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Documentación necesaria para poner una vivienda a la venta

19 de enero de 2022/en Particulares

Hay varios documentos que se van a exigir para poder vender una vivienda y en el momento de ir a la Notaría.

Conviene distinguir entre documentación previa a la venta y la que se tiene que mostrar al fedatario público para elevar la operación a Escritura Pública.

En este artículo, no incorporamos aquellos documentos que se recomienda que estén disponibles, antes de sacar al mercado una propiedad, para mejorar la comercialización, como la Valoración de la propiedad, los Planos, el Reportaje fotográfico profesional, el video o la visita virtual.

Nos centramos en documentos como el Certificado eficiencia energética, certificados de pagos de facturas, recibos de tasas e impuestos y otros documentos que necesita disponer el propietario, antes y durante la venta de su vivienda.

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Documentación inicial

Los trámites que se recomienda tener disponibles antes de sacar la vivienda al mercado inmobiliario:

El certificado de eficiencia energética

Es obligatorio presentarlo para anunciar las viviendas y para los contratos de compraventa.

Es necesario que un técnico visite la propiedad y emita el certificado, indicando la etiqueta energética correspondiente al nivel de consumo energético y el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda en relación con sus dimensiones.

El certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad

Para verificar que no quedan importes pendientes de pago (gastos o derramas) en la comunidad de propietarios.

Se lo puedes pedir al presidente o al administrador de tu finca y este te lo puede emitir de forma gratuita. Aunque, si la comunidad la gestiona un administrador, esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la comunidad con este profesional al contratarlo.

El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles

Se debe presentar el recibo del impuesto (IBI) del año en curso o del año anterior, en el caso de no se haya recibido el giro de cobro por parte del ayuntamiento. Es la manera de certificar estar al corriente de pagos con el ayuntamiento.

El propietario actual de la vivienda es quien debe pagar el impuesto del año en el que se vende la vivienda. Se toma la fecha del 1 de enero para determinar la titularidad de la propiedad de ese año.

Las partes pueden pactar el reparto del importe anual, según los meses transcurridos desde inicio de año hasta la formalización de la compraventa.

Las últimas facturas de suministros de la vivienda

Se requiere disponer de una copia de las facturas recientes de los siguientes de suministros:

agua,
luz,
gas,
tasa de basuras del ayuntamiento.

Valoración antes de vender un piso

Documentación para tener disponible en la Notaría

Para constatar la compraventa del inmueble, mediante Escrituras Públicas, es necesario

firma del contrato de compraventa ante notario.

Identidad de las partes

: Documento de identidad original y vigente o permiso de residencia. Documento de representación de persona física, se solicita el original del poder. Y para representar a una persona jurídica; en este caso, documento de constitución de la sociedad, el nombramiento como apoderado del representante y el acta de titularidad real.

Documentación a aportar por los propietarios

deben disponer de estos documentos vigentes:

Título de la propiedad.
Copia autorizada de la Escritura por la que obtuvo la propiedad.
Certificado de la propiedad de propietarios para asegurar que no existen cuotas de comunidad impagadas.
Certificado de cargas y deudas sobre la vivienda.

Documentos para Situaciones especiales

Cédula de habitabilidad

Se trata de un documento que garantiza que la vivienda cumple con los mínimos exigidos para ser habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura.

Se deben cumplir con varios requisitos, como la Habitabilidad y ocupación, la Sostenibilidad y el ahorro energético, Accesibilidad, Ventilación e iluminación natural, los Espacios para el almacenamiento, Cámaras higiénicas,…

Certificado del ITE

El ITE es la inspección técnica de edificios, una evaluación por la que deben pasar todas las fincas que tienen una antigüedad de más de 45 años.

Se puede conseguir a través del Presidente o administrador de la comunidad de vecinos.

Certificado de hipoteca pendiente

Si sobre la vivienda que se quiere vender, hay una hipoteca vigente, se debe indicar la deuda pendiente. Este certificado lo emite el banco que financia el préstamo hipotecario, reflejando el importe pendiente de pago.

En el momento de la firma ante Notario, un representante de la entidad está presente para recibir el importe, pro parte del comprador, de lo que queda pendiente de pago. De esa manera, se documenta el certificado de «deuda cero», para indicar que la vivienda está libre de pago, como paso para poder cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Si ya se ha amortizado la hipoteca, pero no está todavía en el Registro, hay que proceder, antes de la venta, con el trámite de cancelación registral de la hipoteca.

Documentos exigibles según tu Comunidad Autónoma

Consulta con expertos inmobiliarios QualisAngels, la necesidad de contar con los documentos en tu región, así como los trámites necesarios y su coste, que pueden varias de una zona a otra, como:

Obligatoriedad de la cédula de habitabilidad (en 9 de las comunidades españolas),
Antigüedad mínima requerida del edificio para el certificado ITE,
Valor de referencia en la zona del inmueble, para el cálculo del ITP y Plusvalía.

Si necesitas calcular la valoración de tu vivienda, contacta con tu Agencia de QualisOptima más cercana:

Calcula el precio de tu vivienda en el mercado

27 de diciembre de 2021/en Particulares

La ubicación y el precio son los factores principales de decisión de los compradores de vivienda.

El propietario tiene la posibilidad de establecer el precio de salida de la propiedad al mercado; si es apropiado, la vivienda se venderá en un corto plazo, pero si es excesivo, los compradores no se interesarán por ella, permaneciendo en el mercado hasta que se realice un ajuste de precio.

Cuanto más tiempo está a la venta una propiedad, menor es el precio que se obtiene por ella. De ahí la importancia de una valoración realista para establecer el precio de salida de la vivienda, acorde con los precios de cierre de otras viviendas de similares características en la misma zona.

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Métodos de cálculo del precio de la vivienda en el mercado

Para calcular el valor de una determinada vivienda, el propietario tiene varias alternativas:

Puede consultar los precios de otras viviendas puestas a la venta. Los informes de los portales inmobiliarios arrojan datos mensualmente con el detalle de precios medios de venta en cada zona.

Pero no dejan de ser precios de oferta, de propiedades que siguen en el mercado después de un tiempo indeterminado, de las que se desconoce si se ha ejecutado una valoración profesional o el importe anunciado atiendo solo a la decisión arbitraria del propietario.

Puede consultar en varios de las herramientas de valoración online que ofrecen tanto portales, tasadoras como inmobiliarias. En función de la cantidad y calidad de los testigos empleados, así como de los factores incorporados al algoritmo y su peso específico en la fórmula, la exactitud del resultado puede variar.

También se pueden revisar los datos oficiales de viviendas vendidas en la zona, que publican entidades como Notariado, Registradores o el INE. Son datos que suelen ser fiables, pero que tardan meses en ser procesados.

Lo recomendable es acudir a un experto inmobiliario en la zona, que dispone de herramientas de valoración, de datos del mercado, tanto propios como ajenos, pero que sobre todo conoce al detalle las operaciones que se realizan en la localización y sabe interpretar tanto los datos de las valoraciones como la tendencia del mercado, para establecer un valor real de venta de la propiedad.

Con el histórico de ventas recientes, se elabora un Análisis Comparativo del Mercado, que junto al informe del mercado inmobiliario local, constituye la estimación más adecuada del valor de la vivienda, para fijarlo como precio de venta.

Factores que se tienen en cuenta para el cálculo del precio

Los principales factores de cálculo son los siguientes:

La superficie es esencial para determinar el precio por metro cuadrado, como referencia para establecer el precio final de la propiedad. Cabe diferenciar datos de superficie construida, útil y del terreno.
La distribución: el número de dormitorios y de baños, cómo están colocadas las estancias, i se dispone de balcón, terraza, jardín.
Los servicios de la zona: Las diferencias de precio por metro cuadrado según la ubicación son bien conocidas y divulgadas por los ayuntamientos. Un entorno preparado para la vida moderna, por otro lado, es un punto a favor.
La antigüedad: los años desde la primera construcción del edificio.
El estado de conservación: la condición actual de la vivienda, si necesita reformas o se ha reformado recientemente.
La calidad de los materiales y si se dispone de elementos como climatización, calefacción, aire acondicionado, etc.
Eficiencia energética, como factor cada vez más importante a la hora de calcular los gastos del consumo energético, si se está aislada ante frío y/o calor, etc.
Las infraestructuras: si el edificio dispone de ascensor, espacios verdes, zona de juegos, jardines, garaje.
Los servicios de la zona: qué ofrece el emplazamiento de la propiedad en cuanto a hospitales, colegios, actividad comercial, acceso a transportes y medios de comunicación.

Visita presencial para el Cálculo del valor de la vivienda

El cálculo del precio de la vivienda se perfecciona cuando además de disponer de toda la información, tanto propia de la vivienda como de su entorno, se analiza por parte de un experto en transacciones inmobiliarias en la zona, que puede aplicar sus conocimientos para determinar si la vivienda visitada puede alcanzar un valor u otro.

La visita presencial o visita de prospección, permite al Qualis Angel auditar el estado de la propiedad y ponderar los factores favorables para, cruzando la información con otras variables del mercado, establecer el precio real para conseguir la venta de la propiedad.

Ese precio no deja de ser el que los compradores están dispuestos a pagar, pero una vez que conozcan las virtudes de la vivienda frente a otras opciones.

Para ello, se recomienda hacer un estudio de cómo aumentar el valor de la vivienda antes de ponerla a la venta, para conseguir el objetivo de venta en un `plazo limitado y a un precio mayor, pero asumible por el comprador.

Cómo aumentar el valor de la vivienda mejorando su apariencia

23 de diciembre de 2021/en Particulares

Antes de sacar al mercado una vivienda para su venta, es recomendable seguir unos pasos, con el fin de aumentar el valor de esa propiedad en el mercado (siempre con una valoración que determine el precio adecuado de venta) y de agilizar el proceso de venta.

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Por qué es necesario arreglar la vivienda antes de iniciar el proceso de venta

Si se quiere vender más rápido, vender a un precio más alto o ambas, se requiere aplicar la técnica del “Home Staging”-

Dicha técnica está basada en el neuromarketing, al presentar la vivienda de forma neutra y despersonalizada.

Permite reducir el tiempo de venta de la propiedad, ya que aumenta el número de contactos que se generan en los anuncios en portales y redes.

Los asesores inmobiliarios de LunaLlar, recomiendan aplicar Home Staging para conseguir espacios despejados, reducir la presencia de objetos personales, aumentar el uso de colores neutros en paredes y muebles, e incluir impacto de color y texturas en decoración como cojines, flores, detalles…

Si el estado del inmueble recomienda una decoración en profundidad antes de la venta, con el Home Staging se conseguirán más contactos, visitas a la vivienda e incrementar el precio de venta.

Es una Inversión, no un coste

Toda propiedad es susceptible de incorporar mejoras visuales y funcionales; no todas necesitan una reforma integral, pero la mayoría sí que necesita un proceso de home staging, antes de que se realice el reportaje fotográfico, el video y el tour virtual.

A su vez, es necesario preparar la vivienda para las visitas presenciales de los compradores interesados, de tal manera que su aspecto sea el más adecuado para que se lleven la mejor impresión.

Hay que provocar sensaciones agradables en los compradores y hacerlo en la primera impresión.

Ejemplos de Home Staging

En estos ejemplos de Home Staging de la agencia inmobiliaria Palmer Alma Mediterránea, se presenta una imagen a la izquierda, de cómo estaba la propiedad antes de realizar el home staging, y la foto de la derecha muestra el resultado final, para anunciar la vivienda en venta.

Usa el cursor (ordenador) el dedo (móvil) para deslizar las imágenes del antes y el después:

[twenty20 img1=»4510″ img2=»4511″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]

Otro ejemplo de una sala de estar en la que se ha aplicado Home Staging:

[twenty20 img1=»4505″ img2=»4506″ offset=»0.5″ before=»Antes del HomeStaging» after=»Después del HomeStaging»]

El uso de esta técnica, aumenta el interés de los compradores, tanto los que ven la información en internet, como los que visitan la propiedad presencialmente.

Desde la agencia Bon Lar, aseguran que en los proyectos en los que han incorporado las técnicas de Home Staging, los propietarios han conseguido vender sus viviendas en un mejor precio y en un menor espacio de tiempo.

Recomendaciones de las Agencias QualisOptima

Reglas básicas para preparar la vivienda para su venta:

1. Limpieza, aunque esté deshabitada, especialmente la cocina y los baños. Conviene usar una fragancia aromatizante, como olores florales, aunque hay quien prefiere el olor a café.

2. Despejar y ordenar, que no se vea mobiliario ni adornos que reducen espacios y los oscurecen.

3. Reubicar elementos, como centrar o colocar sillas y mesas, libros en estanterías,…

4. Despersonalizar, con elementos y colores neutros; es más fácil así que el visitante se haga una idea de cómo puede quedar la vivienda y ajustarse a sus gustos. Hay que despejar fotografías familiares y otros elementos personales.

5. Ojo a los detalles: subir persianas, despejar ropa, ventilar antes de la llegada de los compradores..

6. Reparaciones: que no quede ningún enchufe suelto, ni grietas visibles, ni baldosas rotas.

7. Paredes bien pintadas, para que la vivienda se vea fresca y luminosa, sin manchas en la pared, en tonos neutros y claros, como el blanco.

8. Mobiliario, pero el justo para que se vean las estancias más acogedoras, manteniendo espacios libres y amplios.

9. Iluminación con varias fuentes de luz.

10. Decoración moderna y minimalista.

11. Pocos Adornos, como fruteros, plantas o cuencos de cristal.

Ver el detalle de estas recomendaciones en el blog de la inmobiliaria Araxes.

¿Cuánto puede costar este servicio?

Según los expertos inmobiliarios de A10 Inmobiliaria, dependerá del estado actual de la vivienda.

El objetivo es reducir tiempos de venta y al final compensa invertir en una adecuaciñon, como retirar decoración personal y crear un ambiente más neutro.

Pero por lo general, una actuación de Hom Staging, puede oscilar de 1.000 € a 4.000 €, en función de qué reforma sea necesaria, además de aplicar técnicas de HomStaging.

En este video se ve el proceso de Home Staging para un piso ea la venta:

Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año

1 de diciembre de 2021/en Particulares

Elegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.

Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.

Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:

¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?

Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.

El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.

Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.

Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.

El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda. con unos tipos de interés más altos.

La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.

La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.

¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?

Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.

El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.

Consulta con una inmobiliaria QualisOptima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.

Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.

Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.

¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?

Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.

La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.

Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.

¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?

Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.

El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.

Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.

Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:

¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?

Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.

La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.

La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.

El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.

Consejos para vender antes de final de año

Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:

Ajustar el precio a la realidad del mercado, para lo cual, las valoraciones de profesionales inmobiliarios especializados en la zona, son las adecuadas. Existen métodos online e informes de portales inmobiliarios, pero la comparativa debe realizarse con datos de propiedades similares, vendidas en la misma zona.
Estudiar las repercusiones fiscales, con un estudio de gastos de venta y de los impuestos a pagar, que puede realizar un Qualis Angel, especializado en la gestión de compraventas inmobiliarias.
Disponer de los documentos actualizados, y trámites como el pago de la hipoteca; cuando se pone en venta un piso, todos los pagos deben estar al corriente y hay que revisar todas las cargas.
Preparar un plan de marketing y un argumentario de venta, que incremente el valor de la propiedad y permita una negociación ventajosa con la parte compradora. Se debe colocar la propiedad en todos los canales de venta posibles, desde portales inmobiliarios a redes sociales en las que se pueda alcanzar a la audiencia deseada.
Apoyarse en los expertos inmobiliarios de la zona, que conocen el mercado local y que disponen de una base de datos actualizada de compradores cualificados (por interés, plazo de compra y capacidad financiera).

Cómo valorar tu vivienda antes de venderla

21 de noviembre de 2021/en Particulares

Antes de poner en el mercado una propiedad inmobiliaria, se debe conocer el precio de mercado, comparando su ubicación, características y estado, con otras propiedades similares que están en venta o se han vendido recientemente.

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Valoración o Tasación

Si lo que se necesita es un documento oficial, que certifique el valor de la vivienda, se debe solicitar una tasación. Es lo habitual cuando se dan circunstancias como:

cuando un comprador necesita financiar la adquisición de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, o
si existe un reparto de bienes de una herencia, o
se requiere en el momento de una separación o divorcio.

Para un propietario que está pensando en vender su vivienda, la valoración le permite estimar el precio más adecuado de salida, ya que se basa en cruces de datos con otras viviendas o testigos.

Teniendo en cuenta que la valoración está orientada a propietarios que quieren vender, se pueden obtener datos de diferentes maneras, para conseguir un precio de venta aproximado.

Valoraciones online de vivienda

Las valoraciones online, suelen ofrecer datos inmediatos, mediante el uso de algoritmos que combinan los datos de la propiedad con los de otras situadas en la misma zona.

Es una forma ágil de conseguir precios orientativos, pero hay que tener en cuenta el origen de los datos para la estimación.

Si son datos ofrecidos por portales inmobiliarios, serán precios de oferta de otras viviendas en venta; algunas de esas propiedades se anuncian directamente por parte de particulares, sin un estudio previo de valoración, por lo que el precio no suele ser acorde a la realidad del mercado y su precio inicial va sufriendo bajadas, para amoldarse a las propiedades que si se consiguen vender.

Las agencias inmobiliarias que habitualmente trabajan con contratos de exclusiva compartida, realizan un estudio de valoración, basado en testigos de propiedades vendidas, lo que supone disponer de un histórico de datos de precios reales de venta (escriturados en Notaría).

Valoraciones profesionales de vivienda

El agente inmobiliario especializado en la zona, conocedor de:

el mercado inmobiliario local,
las operaciones efectuadas recientemente,
cómo son las viviendas en venta en ese momento,
la demanda real de compradores interesados en una vivienda de las mismas características,
las tasas locales e incentivos fiscales en la compraventa de vivienda,
loa proyectos urbanísticos en curso o planificados,
servicios, colegios y seguridad del vecindario.

Son muchos los factores que influyen en la estimación de un precio adecuado para la venta de vivienda en su zona; apoyados por datos históricos de operaciones recientes, el asesor inmobiliario «Qualis Angel«, prepara un informe de mercado para que el cliente vendedor conozca el precio adecuado para vender su propiedad y que dicha transacción se ejecute en el menor tiempo.

Otra ventaja de contar con un consultor inmobiliario, es que el propietario puede consultar

cómo se realiza la valoración,
qué viviendas se utilizan para el informe,
cómo se han cualificado a los compradores interesados, o
los efectos fiscales de la venta de la propiedad.

Solicita un informe de mercado en tu zona