Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
¿Es más rentable comprar una casa o construirla?
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.
Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción
El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.
Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).
Más tarde se aportará el resto del dinero.
Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
- evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
- calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
- se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
- certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
- se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente