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Cómo cancelar tu hipoteca variable sin pagar comisión

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Si tu hipoteca es variable, estás a tiempo de cambiarla: Hasta el 31 de diciembre de 2023, no tendrás que pagar ninguna comisión por cancelarla anticipadamente.

En los últimos meses, el Euribor, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas variables en España, ha experimentado una fuerte subida.

Esto ha provocado un aumento de las cuotas hipotecarias para los hogares que tienen una hipoteca variable.

Ante esta situación, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, de medidas para la reducción de la carga financiera en el ámbito de la vivienda y el alquiler.

Una de las medidas incluidas en este Real Decreto es la suspensión de las comisiones de cancelación anticipada para las hipotecas variables.

Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, nuestro colaborador WYPO, ofrece un simulador para que veas lo que puedes ahorrarte:

simulador hipotecario

¿Cómo se cancela una hipoteca variable sin comisión?

El proceso para cancelar una hipoteca variable sin comisión es muy sencillo y solo requiere unos pocos pasos:

  1. Contactar con el banco: El primer paso es comunicar al banco tu intención de cancelar la hipoteca. El banco te proporcionará toda la información necesaria para iniciar el proceso.
  2. Solicitar un nuevo préstamo hipotecario: Si quieres aprovechar esta oportunidad para cambiarte a una hipoteca fija o mixta, tendrás que solicitar un nuevo préstamo hipotecario. En este caso, el banco te indicará los requisitos y documentación que debes presentar.
  3. Realizar la cancelación: Una vez formalizado el nuevo préstamo, el banco reembolsará el capital pendiente de la hipoteca anterior. El banco te indicará el procedimiento para realizar el pago y la entrega de la documentación necesaria.

Gastos de cancelación

Ten en cuenta que, además de la comisión de cancelación, también tendrás que asumir otros gastos asociados al proceso, como los de notaría, registro y gestoría. Estos gastos suelen oscilar entre los 600 y los 1.000 euros.

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¿Es una buena idea cancelar mi hipoteca variable?

La decisión de cancelar una hipoteca variable sin comisión es una decisión personal que debes tomar en función de tu situación financiera y de tus objetivos.

Si estás pensando en cancelar tu hipoteca variable, debes tener en cuenta los siguientes factores:

  • El tipo de interés de la nueva hipoteca: Si el tipo de interés de la nueva hipoteca es inferior al tipo de interés de la hipoteca actual, cancelar la hipoteca te permitirá ahorrar dinero en el largo plazo.
  • El plazo de la nueva hipoteca: Si el plazo de la nueva hipoteca es más corto que el plazo de la hipoteca actual, cancelar la hipoteca te permitirá reducir el importe de las cuotas mensuales.
  • Los gastos asociados a la cancelación: Ten en cuenta que, además de la comisión de cancelación, también tendrás que asumir otros gastos asociados al proceso.

La cancelación anticipada sin comisión de una hipoteca variable es una oportunidad única para los hipotecados a tipo variable. Si estás pensando en hacerlo, no lo dudes y ponte en contacto con tu banco para comenzar el proceso.

Comprueba si te compensa el cambio de hipoteca:

simulador hipotecario

Consejos adicionales

Si estás pensando en cancelar tu hipoteca variable, te recomendamos que sigas estos consejos:

  • Compara las ofertas de diferentes bancos: Antes de solicitar un nuevo préstamo hipotecario, compara las ofertas de diferentes bancos para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades.
  • Asegúrate de cumplir con los requisitos: Antes de solicitar un nuevo préstamo hipotecario, asegúrate de cumplir con los requisitos exigidos por el banco.
  • Calcula los costes de la cancelación: Ten en cuenta los gastos asociados a la cancelación, como los de notaría, registro y gestoría.

Recuerda que la cancelación anticipada sin comisión es una oportunidad única para que los hipotecados a tipo variable puedan mejorar sus condiciones financieras y ahorrar en el largo plazo.

Si estás pensando en hacerlo, no lo dudes y ponte en contacto con tu asesor inmobiliario de las agencias de QualisOptima, para comenzar el proceso:

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Consejos para la mejora de las condiciones de tu hipoteca

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QualisOptima organizó, junto a Wypo, una charla para explicar la situación del mercado hipotecario y las opciones para conseguir las mejores condiciones en la hipoteca, sea nueva o cambiando la actual.

Elena Ansótegui, CEO de Wypo, cuenta con más de 15 años de experiencia, vinculada al sector de derecho y a negocio, en entidades públicas y privadas. Joaquín García, Relaciones con entidades financieras y proceso de back-office, para ayudar a los solicitantes de hipotecas.

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

simulador hipotecario

Actualidad del sector hipotecario

Son «tiempos revueltos»: hay que partir del contexto macroeconómico y para ello, a su vez lo tenemos que enlazar con el concepto más básico que es el de la hipoteca, que es la hipoteca.

Es un producto financiero a partir del cual un cliente recibe una suma de dinero para comprar un inmueble, que aparece como garantía.

Para el comprador, para la persona que adquiere la hipoteca, aparecen dos obligaciones principales. Una es devolver esa suma de dinero y otra la de pagar los intereses generados.

Esos intereses son el precio del dinero. Y se fijan a través de un tipo de interés, que puede ser variable, mixto o fijo:

tipos-hipoteca

Las hipotecas variables son las más sensibles, porque están vinculadas al euribor. Pero las hipotecas fijas, también porque los bancos para fijar el precio del dinero, que van a estar marcados por lo que en marca el Banco Central Europeo, que viene determinado por la inflación.

Hay un encarecimiento de la financiación para adquirir un inmueble. Y las hipotecas variables existentes todavía van a tener cuotas a la alza.

Es cierto que se esperan recortes del precio del dinero a finales del 2024, ero siendo realistas, no se espera que baje el euribor por debajo del 2% a medio plazo.

El BCE tiene que vigilar, porque estamos en riesgo de desaceleración económica. Y en conjunto con el conflicto bélico presente y la realidad actual, hay una dificultad para realizar previsiones.

Los bancos no trasmiten que vayan a hacer unas fuertes subidas, pero tampoco nos transmiten que vayan a hacer las fuertes bajadas.

 Características de las hipotecas

Según las características del solicitante, el importe financiable y el plazo de amortización, encontramos diferentes condiciones en las hipotecas:

caracteristicas-hipoteca

 

¿Se puede cambiar la hipoteca?

Si, con la nueva normativa y con plataformas de gestión hipotecaria como Wypo, es más fácil cambiar la hipoteca y de entidad financiera.

Funciona muy parecido a la formalización de una nueva hipoteca:

El banco te va a pedir una serie de documentación. Vas a recibir una serie de ofertas, te vas a decidir, vas a empezar los trámites con el nuevo banco y tienes que hacer la cancelación de la antigua hipoteca. Es la forma que los bancos suelen entrar y existe la subrogación entre entidades.

Lo más importante es saber que no hay gastos asociados a la nueva hipoteca.

Si que hay unos gastos asociados a la cancelación, el resto de gastos los paga el nuevo banco, salvo la tasación.

Por otro lado, hay muchos incentivos para pasar de variable, de hecho, hay un Real Decreto en virtud del cual el banco no te puede aplicar la comisión de cancelación de amortización total.

Cuotas de las hipotecas

En función de la capacidad de ahorro de cada hipotecado, se puede modificar el plazo de devolución, resultando en una cuota menos más o menos alta y, por consiguiente, en unos intereses más o menos altos al final de la hipoteca.

Ejemplo de hipotecas a 30 y a 35 años, con diferentes cuotas e intereses pagados:

simulacion-hipoteca

 

Dudas sobre hipotecas respondidas por los expertos

Los asistentes a la charla, realizaron varias preguntas, como las siguientes:

  • ¿Es un error comprar un piso sin ascensor? El banco me lo ha desaconsejado
  • ¿Cómo podemos comparar TAEs entre distintas ofertas?
  • ¿Cuál es la diferencia entre el avalista y deudor no hipotecante?
  • ¿Hay bancos que ofrezcan hipotecas sobre una propiedad para la compra de otra?
  • ¿Puedo fiarme de una oferta de hipoteca de una entidad que no es bancaria?
  • ¿Pueden discriminarse los ingresos por alquileres percibidos?

Si quieres obtener las respuestas, accede a la grabación:

Accede a la grabación de la charla «La Hipoteca en tiempos revueltos»

Hipotecas-WYPO

Simuladores de hipotecas: nueva y de mejora de la existente

Gracias al acuerdo entre QualisOptima y Wypo, puedes realizar varias simulaciones de hipotecas, en función de tu situación:

simulador hipotecario

 

 

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Cómo afrontar la incertidumbre al contratar o cambiar una hipoteca

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En el momento de buscar casa, si es necesaria financiación para la compra, los expertos recomiendan hacer un estudio previo de la cantidad que se puede conceder, para ajustar la búsqueda de vivienda a la realidad del importe disponible.

Y antes de solicitar una hipoteca, hay que tener ahorros para la entrada y los gastos de notaría, registro e impuestos.

Pese a la subida de costes de la hipoteca, no se espera una gran disminución de la demanda ni una caída generalizada en el precio de la vivienda en España.

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

simulador hipotecario

Elección del Tipo de hipoteca

Tras la escalada de tipos de interés entre 2022 y 2023, que ha posicionado al euribor por encima del 4% (noviembre 2023), parece razonable buscar hipotecas a plazo fijo, pero en todo momento debemos evaluar diferentes opciones entre fijo, variable y mixto.

A la hora de planificar la financiación, conviene recordar que en las hipotecas, la proporción entre la cantidad prestada y los intereses cambia con el tiempo, con más pagos de intereses al principio y más pago del principal al final.

Las hipotecas a tipo variable pueden tener un costo de financiación más bajo, pero con un riesgo mayor debido a la falta de estabilidad en las cuotas.
Las hipotecas mixtas, que combinan un período fijo y variable, son una opción popular para equilibrar el riesgo y el costo.

Las hipotecas a plazo fijo de 5, 10 o 15 años, son una opción interesante para estabilizar la cuota y pasar la turbulencia financiera. Las entidades financieras ofrecen hipotecas fijas atractivas para retener clientes y blindar cuotas, pero es importante considerar los costos y condiciones.

Se puede optar por reducir las cuotas mensuales o acortar el plazo de tu hipoteca al amortizar parcialmente, dependiendo de tus objetivos y condiciones bancarias.
Amortizar la hipoteca antes de tiempo puede conllevar costos adicionales, y suele ser más común cuando la hipoteca está avanzada en el tiempo.

Se puede cambiar de hipoteca a largo plazo, si las condiciones y costos son más favorables, incluso en contratos de 25 o 30 años.

Si quieres conocer más sobre la situación del mercado hipotecario, te invitamos a asistir a la charla organizada por QualisOptima y WYPO:

Qtalks hipotecas

Consejos para los que ya tengan hipoteca

Una vez que el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 4,5%, con el Euríbor alcanzando el 4,2%, se espera una estabilización y disminución del Euríbor a medio y largo plazo.

Para asegurar una cuota hipotecaria competitiva y la posibilidad de cambiar de hipoteca, las hipotecas mixtas con comisiones de cancelación bajas (0-0.25%) son una buena opción.

En los últimos meses, el Euríbor ha experimentado aumentos inesperados, lo que ha afectado a quienes optaron por hipotecas variables.

Cambiar de hipoteca puede ser complicado si la hipoteca tiene menos de un año de vida.
Se recomienda buscar opciones para cambiar de hipoteca y minimizar los intereses pagados.

Si tienes una hipoteca variable, una opción es cambiar a una hipoteca mixta, con un plazo de 3 años para enfrentar la volatilidad financiera.

Las personas que firmaron hipotecas con condiciones desfavorables, como cuotas finales elevadas o hipotecas al 100% del valor de tasación, pueden encontrarse atrapadas en situaciones difíciles.

Cambiar de banco para mejorar las condiciones de la hipoteca, puede ser beneficioso si el diferencial de la hipoteca es alto o el plazo es de más de 30 años.

Siempre se puede negociar con el banco, buscando soluciones si existen dificultades para pagar la hipoteca.

Inscripción Conferencia «La hipoteca en tiempos revueltos»

QualisOptima organiza una charla online gratuita, con los expertos de WYPO, Elena Ansótegui, CEO y Sergio García Calvo, responsable de Relaciones Financieras, para aclarar la situación actual del mercado hipotecario.

El temario propuesto, para informar a los asistentes:

1.- Actualidad del sector hipotecario (en tiempos revueltos)
2.- Características de la oferta hipotecaria 2023
3.- Tendencia: la portabilidad de hipotecas
4.- Lo que no son cuentas con cuentos
5.- Estar preparado para….
6.- Lo que tengo que saber antes de pedir hipoteca
7.- Consejos clave para obtener la mejor hipoteca posible
9.- Bonus extra: tips para ganar en velocidad
10.- Simplificando lo complejo

Inscripción gratuita a la charla (en directo o grabación):

Qtalks hipotecas

 

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

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¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

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El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.

En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.

Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del

  • el 50% de los gastos de notaría, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
  • el 100% del coste del registro, la gestoría y la tasación.

Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.

En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.

¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.

En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.

Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.

Como resumen de los gastos hipotecarios:

  • Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
  • Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo

Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.

Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.

También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.

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Cómo reclamar los gastos hipotecarios

El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.

También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.

Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados. 

Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:

  • copia de la escritura de constitución del préstamo
  •  facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (en la escritura de compraventa).

En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.

Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.

¿Tiene coste lanzar la reclamación?

Si se hace directamente con la entidad financiera, no.

En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.

Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.

En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..

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La problemática de vender vivienda en 2023

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2023 se presenta con unos tipos de interés más altos que en años anteriores, lo que dificulta o, al menos, encarece la financiación para la compra de vivienda.

La demanda puede verse reducida, por lo que los compradores tienen más fuerza en la negociación de la compraventa inmobiliaria.

El propietario que quiera vender su inmueble en este escenario, debe entender la problemática a la que se enfrenta y consultar con un experto inmobiliario.

Los problemas del propietario ante la venta de su vivienda

Hay varios problemas que pueden enfrentar los propietarios al intentar vender su vivienda:

  1. Valoraciones bajas: El propietario puede no estar de acuerdo con el valor de su vivienda que se establece en el mercado.
  2. Demanda limitada: Puede haber poca demanda en el mercado para el tipo de vivienda que el propietario está vendiendo.
  3. Competencia: Puede haber muchas viviendas similares en venta en la zona, lo que dificulta que la vivienda del propietario destaque.
  4. Problemas legales: El propietario puede tener problemas legales con la vivienda, como cargas pendientes o problemas de títulos, que pueden retrasar o impedir la venta.
  5. Presentación en el mercado: la vivienda puede no presentarse de manera atractiva o puede tener problemas de presentación, como problemas de limpieza o reparaciones necesarias, lo que puede disuadir a los compradores potenciales.
  6. Papeleo y trámites legales complejos: la venta de una casa también puede implicar la presentación de una gran cantidad de documentos y cumplir con una serie de trámites legales, lo que puede ser difícil e intimidante para los propietarios que no están familiarizados con el proceso.
  7. Inversión en marketing y publicidad para dar a conocer la propiedad.
  8. Requerir asistencia de un agente inmobiliario para vender la propiedad, para gestionar el proceso, como establecer un precio adecuado, mejorar la imagen de la propiedad, cualificar y negociar con la parte compradora.

Cómo actuar para vender bien un inmueble en 2023

QualisOptima, como plataforma de servicios inmobiliarios,  ofrece a sus clientes soluciones para la gestión de la compraventa inmobiliaria.
Conscientes de las dificultades para que los propietarios vendan su vivienda al valor deseado, organiza una conferencia (QTalks) con el título «Cómo vender mi casa al máximo precio en el 2023«, en el que se expondrán estos temas:
1) Dónde estamos y perspectivas para el 2023.
2) Elaboración de un marco de referencia de actuación.
3) Ejemplo de actuación de venta inmobiliaria
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Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda

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Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por QualisOptima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.

¿Qué supone la subida de tipos de interés?

Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.

A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.

El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.

El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del

-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Acceso a la conferencia (Grabación en video)

¿Es el momento de vender vivienda?

La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.

Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.

Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.

En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.

¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.

Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.

La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.

El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.

Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.

La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.

En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.

Un diferencial normal es +0,80 / 1%.

Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.

Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.

La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.

¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?

Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el  1,2 y el 1,5%.

Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.

También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.

Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.

El cliente sigue pagando estos costes:

  • la tasación, entre 300 y 500 euros,
  • el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
  • la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.

Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios

  • Pasos para poder realizar una contratación
  • Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
  • ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?

Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.

Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.

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Contrato Arras Conferencia Qualis

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

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El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

  • No sirve el mismo modelo para todos los casos.
  • Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
  • La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
  • Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

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Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

  • La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
  • El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
  • Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
    modelo arras

En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

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