Si estás ante la compra de tu nueva vivienda, probablemente sepas que hay otros gastos que deberás de asumir, además del importe de la vivienda propiamente dicha. Pero, ¿sabes si tendrás que pagar Impuesto de Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)? A continuación despejamos todas tus dudas.
En la Qualis Talk «Cierre Fiscal 2022 ¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?«, Alfonso Vega, asesor fiscal de Mazón & Asociados, proporcionó consejos para minorar el coste fiscal de las transmisiones inmobiliarias.
Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.
En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:
Excepciones:
Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar
En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.
¿Dónde se computan los tributos?
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).
¿Qué son los Grados de propiedad?
Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.
En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.
En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.
¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:
En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.
Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.
Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.
En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:
Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.
Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.
Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.
Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.
La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.
Las cuestiones que se tratan:
Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»
Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.
La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, contará con Alfonso Vega, de Mazón & Asociados.
¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?
¿Y siendo el arrendador?
Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
-COMO SE CALCULA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-GASTOS DEDUCIBLES
-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
– EXCEPCIONES:
Plazo para realizarla
Condiciones que se han de cumplir
Condiciones que se han de cumplir
Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?
-PRESCRIPCIONES
IMPUESTOS MUNICIPALES
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-EXECPCIONES
-PRESCRIPCIONES
-FORMAS DE CALCULO:
2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
-QUIEN ES EL SUJETO PASIVO
-PRORRATEOS
VALOR DE REFERENCIA
-COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO
En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:
Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:
si eres mayor de 65 años
si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Siempre que realizamos una operación inmobiliaria, hay que tener en cuenta las posibles consecuencias fiscales de la misma. Una correcta planificación fiscal resulta imprescindible de cara a cualquier operación y condiciona completamente el éxito (o fracaso) de la misma. A continuación, nos centraremos en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).
Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.
Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.
La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.
Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.
Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.
El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.
El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.
Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.
En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.
Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.
Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.
El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.
El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario.
Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros.
La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.
Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.
El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio:
No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.
Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.
Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo
El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad
La fórmula para calcular el valor fiscal es:
Usufructo = 89 – edad del usufructuario.
El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo
En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona
Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.
La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.
Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.
Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.
La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.
Siete de cada diez españoles están a favor de la reducción del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para impulsar la demanda de vivienda eficiente energéticamente. La mayoría de los ciudadanos considera que son más efectivas las desgravaciones fiscales y las subvenciones que las campañas de concienciación ambiental a la hora de invertir en viviendas más sostenibles.
Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.
Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido.
Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.
En QualisOptima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:
En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).
La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.
De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.
Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por QualisOptima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.
Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.
El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.
Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.
Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.
El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor
Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:
Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:
A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.
En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:
El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.
Renunciar a una herencia inmobiliaria es un tema cada vez más habitual. Las herencias, sean del tipo que sean, son siempre cuestiones complejas. En los casos en los que existen varios herederos, los problemas se multiplican por los casos de renuncia o partición de la misma.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente