir a un experto inmobiliario en la zona, que dispone de herramientas de valoración, de datos del mercado, tanto propios como ajenos, pero que sobre todo conoce al detalle las operaciones que se realizan en la localización y sabe interpretar tanto los datos de las valoraciones como la tendencia del mercado, para establecer un valor real de venta de la propiedad.

Con el histórico de ventas recientes, se elabora un Análisis Comparativo del Mercado, que junto al informe del mercado inmobiliario local, constituye la estimación más adecuada del valor de la vivienda, para fijarlo como precio de venta.

Factores que se tienen en cuenta para el cálculo del precio

Los principales factores de cálculo son los siguientes:

• La superficie es esencial para determinar el precio por metro cuadrado, como referencia para establecer el precio final de la propiedad. Cabe diferenciar datos de superficie construida, útil y del terreno.
• La distribución: el número de dormitorios y de baños, cómo están colocadas las estancias, i se dispone de balcón, terraza, jardín.
• Los servicios de la zona: Las diferencias de precio por metro cuadrado según la ubicación son bien conocidas y divulgadas por los ayuntamientos. Un entorno preparado para la vida moderna, por otro lado, es un punto a favor.
• La antigüedad: los años desde la primera construcción del edificio.
• El estado de conservación: la condición actual de la vivienda, si necesita reformas o se ha reformado recientemente.
• La calidad de los materiales y si se dispone de elementos como climatización, calefacción, aire acondicionado, etc.
• Eficiencia energética, como factor cada vez más importante a la hora de calcular los gastos del consumo energético, si se está aislada ante frío y/o calor, etc.
• Las infraestructuras: si el edificio dispone de ascensor, espacios verdes, zona de juegos, jardines, garaje.
• Los servicios de la zona: qué ofrece el emplazamiento de la propiedad en cuanto a hospitales, colegios, actividad comercial, acceso a transportes y medios de comunicación.

Visita presencial para el Cálculo del valor de la vivienda

El cálculo del precio de la vivienda se perfecciona cuando además de disponer de toda la información, tanto propia de la vivienda como de su entorno, se analiza por parte de un experto en transacciones inmobiliarias en la zona, que puede aplicar sus conocimientos para determinar si la vivienda visitada puede alcanzar un valor u otro.

La visita presencial o visita de prospección, permite al Qualis Angel auditar el estado de la propiedad y ponderar los factores favorables para, cruzando la información con otras variables del mercado, establecer el precio real para conseguir la venta de la propiedad.

Ese precio no deja de ser el que los compradores están dispuestos a pagar, pero una vez que conozcan las virtudes de la vivienda frente a otras opciones.

Para ello, se recomienda hacer un estudio de cómo aumentar el valor de la vivienda antes de ponerla a la venta, para conseguir el objetivo de venta en un `plazo limitado y a un precio mayor, pero asumible por el comprador.