El pasado miércoles 17 de mayo, Vicente Gómez, de G&L Asesores, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk cuál es la fiscalidad de la venta de vivienda en 2022. No te pierdas las conclusiones de esta interesante charla, patrocinada por Carlos Peinado, de la agencia inmobiliaria Paso Correcto.
Como cada año, llegó el momento de presentar la declaración de la Renta 2022. Si has realizado durante 2022 alguna operación inmobiliaria, seguramente tengas dudas de cómo puede afectarte. En QualisOptima queremos ayudarte. El próximo 17 de mayo, miércoles, a las 18.30h, Vicente Gómez, de G&L Asesores nos contará cuál es el impacto inmobiliario en el IRPF. Si has comprado, vendido o alquilado una vivienda en 2022, nuestro consejo es que no te pierdas esta Qtalk.
Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.
La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, contará con Alfonso Vega, de Mazón & Asociados.
¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?
¿Y siendo el arrendador?
Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
-COMO SE CALCULA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-GASTOS DEDUCIBLES
-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
– EXCEPCIONES:
Plazo para realizarla
Condiciones que se han de cumplir
Condiciones que se han de cumplir
Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?
-PRESCRIPCIONES
IMPUESTOS MUNICIPALES
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-EXECPCIONES
-PRESCRIPCIONES
-FORMAS DE CALCULO:
2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
-QUIEN ES EL SUJETO PASIVO
-PRORRATEOS
VALOR DE REFERENCIA
-COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO
En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:
Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:
si eres mayor de 65 años
si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.
El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.
Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.
Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.
El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor
Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:
Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:
A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.
En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:
El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.
Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.
Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:
La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.
La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.
Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.
Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.
El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.
La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.
La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.
Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.
También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.
Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.
los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.
Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.
El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.
La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.
No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.
El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.
Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.
Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:
Temario de la Conferencia:
- Imputación de Rentas inmobiliarias.
- Hecho Imponible
- Porcentajes de aplicación
- Calculo y rendimiento
- Rendimientos de Capital Inmobiliario
- Hecho Imponible
- Tipos de arrendamiento
- Ingresos por arrendamiento
- Gastos deducibles por arrendamiento.
- Cálculo del rendimiento
- Reducciones y bonificaciones.
- Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
- Hecho imponible.
- Gastos deducibles.
- Cálculo del rendimiento.
- Exención por reinversiones.
- Exenciones para mayores de 65 años.
- Compensación de pérdidas patrimoniales.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente